GEMEENTEBLAD
Officiële uitgave van de gemeente Oisterwijk

Beleidsregels Woningsplitsen gemeente Oisterwijk 2025
Het college van burgemeester en wethouders en de burgemeester van de gemeente Oisterwijk,
gelezen het voorstel van domein Fysieke Leefomgeving, Wonen d.d. 18 november 2025,
gelet op:
- •artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht
- •artikel 5:1, lid 1 onder a, artikel 5:18 en artikel 5:21, tweede lid onder b van de Omgevingswet juncto artikel 8:0a, van het Besluit kwaliteit leefomgeving,
Besluit:
de Beleidsregels Woningsplitsen gemeente Oisterwijk 2025 vast te stellen.
Hoofdstuk
1

Inleidende bepalingen
Artikel
1

Begripsbepalingen
1.
Bijlage 1 van deze beleidsregel bevat begripsbepalingen voor de toepassing van deze beleidsregel;
2.
Voor zover deze beleidsregel niet voorziet in een specifieke begripsomschrijving zijn de begripsbepalingen van toepassing zoals achtereenvolgens opgenomen in:
- a.
Datgene wat bij of krachtens de Omgevingswet is bepaald;
- b.
De bepalingen uit het Omgevingsplan van de gemeente Oisterwijk die van toepassing zijn op de locatie waar de aanvraag voor een woningsplitsing op ziet.
Artikel
2

Toepassingsbereik
1.
Deze beleidsregel heeft betrekking op de situatie waarin een aanvraag om een omgevingsvergunning wordt gedaan voor het splitsen van een bestaande legaal aanwezige woning, zijnde het hoofdgebouw.
2.
Deze beleidsregels zijn van toepassing op aanvragen van woningsplitsing naar twee of drie zelfstandige woningen. Deze beleidsregels zijn daarmee niet van toepassing op woningsplitsingen naar méér dan drie woningen.
3.
Deze beleidsregel is in ieder geval niet van toepassing op bedrijfskavels, bedrijfswoningen, woonwagens, winkel- en horecapanden, recreatiewoningen en mantelzorgwoningen.
Hoofdstuk
2

Beoordelingscriteria bij woningsplitsing
Artikel
3

Beoordelingscriteria algemeen
1.
Er dient aan de hand van een onderbouwing aangetoond te worden dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL), daartoe wordt in ieder geval verstaan:
- a.
Een verantwoorde milieu-hygiënische inpasbaarheid, waaronder wordt verstaan:
  - 1.
Het waarborgen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat;
  - 2.
Het voorkomen van onevenredige beperkingen van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven en percelen.
2.
Voor het splitsen van woningen in het buitengebied moet worden voldaan aan de eisen uit artikel 5.14 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant én aan hoofdstuk 7 van de Beleidsregel omgevingsrecht Noord-Brabant of diens opvolger. Daarnaast is de Visie Buitengebied Gemeente Oisterwijk van toepassing of diens opvolger;
3.
Indien sprake is van een aangewezen (rijks- of gemeentelijk) monument of cultuurhistorisch waardevol pand moet worden voldaan aan de erfgoedverordening en het erfgoedbeleid;
4.
Er dient rekening te worden gehouden met de draagkracht van het gebied in het kader van de sociale cohesie. Daarin moet een balans worden gevonden. Er wordt geen medewerking verleend als het sociaal-maatschappelijk absorptievermogen van nabijgelegen woonlocaties onevenredig wordt aantast.
Artikel
4

Beoordelingscriteria ten aanzien van de splitsing
1.
De te splitsen woning betreft een hoofdgebouw met een woonfunctie.
2.
Een splitsing levert nieuwe zelfstandige woningen op met een gebruiksoppervlakte van minimaal 50 m2. De afzonderlijke ruimtes moeten voldoen aan de eisen die het Besluit bouwwerken leefomgeving daaraan stelt en moet voldoen aan de toepasselijke NEN normen;
3.
De te splitsen woning heeft een eigen berging en een buitenruimte. De buitenruimte mag gemeenschappelijk zijn en moet voldoen aan de eisen die het Besluit bouwwerken leefomgeving daaraan stelt en moet voldoen aan de toepasselijke NEN normen;
4.
Na splitsing heeft iedere woning een eigen toegang tot de woonruimte. De eigen toegang via een voordeur mag uitkomen op een gemeenschappelijke gang, galerij of trappenhuis.
5.
Na splitsing heeft iedere woning een eigen keuken, badkamer en toiletruimte.
Artikel
5

