GEMEENTEBLAD
Officiële uitgave van de gemeente Moerdijk

De Moerdijkregeling 2025
Het college van burgemeester en wethouders, in zijn vergadering van 28 oktober 2025,
gelet op artikel 4:81 Algemene wet bestuursrecht en artikel 160, eerste lid, onder e, Gemeentewet,
OVERWEGEND
- A.
Dat in 2015 door de havenstrategie 2015 en de daarmee samenhangende ontwikkelingen op en in de omgeving van het haven- en industrieterrein, de leefbaarheid in het dorp Moerdijk zo onder druk was komen te staan dat er een onzekerheid was ontstaan over de verkoopbaarheid van de woningen
- B.
Dat daarom de Moerdijkregeling werd gestart, een waarborgregeling met als doel een oplossing te bieden voor de (financiële) onzekerheid van de inwoners met een eigen woning;
- C.
Dat door de ontwikkelingen rond Powerport vanaf 2024 opnieuw een situatie ontstond van druk op de leefbaarheid en onzekerheid over de verkoopbaarheid;
- D.
Dat de raad van de gemeente Moerdijk in haar raadsvergadering d.d. 8 mei 2025 heeft besloten over de gemeentelijke inzet voor het scope besluit Powerport regio Moerdijk. Tijdens deze vergadering is unaniem de motie “Herstel Moerdijkregeling” aangenomen.
- E.
Dat deze motie erop is gericht om de vangnetfunctie van de Moerdijkregeling te herstellen door deze opnieuw in te voeren. Het toepassen van indexering was conform afspraak bij de start van de Moerdijkregeling per 1 januari 2023 afgeschaft. Met het opnieuw invoeren van de indexering wordt bij het bepalen van de aankoopwaarde van een woning door de regeling ook weer rekening gehouden met de waardestijging vanaf 1 januari 2023.
- F.
Dat Rijk en regio op 11 juni 2025 het scopebesluit Powerport hebben genomen. Daarbij werd een ruimtevraag vastgelegd van ca. 700 hectare voor o.a. energie-infrastructuur en duurzame industrie waardoor er opnieuw een situatie ontstond van druk op de leefbaarheid en onzekerheid over de verkoopbaarheid voor het dorp Moerdijk;
- G.
Dat onderdeel van dit besluit is, de afspraak tot het opnieuw invoeren van de indexering op de reeds bestaande Moerdijkregeling gedurende het traject tot en met de vaststelling van de gebiedsvisie.
- H.
dat een ondersteunende maatregel gewenst is en blijft voor inwoners van het dorp Moerdijk met een eigen woning om daarmee een deel van de onzekerheid over consequenties van het scopebesluit Powerport weg te nemen;
- I.
dat met de het herstellen van de indexering-regeling de verkoopbaarheid van de woningen in het dorp Moerdijk wordt gewaarborgd, ongeacht de (verdere) ontwikkelingen met betrekking tot het besluit Powerport en hierdoor financiële zekerheid wordt geboden aan de inwoners van de kern Moerdijk;
- J.
dat op die manier de leefbaarheid en de continuïteit van het dorp Moerdijk kan worden bevorderd doordat wordt voorkomen - althans beperkt - dat inwoners wegtrekken uit het dorp Moerdijk;
- K.
dat met deze ondersteunende maatregel tevens nieuwe inwoners van het dorp Moerdijk zullen worden aangetrokken en op deze instroom, alsmede op de sociale structuur, invloed kan worden uitgeoefend;
- L.
dat het tegen die achtergrond - alsmede ten behoeve van de rechtszekerheid van de inwoners van het dorp Moerdijk - wenselijk is om de voorwaarden waaronder wij deze ondersteunende maatregel zullen effectueren door – zo nodig - tot aankoop van woningen over te gaan, vast te leggen in een beleidsregel;
- M.
dat deze beleidsregel daarmee uitsluitend betrekking heeft op de wijze waarop wij om zullen gaan met de aan ons toekomende bevoegdheid om een aanbod te doen tot de koop van één of meer Woningen in de kern Moerdijk, meer specifiek de bevoegdheid om te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen (artikel 160, eerste lid, onder e, Gemeentewet);
- N.
dat de keuzes en besluiten die wij in het kader van deze beleidsregel maken aldus niet vatbaar zijn voor bezwaar en beroep (artikel 8:3, tweede lid, Awb);
BESLUIT
vast te stellen de volgende beleidsregel:
DE MOERDIJKREGELING 2025
Hoofdstuk
1
Artikel
1.

Begripsbepalingen
Aanbod: | Een aanbod als bedoeld in artikel 6:217, eerste lid, BW, strekkende tot het tot stand brengen van een koopovereenkomst met betrekking tot een Woning;
Belegger: | Een bedrijf of natuurlijk persoon die zich bezighoudt met het aankopen van woningen met het kennelijk oogmerk hier een toekomstig rendement mee te behalen;
College | Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Moerdijk;
De Moerdijkregeling 2025: | De onderhavige beleidsregel;
Gerechtigde: | Degene die krachtens eigendom of appartementsrecht gerechtigd is tot het in eigendom overdragen van een Woning;
Koopprijs: | Het uiteindelijke bedrag dat het College aan de Gerechtigde aanbiedt om de Woning te kopen;
Peildatum: | 1 januari 2013;
Taxateur: | Één van de taxateurs, in opdracht van het College belast met het taxeren van de waarde van de Woningen waarop de Moerdijkregeling van toepassing is;
Taxatiebedrag: | Het door de Taxateur vastgestelde bedrag waarvoor naar zijn oordeel per waardepeildatum 1 januari 2013 in het vrije commerciële verkeer tussen de Gerechtigde als redelijk handelde verkoper en een derde als redelijk handelende koper, een veronderstelde koop tot stand zou kunnen komen;
Woning: | Een eigen woning, zijnde een gebouw of een gedeelte van een gebouw, als bedoeld in artikel 3.111 Wet inkomstenbelasting 2001 (tekst van de wet op 1 januari 2013), voor zover die aan de Gerechtigde ter beschikking staat op grond van eigendom of appartementsrecht.
Gedefinieerde begrippen worden hierna zonder verlies aan betekenis zowel in enkelvoud als in meervoudsvorm gebruikt.
Artikel
2.

Toepassingsbereik van De Moerdijkregeling
1.
De Moerdijkregeling is van toepassing op Woningen die zijn gelegen binnen de rode contouren die zijn opgenomen op de kaart die als Bijlage 1 is aangehecht.
2.
Onder Woningen als bedoeld in artikel 1 en het eerste lid van dit artikel worden in ieder geval niet de onderstaande zaken verstaan:
- a.
Vakantiewoningen;
- b.
Woningen van beleggers en woningcorporaties;
- c.
Woningen die niet vrij van huur of gebruik kunnen worden geleverd;
- d.
Bouwkavels;
- e.
Alle soorten van bedrijfsmatig vastgoed, met uitzondering van kleinschalige bedrijvigheid die onlosmakelijk met een Woning is verbonden. Kleinschalige bedrijvigheid is niet onlosmakelijk als het naar het oordeel van het College in theorie mogelijk is om de Woning separaat te verkopen.
- f.
Nieuwbouwwoningen die nog geen drie jaar bewoond zijn geweest. Op andere nieuwbouwwoningen is de Moerdijkregeling alleen van toepassing indien dat niet leidt tot het verlenen van staatssteun.
3.
Indien de Gerechtigde de eigendom van de Woning heeft verkregen ná 30 april 2015, is De Moerdijkregeling slechts van toepassing indien:
- a.
hij óf de vorige eigenaar tijdig heeft verzocht om een taxatie van de Woning uit te voeren als bedoeld in artikel 3, eerste lid, op basis waarvan het Taxatiebedrag door het College is vastgesteld overeenkomstig artikel 3, zevende lid en;
- b.
drie jaren zijn verstreken na het moment van notariële levering van de Woning aan de Gerechtigde.
Artikel
3.