Beoordelingscriteria parkeren, en ontsluiting van het perceel
1.
Voor het bepalen van de benodigde parkeer- en stallingsgelegenheid dient te worden voldaan aan de Beleidsregels Parkeernormen gemeente Oisterwijk 2024 of diens opvolger;
2.
Wanneer naast splitsing van de woning ook een kadastrale splitsing van het perceel plaatsvindt, dient dit nieuwe perceel op adequate wijze te worden ontsloten.
Artikel
6

Maximale koop- of huurprijs
1.
De Doelgroepenverordening Oisterwijk 2023 of diens opvolger is van toepassing op de opgeleverde woningen.
2.
De te realiseren en op te leveren woningen hebben een maximale koopprijs van €405.000 (prijspeil 2025) of een maximale huurprijs van €1.184,82 (prijspeil 2025) gebaseerd op ten hoogste 186 punten. Deze genoemde bedragen worden jaarlijks geïndexeerd als bedoeld in artikel 7 lid 4 van de Huisvestingswet en artikel 17 van de uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Wanneer indexering heeft plaatsgevonden dient getoetst te worden aan die bedragen.
Hoofdstuk
3

Slotbepalingen
Artikel
7

Hardheidsclausule
Het college kan, met het oog op de doelen van deze beleidsregel, in situaties waarin deze beleidsregel niet of niet in redelijkheid voorziet, afwijken van deze beleidsregel waarbij de bijzondere omstandigheden van de specifieke situatie wordt afgewogen.
Artikel
8

Inwerkingtreding en citeertitel
1.
Deze beleidsregel treedt in werking met ingang van 25 november 2025.
2.
Deze beleidsregel kan worden aangehaald als: Beleidsregels Woningsplitsen gemeente Oisterwijk 2025.
Aldus vastgesteld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oisterwijk van 18 november 2025.
Judith Koppers-van der Krabben
Secretaris
Hans Janssen
Burgemeester
Bijlage
1

Begripsbepalingen
Bedrijfswoning: Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.
Gebruiksoppervlakte (GBO): Gebruiksoppervlakte van de woning, zoals gedefinieerd in de NEN2580.
Hoofdgebouw: gebouw, of bouwkundig en functioneel te onderscheiden gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor het verrichten van andere activiteiten dan bouwactiviteiten die op grond van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit op het perceel zijn toegestaan en, als meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die toegestane activiteiten het belangrijkst is.
Woning: Een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.
Woningsplitsing: Het (bouwkundig) opdelen van een volgens het omgevingsplan legaal aanwezige en in de praktijk ook bestaande woning in twee of meer afzonderlijke woningen.
Bijlage
2

Toelichting
Een van de belangrijkste ambities uit de Woonzorgvisie 2022-2027 van de gemeente Oisterwijk is het efficiënter benutten van de bestaande woningvoorraad. Een concrete maatregel om dit te realiseren, is het splitsen van woningen, waardoor er meer woonruimte ontstaat binnen de huidige bebouwde omgeving. Dit draagt niet alleen bij aan het vergroten van het woningaanbod, maar bevordert ook doorstroming op de woningmarkt.
Dit splitsingsbeleid maakt aan inwoners duidelijk onder welke voorwaarden het college meewerkt aan woningsplitsing. Zeker in gebieden waar grote woningen staan en woningen met een lage bezettingsgraad, bijvoorbeeld alleenstaanden of echtparen waarvan de kinderen al uit huis zijn, is woningsplitsing een kans om woningen toe te voegen aan de bestaande woningvoorraad. Tegelijkertijd kan splitsing ten koste gaan van de leefbaarheid, door bijvoorbeeld toegenomen parkeerdruk of geluidsoverlast. Dit splitsingsbeleid biedt een helder afwegingskader waardoor de juiste balans gevonden wordt tussen het toevoegen van woningen en het borgen van de leefbaarheid.
Het splitsen van woningen binnen het grondgebied van de gemeente Oisterwijk wordt in omgevingsplan niet zonder meer toegestaan. Voor enkele locaties bestaat onder bepaalde voorwaarden een mogelijkheid om met een binnenplanse omgevingsplan-activiteit te spiltsen.
Voor een groot deel van de initiatieven geldt dat wanneer een aanvraag voor een woningsplitsing wordt gedaan dit betekent dat er sprake is van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Deze moet voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Deze beleidsregels geven concreet aan hoe er sprake kan zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Een toetsing aan geldende instructieregels als bedoeld in de artikelen 8.0b, 8.0c, 8.0d en 8.0e van het Bkl blijft eveneens noodzakelijk.