Taxatie
1.
Om in aanmerking te kunnen komen voor een Aanbod als bedoeld in artikel 5, dient de Gerechtigde
- a.
Of vóór 30 april 2015 aan het College verzocht te hebben om een taxatie uit te voeren;
- b.
Of, Indien de koopwoning niet in 2015 is getaxeerd, dan wel ná 2015 als huurder van een huurwoning deze heeft aangekocht, aan het college verzoeken alsnog een taxatie uit te voeren door indiening van het volledig ingevulde formulier, aangehecht als Bijlage 2.
2.
Het College zal een nader te bepalen aantal Taxateurs opdracht verlenen de taxaties in het kader van De Moerdijkregeling te verrichten. Het College zal in beginsel de door Gerechtigde geselecteerde Taxateur aanwijzen om de taxatie van de Woning te verrichten, doch kan hiervan afwijken indien het waarborgen van een redelijke verdeling van de taxatieopdrachten per Woning over de bij de uitvoering van de opdracht van het College betrokken Taxateurs daartoe aanleiding geeft.
3.
Om in aanmerking te kunnen komen voor een Aanbod als bedoeld in artikel 5, dient de Gerechtigde de Taxateur in staat te stellen uiterlijk binnen vier weken na de opdrachtverlening als bedoeld in het tweede lid een deugdelijke taxatie uit te voeren.
4.
Het Taxatiebedrag zal worden bepaald, uitgaande van de waarde van de Woning op de Peildatum. De taxatie zal worden vastgelegd in een Taxatierapport overeenkomstig het model dat als Bijlage 3 is aangehecht. Bij de taxatie zal de Taxateur zich conformeren aan de uitgangspunten als vastgelegd in Bijlage 4 (uitgangspunten en bandbreedten voor de taxaties).
5.
Indien de Gerechtigde zich niet kan verenigen met de uitkomst van de taxatie, kan hij aan het College verzoeken om een andere Taxateur opdracht te verlenen een taxatie van de Woning te verrichten door indiening van het daartoe strekkende formulier, aangehecht als Bijlage 5. Het College zal dit alleen doen indien de Gerechtigde zich bereid verklaart om de kosten van deze taxatie te voldoen, te weten een bedrag van EUR 600,- , indien deze Taxateur de waarde van de Woning minder dan 2,5% hoger of lager vaststelt dan de eerste Taxateur. Indien de Taxateur de waarde 2,5% of meer hoger of lager vaststelt dan de eerste Taxateur, zal de gemeente de kosten van de taxatie betalen. Dit bedrag zal worden geïndexeerd met de consumentenprijsindex (cpi), waarbij uit is gegaan van prijspeil 1 januari 2025.
6.
De Gerechtigde zal de taxatie van de Taxateur - en eventueel de taxatie van de tweede Taxateur - zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen twee weken na dagtekening van de eerste - of in voorkomende gevallen de tweede - taxatie indienen bij het College door middel van het formulier voor het vaststellen van het Taxatiebedrag (Bijlage 6).
7.
Indien de tweede Taxateur de waarde meer dan 10% hoger of lager heeft vastgesteld dan de eerste Taxateur, zal het College een op eerste verzoek door de Gerechtigde geselecteerde (derde) Taxateur opdracht geven om voor rekening van de gemeente de Woning opnieuw te taxeren.
8.
Het College zal - met inachtneming van het hierna in het negende lid bepaalde - binnen twee weken na indiening door Gerechtigde van de taxatie(s) – of indien opdracht is gegeven aan een derde Taxateur, binnen twee weken na ontvangst van de derde taxatie - het Taxatiebedrag als volgt vaststellen:
- a.
indien géén tweede Taxateur is aangewezen, is het vastgestelde Taxatiebedrag gelijk aan de taxatie van de Taxateur, of;
- b.
indien wel een tweede Taxateur is aangewezen, is het vastgestelde Taxatiebedrag:
  - a)
het gemiddelde van de Taxatiebedragen indien de tweede taxatie minder dan 2,5% afwijkt van de eerste taxatie;
  - b)
het door de eerste en de tweede Taxateur in overleg vastgestelde Taxatiebedrag, indien de tweede taxatie 2,5% of meer afwijkt van de eerste taxatie.
- c.
indien een derde Taxateur is aangewezen overeenkomstig het zesde lid, is het vastgestelde Taxatiebedrag gelijk aan zijn taxatie.
9.
Het College kan besluiten om het Taxatiebedrag niet vast te stellen indien
- (i)
de Gerechtigde zich jegens het College niet bereid heeft verklaard om de kosten van de tweede taxatie voor eigen rekening te nemen overeenkomstig lid en
- (ii)
de taxatie of de taxaties naar het oordeel van het College:
  - a.
niet volledig zijn, althans niet in overeenstemming zijn met het als Bijlage 3 opgenomen model taxatierapport, of;
  - b.
zonder draagkrachtige motivering afwijken van de vooraf door het College in overleg met de aangewezen Taxateurs vastgestelde bandbreedtes, zoals bedoeld in Bijlage 4; In de hierover onder a. en b. genoemde gevallen zal de Taxateur of zullen de Taxateurs eerst in gelegenheid worden gesteld om hun taxatie aan te vullen of aan te passen. Als het College het Taxatiebedrag daarna wederom niet vast stelt, zal het College in overleg met de Gerechtigde één of meerdere nieuwe Taxateurs aanwijzen om de Woning te taxeren overeenkomstig hetgeen overigens in dit artikel is bepaald.
10.
In de hierover onder a. en b. genoemde gevallen zal de Taxateur of zullen de Taxateurs eerst in gelegenheid worden gesteld om hun taxatie aan te vullen of aan te passen. Als het College het Taxatiebedrag daarna wederom niet vast stelt, zal het College in overleg met de Gerechtigde één of meerdere nieuwe Taxateurs aanwijzen om de Woning te taxeren overeenkomstig hetgeen overigens in dit artikel is bepaald.
11.
Het College zal de Gerechtigde schriftelijk informeren omtrent de vaststelling van het Taxatiebedrag.
Artikel
4.

Het verzoek tot het doen van een Aanbod
1.
Om in aanmerking te komen voor een Aanbod als bedoeld in artikel 5, dient de Gerechtigde met inachtneming van het bepaalde in artikel 3, eerste lid en uiterlijk tot 1 december van ieder jaar bij het College een verzoek in te dienen, strekkende tot het verkrijgen van een Aanbod.
2.
De Gerechtigde dient voor dit verzoek gebruik te maken van een volledig ingevuld formulier waarvan een model is opgenomen als Bijlage 7.
Artikel
5.

Het Aanbod tot het kopen van de Woning
1.
Het College zal na ontvangst van het volledig ingevulde en ondertekende formulier als bedoeld in artikel 4, tweede lid, desverzocht besluiten tot het doen van een Aanbod, strekkende tot de totstandkoming van een koopovereenkomst met betrekking tot een Woning, indien is voldaan aan de voorwaarden die zijn opgenomen in De Moerdijkregeling en het Taxatiebedrag door het College is vastgesteld overeenkomstig artikel 3.
2.
Het College zal bij dit Aanbod uitgaan van de Koopprijs als bedoeld in artikel 7 en de overige voorwaarden zoals opgenomen in het model van de koopovereenkomst (Bijlage 8).
3.
Het College zal zijn Aanbod gedurende een periode van één maand na dagtekening van de aanbiedingsbrief waarmee het Aanbod door het College aan de Gerechtigde kenbaar wordt gemaakt gestand doen.
4.
Indien een Aanbod niet binnen de in het derde lid bedoelde gestanddoeningstermijn onvoorwaardelijk en ongewijzigd door de Gerechtigde wordt aanvaard, komt het Aanbod te vervallen. Uitsluitend de tijdige ontvangst door het College van de door de Gerechtigde volledig ingevulde en ondertekende koopovereenkomst zal voor het College kwalificeren als aanvaarding van het Aanbod. Indien de Gerechtigde het Aanbod van het College niet aanvaardt, zal het College niet eerder dan na 5 kalenderjaren ná het moment waarop het eerste Aanbod is gedaan, een nieuw Aanbod doen.
5.
Het College zal bij het Aanbod ook vragen om een NEN-keuring. De Gerechtigde is verplicht deze te laten uitvoeren. Indien de Gerechtigde dit niet laat uitvoeren, zal het College hiertoe opdracht geven en de kosten bij de Gerechtigde in rekening brengen.
Artikel
6.

Woningquotum
1.
Het College besluit in beginsel één keer per kalenderjaar of het naar aanleiding van de verzoeken die uiterlijk tot 1 december van dat kalenderjaar zijn ingediend, een Aanbod zal doen.
2.
Behoudens voor zover het bepaalde in het zesde, zevende of achtste lid aan de orde is, zal het College per kalenderjaar maximaal aan 25 Gerechtigden een Aanbod doen.
3.
Indien méér dan 25 Gerechtigden hebben verzocht om aan hen een Aanbod te doen, zal door loting worden bepaald aan welke Gerechtigden het Aanbod zal worden gedaan. De loting zal geschieden door een notaris die door het College daartoe zal worden aangewezen en door hem zal van de loting een proces-verbaal worden opgemaakt.
4.
De Gerechtigden aan wie als gevolg van de loting géén Aanbod zal worden gedaan, zullen in het volgende kalenderjaar als eerste in aanmerking komen voor een Aanbod. Dit betekent dat indien in het volgende kalenderjaar in totaliteit méér dan 25 Gerechtigden hebben verzocht om aan hen een Aanbod te doen, eerst aan de Gerechtigden die in het vorige kalenderjaar zijn uitgeloot een Aanbod zal worden gedaan, althans – zo nodig – onder hen zal worden geloot overeenkomstig hetgeen is opgenomen in het derde lid.
5.
Indien een Gerechtigde ten tijde van zijn verzoek als bedoeld in artikel 4 reeds een woning heeft gekocht van de gemeente Moerdijk, welke woning is gelegen binnen de rode contouren als aangegeven op Bijlage 1, is het tweede en derde lid van dit artikel niet van toepassing op een Aanbod dat aan hem zal worden gericht.
6.
Het aantal Gerechtigden aan wie een Aanbod kan worden gedaan als bedoeld in het tweede lid, wordt verhoogd gelijk het aantal woningen dat de gemeente in dat kalenderjaar onder toepasselijkheid van De Moerdijkregeling onherroepelijk heeft verkocht aan derden, mits de gemeente die aldus verkochte woningen op haar beurt niet eerder dan zes maanden voordien heeft gekocht met toepassing van De Moerdijkregeling.
7.
Het aantal Gerechtigden aan wie een Aanbod kan worden gedaan als bedoeld in het tweede lid, wordt verhoogd naar rato van het aantal Gerechtigden dat in enig kalenderjaar een Aanbod niet of niet tijdig binnen de gestanddoeningstermijn als bedoeld in artikel 5, derde lid heeft/hebben aanvaard.
Artikel
7.

De Koopprijs
1.
Tegelijkertijd met het doen van een Aanbod aan een Gerechtigde als bedoeld in artikel 5, eerste lid, zal het College de hoogte van de aan te bieden Koopprijs vaststellen.
2.
De Koopprijs bedraagt 95% van het vastgestelde Taxatiebedrag als bedoeld in artikel 4;
- a)
gecorrigeerd op basis van een geactualiseerde taxatie door de Taxateur, bijvoorbeeld vanwege tussentijdse investeringen of achterstallig onderhoud;
- b)
gecorrigeerd op basis van de algemene prijsontwikkelingen in Provincie Noord-Brabant. Hierbij wordt uitgegaan van het prijspeil dat geldt op datum van sluiting indienen van het verzoek, zoals opgenomen in artikel 4.
3.
Op de Koopprijs zal een bedrag in mindering worden gebracht omdat de Gerechtigde geen verkoopkosten behoeft te maken. Dit bedrag is € 1010,- indien de conform lid 2 vastgestelde Koopprijs minder is dan € 300.000,- en € 1.549,- indien de conform lid 2 vastgestelde Koopprijs gelijk is aan, of hoger is dan € 300.000,-. Deze bedragen zullen worden geïndexeerd met de consumentenprijsindex (cpi), waarbij uit is gegaan van prijspeil 1 januari 2025.
4.
In het geval de Gerechtigde de eigendom van de Woning na 30 april 2015 heeft verkregen, en artikel 2, derde lid, van toepassing is, is de Koopprijs gelijk aan 95% van het door de Gerechtigde betaalde bedrag voor de aankoop van de Woning (exclusief roerende zaken, kosten en belastingen) en gecorrigeerd overeenkomstig het tweede lid sub b, tenzij het vastgestelde Taxatiebedrag lager is dan het door de Gerechtigde betaalde bedrag voor de aankoop van de Woning, in welk geval de Koopprijs overeenkomstig het tweede lid wordt vastgesteld.
5.
In Bijlage 9 zijn – louter ter illustratie – enkele rekenvoorbeelden toegevoegd van de wijze waarop de Koopprijs in de zin van de Moerdijkregeling door het College zal worden bepaald.
Hoofdstuk
2
Artikel
8.

Hardheidsclausule (voorrangsgevallen)
Naast de in het tweede lid van artikel 6 bedoelde 25 Gerechtigden, kan het College desverzocht een Aanbod doen aan één of meer Gerechtigden die naar het oordeel van het College voldoen aan één van de volgende twee eisen:
- a.
Er bestaat voor de Gerechtigde een medische noodzaak om binnen één jaar te verhuizen naar een andere woning. Het bestaan van een dergelijke noodzaak dient door de Gerechtigde te worden bewezen, onder meer door het indienen van een medische verklaring van een ter zake deskundig persoon;
- b.
De Gerechtigde is een nabestaande (echtgenoot dan wel geregistreerd partner) van iemand die in dat kalenderjaar is komen te overlijden en die ingeschreven stond op hetzelfde adres als de Gerechtigde.
Artikel
9.

Misbruik
Het College kan besluiten om aan een Gerechtigde geen Aanbod te doen indien het vermoedt dat hij misbruik maakt van De Moerdijkregeling.

SLOTBEPALINGEN
Artikel
10.

Inwerkingtreding en overgangsrecht
1.
Deze beleidsregel treedt in werking op de dag na publicatie en werkt terug tot en met 11 juni 2025.
2.
De beleidsregel wordt bekendgemaakt door publicatie op overheid.nl.
3.
“De Moerdijkregeling”, vastgesteld in de collegevergadering van 9 december 2014 en 3 juni 2019, wordt ingetrokken per 11 juni 2025.
4.
De aanvragen die zijn ontvangen tussen 11 juni 2025 en het moment van inwerkingtreding van deze beleidsregel, worden afgehandeld op basis van deze beleidsregel.
Artikel
11.

Evaluatie
De Moerdijkregeling zal binnen één jaar na inwerkingtreding – en daarna jaarlijks - worden geëvalueerd, waarbij ook de bewonersvertegenwoordiging en de corporaties zullen worden betrokken, teneinde te bezien of het nog voldoet aan de gestelde doelen.
Artikel
12.

Citeertitel
Deze beleidsregel wordt aangehaald als “De Moerdijkregeling 2025”.
Vastgesteld in de vergadering van het College d.d. 28 oktober 2025
de gemeentesecretaris,
S. Elseman
de burgemeester,
A.J. Moerkerke
TOELICHTING

OP DE WERKING VAN DE MOERDIJKREGELING
Toelichting op de beleidsregel ‘Moerdijkregeling 2025’ vastgesteld door het College van Burgemeester & Wethouders van de gemeente Moerdijk in haar vergadering op 28 oktober 2025.
Aan de inhoud van deze rapportage kunnen geen rechten worden ontleend.
Zevenbergen, 28 oktober 2025
01
INLEIDING
01.01
Aanleiding
In 2015 was door de havenstrategie Moerdijk 2030 en de daarmee samenhangende ontwikkelingen op en in de omgeving van het haven- en industrieterrein, de leefbaarheid in het dorp Moerdijk zo onder druk komen te staan dat er een onzekerheid was ontstaan over de verkoopbaarheid van de woningen. Daarom werd de Moerdijkregeling gestart, een waarborgregeling met als doel een oplossing te bieden voor de (financiële) onzekerheid van de inwoners met een eigen woning.
Deze regeling omvat een garantie voor de aankoop van woningen en is erop gericht rust en stabiliteit te creëren door inwoners met een eigen woning de zekerheid te bieden dat ze (door de negatieve effecten van de ontwikkelingen voortvloeiend uit havenstrategie Moerdijk 2030 niet in de knel kwamen. De regeling biedt inwoners geruststelling op de woningwaarde en verkoopbaarheid van hun woning en heeft als doel zichzelf op termijn overbodig te maken, door een goed functionerende lokale woningmarkt. Daarnaast biedt de regeling de mogelijkheid invloed uit te oefenen op aan te trekken nieuwe inwoners voor de kern Moerdijk en daarmee de sociale structuur van het dorp te versterken en voorzieningen (zoals de basisschool) levensvatbaar te houden. De regeling is nadrukkelijk een ‘blijf-regeling’ en geen ‘vertrek-regeling’. Per 2023 is de indexering van de aankoopwaarden losgelaten.
Op 11 juni 2025 hebben rijk en regio (provincie en de gemeente Geertruidenberg, Drimmelen en Moerdijk) het scopebesluit Powerport genomen. Daarmee kwam de leefbaarheid van dorp Moerdijk opnieuw onder druk. Om leefbaarheid te waarborgen en toekomstperspectief voor inwoners te behouden is tegelijkertijd besloten om de indexatie op de Moerdijkregeling opnieuw in te stellen gedurende het traject tot het opstellen van een integrale gebiedsvisie. Of en welke regelingen daarna in plaats van of aanvullend nodig zijn, zou uit dit traject moeten blijken.
02
TOELICHTING OP MOERDIJKREGELING
In onderstaande figuur is de werking van de regeling schematisch weergegeven. Hierna wordt per stap nadere toelichting gegeven op de werking van de Moerdijkregeling.
De cijfers 1 tot en met 3 in bovenstaand schema geven de contactmomenten met bewoners weer:
- 1.
Voor zover dat in 2015 nog niet is gebeurd, meldt de woningeigenaar zich bij de gemeente aan voor de taxatie van zijn/haar woning en dient na het uitvoeren van de taxatie, het taxatierapport in bij de gemeente.
- 2.
Indien de woningeigenaar op een gegeven moment wil verhuizen en daarbij gebruik wil maken van de regeling, dan meldt hij/zij zich bij de gemeente.
- 3.
Als de woningeigenaar akkoord gaat met het verkoopbedrag dat door de gemeente is vastgesteld, wordt het koopcontract ondertekend.
02.01
Nog niet getaxeerde woningen
Op enkele uitzonderingen na zijn alle koopwoningen van inwoners in 2015 getaxeerd.
In oktober 2025 zijn 2 koopwoningen en 7 door woningcoöperaties aan huurders verkochte huurwoningen nog niet getaxeerd. Deze woningeigenaren kunnen zich, wanneer zij gebruik willen maken van de Moerdijkregeling 2025, bij de gemeente aanmelden voor het laten uitvoeren van een taxatie in het kader van de Moerdijkregeling. De gemeente controleert vervolgens of de woningeigenaar recht heeft om deel te nemen aan de regeling en dus de taxatie uit mag laten voeren. Na akkoord van de gemeente kan de bewoner een taxatie laten uitvoeren.
02.02
Werkwijze taxatie van de woning
Taxaties vooraf: met de Moerdijkregeling wordt een deel van de financiële onzekerheid over waardedaling van de woning als gevolg van de havenstrategie en het scopebesluit Powerport regio Moerdijk weggenomen. Om dit te kunnen doen is als ijkpunt gekozen voor de datum van 1-1-2013. Daarbij moet ook de ‘staat’ van de woning vooraf worden bepaald om eventuele toekomstige investeringen van bewoners (zoals een uitbouw) mee te kunnen nemen in de te garanderen waarde.
Prijspeil taxatie (peildatum):
Van woningen die in 2015 zijn getaxeerd, is de prijs gebaseerd op prijspeil 2013. Daarmee werd ook een eventuele waardedaling als gevolg van de discussie over de toekomst van het dorp buiten beschouwing gelaten in de waardebepaling en meegenomen in de regeling. Het gaat daarbij om een zuivere waardebepaling van wat de woning in 2013 in Moerdijk waard was.
Taxatiewijze:
Voor de werking van de regeling was een goede waardering van de woningen nodig. Een te hoge waardering leidt tot niet doelmatig gebruik van de regeling (geeft bewoners een prikkel om de woning te verkopen) en een te lage waardering biedt geen vertrouwen (regeling lost voor de bewoners niets op). Daarom worden er taxaties uitgevoerd. Voor de aangepaste Moerdijkregeling 2025 geldt dit nog steeds.
Deze taxaties worden door gemeente Moerdijk niet voor andere doeleinden dan voor de Moerdijkregeling gebruikt. De taxaties worden conform het opgestelde Format Taxatierapport uitgevoerd.
Door middel van een vergelijkingsmethode (ook bekend als comparatieve methode) wordt de marktwaarde
1
Onder marktwaarde wordt begrepen: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
per 01-01-2013 getaxeerd op basis van een vergelijk met historische transacties in het referentiegebied. Alleen transacties in de periode rond 01-01-2013 zijn hierbij bruikbaar.
Daarbij wordt rekening gehouden met alle waardebepalende aspecten van elke woning. Bij de waardebepaling wordt uitgegaan van een vrije en onbelaste levering, vrij van huur, pacht of andere gebruiksbeperkingen en in de staat zoals het object zich ten tijde van de taxatieopname bevindt.
Als referentiegebied voor de taxatie dienen de kernen binnen Noord-Brabant (exclusief het buitengebied). Het referentiegebied moet groot genoeg zijn om voldoende transacties van vergelijkbare objecten te hebben om tot significante/betrouwbare resultaten (per woningtype) te komen.
Doordat elke kern wordt gekenmerkt door andere eigenschappen die invloed hebben op de waarde van een woning (zoals voorzieningenniveau, bereikbaarheid, etc.), kan een woning in de ene kern een andere waarde vertegenwoordigen dan deze zelfde woning in een andere kern. De taxateur houdt hiermee rekening bij zijn taxatie.
Wie taxeert:
Er is, in overleg met de bewoners, een poule van gecertificeerde taxateurs gevormd. Door middel van een gezamenlijk geselecteerde poule van taxateurs wordt de onafhankelijkheid van de taxateurs voor zowel de gemeente als de woningeigenaar geborgd.
Deze poule van taxateurs heeft gezamenlijk, voorafgaand aan het uitvoeren van de taxaties, bepaald wat reguliere en redelijke bandbreedtes zijn op de waardebepalende onderdelen van de taxatie (eenheidsprijzen). De taxateurs taxeren de woningen vervolgens naar eigen inzicht en kunde.
Wanneer zij een woning taxeren buiten de bandbreedte van deze eenheidsprijzen, dient gemotiveerd te worden waarom is afgeweken.
De gemeente is formeel (juridisch) opdrachtgever van de taxatie, omdat de gemeente de taxatie betaalt. In praktische zin stuurt de bewoner de taxateur aan, doordat hij/zij de taxateur kiest, met hem/haar een bezichtiging in plant en het verdere contact met de taxateur onderhoudt. Zowel de bewoner als de gemeente (en ook alleen maar bewoner en gemeente) ontvangen het taxatierapport en gaan, evenals de taxateurs, vertrouwelijk met deze gegevens om. Deze werkwijze is in 2025 onveranderd.
Mogelijkheid tot second opinion: mocht een bewoner zich niet kunnen vinden in de uitkomst van de taxatie, dan heeft zij de mogelijkheid om een second opinion te laten uitvoeren door een andere taxateur uit de poule van taxateurs. De bewoner kan dit aangeven bij de gemeente door middel van een aanvraagformulier, waarna zij een tweede taxateur kan benaderen.
Na het beschikbaar komen van de second opinion, maakt de gemeente het verschil tussen de taxaties inzichtelijk en neemt afhankelijk van het verschil, vervolgstappen. Afhankelijk van de uitkomst van deze second opinion zijn de kosten van de second opinion voor de bewoner of de gemeente en wordt, afhankelijk van de eventuele verschillen tussen de taxaties, namelijk een definitieve waarde bepaald. Dit is weergegeven in onderstaand schema.
Let op!:De taxatiewaarde kan als gevolg van de second opinion zowel naar boven als naar beneden worden bijgesteld.
Bij een verschil tussen de taxaties van meer dan 10% dient een derde taxateur, mede op basis van de eerste twee taxaties, tot een eigen taxatie te komen. De bewoner mag deze taxateur kiezen uit de poule. De taxatie van deze derde taxateur is bindend. De kosten van deze derde taxateur zijn voor de gemeente.
Validatie van taxaties
Het taxatieproces is een aangelegenheid tussen bewoner en taxateur. De gemeente ontvangt wel alle taxatierapporten, ook indien sprake is van een second opinion. Dit is van belang om te bepalen wie (gemeente of bewoner) de second opinion dient te betalen en in de aansturing in de vervolgstappen wanneer er een second opinion is uitgevoerd (bijvoorbeeld de twee taxateurs gezamenlijk de waarde te laten bepalen). De bewoner bepaalt echter of hij de taxatie(s) indient bij de gemeente ten behoeve van de Moerdijkregeling. In het kader van kwaliteitsborging worden de door de bewoner ingediende taxatierapporten vervolgens door de gemeente gevalideerd.
- Stap 1 in het validatieproces is een toets op de compleetheid van het taxatierapport. Voldoet de taxatie aan alle eisen en voorwaarden zoals opgenomen in het format taxatierapport.
Enkel volledige taxatierapporten kunnen worden gevalideerd.
- -Valt de waardering (op basis van eenheidsprijzen) binnen de vooraf door taxateurs bepaalde reguliere en redelijke bandbreedtes. Als dat het geval is, dan wordt het rapport gevalideerd.
- -Als dat niet het geval is, dan kan het rapport enkel gevalideerd worden als hiervoor in het taxatierapport voldoende onderbouwing is opgenomen die verklaard waarom is afgeweken van de bandbreedtes. Als de onderbouwing ontoereikend is, wordt het rapport niet gevalideerd.
Het validatieproces is in onderstaand schema weergegeven.
Als het rapport wordt gevalideerd door de gemeente, dan wordt daarmee de taxatiewaarde vastgesteld voor de Moerdijkregeling. Als het rapport niet kan worden gevalideerd, dan dient de bewoner het taxatierapport aan te laten vullen door de taxateur en vervolgens kan hij het aangepaste taxatierapport opnieuw indienen. Het aangepaste taxatierapport doorloopt dan opnieuw het validatieproces. Als ook het aangepaste taxatierapport niet gevalideerd kan worden, dan wordt op kosten van de gemeente een nieuwe taxatie uitgevoerd door een andere taxateur uit de poule.
De validatie heeft als gevolg dat de bewoner pas enige tijd (indicatie twee weken) na indienen van het taxatierapport ‘akkoord’ heeft vanuit de gemeente.
Het aantal niet gevalideerde taxatierapporten wordt gemonitord door de gemeente. Als blijkt dat eenzelfde taxateur driemaal een taxatierapport heeft opgesteld dat niet gevalideerd kan worden, dan zal deze taxateur niet langer deel uitmaken van de poule van taxateurs.
Planning taxaties
Voor nieuwbouwwoningen (of vergelijkbare situaties), die worden gerealiseerd na ingang van de regeling, wordt (indien gewenst) bij oplevering van de woning door een taxateur de marktwaarde op dat moment bepaald en wordt de waarde vanaf dat moment met de lokale/regionale waardeontwikkeling geïndexeerd. In afwijking van bestaande woningen wordt de woning dus niet getaxeerd op prijspeil 1-1-2013. Voor deze woningen kan een situatie ontstaan, waarbij er sprake is van staatsteun aan een onderneming (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar). In geval er sprake is van staatsteun, zal de Moerdijkregeling niet van toepassing zijn op deze woningen.
02.03
Eigenaar wil verhuizen en biedt woning aan
Wanneer een woningeigenaar wil verhuizen, mag hij/zij de woning zelf eerst te koop zetten en proberen de woning via de reguliere weg te verkopen. Daarmee wordt, waar mogelijk, de reguliere woningmarkt zoveel mogelijk intact gehouden. Lukt het een woningeigenaar niet om de woning te verkopen tegen voor hem reëel geachte condities of wil de woningeigenaar gelijk de woning aanbieden aan de gemeente, dan kan hij/zij zich melden bij de gemeente. Dit kan tot uiterlijk 1 december van ieder jaar.
Ten minste eenmaal per jaar en uiterlijk 1 december van dat jaar is er sprake van een mogelijk koopmoment van woningen door de gemeente. Het aantal woningen dat de gemeente jaarlijks koopt is echter gemaximeerd. Bij meer aanmeldingen vindt er een selectieproces plaats. Dit is omschreven in hoofdstuk 03.
02.04
Vaststellen koopprijs van woning door gemeente
Na aanmelding door de woningeigenaar en na de eventuele selectie wordt de koopprijs van de woning die de gemeente bereid is te betalen, vastgesteld.
De geboden koopprijs wordt als volgt bepaald:
- -95% van de getaxeerde marktwaarde van de woning op 1-1-2013.
- -Bijstelling op basis van tussentijdse investeringen van de inwoner of achterstallig onderhoud (wordt ook getaxeerd op prijspeil 1-1-2013).
- -Bijstelling met prijsontwikkeling in de gemeente Moerdijk vanaf 1-1-2013 tot het verkoopmoment.
- -Reguliere vergoeding voor verkoopkosten wordt in mindering gebracht.
95% van getaxeerde waarde
De Moerdijkregeling is bedoeld als een vangnet voor bewoners en is geen compensatieregeling voor eventuele geleden schade. Daarom wordt niet de volledige getaxeerde waarde van de woning gegarandeerd. De Moerdijkregeling garandeert 95% van de getaxeerde waarde van de woning en biedt zekerheid over de verkoopmogelijkheid van de woning tegen deze waarde.
Inspectie van de woning en eventueel bijstellen garantiewaarde
Door middel van een inspectie van de woning wordt bepaald of de woningeigenaar de woning na de taxatiedatum voldoende heeft onderhouden en of de bewoner eventuele ingrepen aan de woning heeft gepleegd die van invloed zijn op de waarde van de woning.
De taxateur waardeert deze afwijkingen en zijn bindend voor zowel bewoner als gemeente. Er vindt dus geen volledige taxatie plaats. Deze bijstelling (zowel positief als negatief) wordt voor 100% meegenomen in de bepaling van de verkoopprijs en niet voor het garantiepercentage van 95%.
De gemeente laat deze inspectie in principe pas vanaf twee jaar na de taxatiedatum uitvoeren, omdat er binnen twee jaar logischerwijs geen achterstallig onderhoud optreedt. Indien de bewoner zelf een inspectie verlangt (bijvoorbeeld als er in deze periode waarde-vermeerderende investeringen zijn gedaan) dan is dit mogelijk. Voorafgaand aan de feitelijke levering van de woning vindt wel een regulier oplevermoment plaats.
Waardeontwikkeling referentiegebied
De getaxeerde waarde wordt vanaf 01-01-2013 tot het verkoopmoment bijgesteld voor de waardeontwikkeling in Noord-Brabant. Dit betekent dat de waarde zowel naar beneden als naar boven kan worden bijgesteld, wanneer de woningwaarden in Noord-Brabant dalen of stijgen.
De index die wordt gehanteerd voor de waardeontwikkeling zijn de NVM-cijfers die per kwartaal worden gepubliceerd voor Noord-Brabant en waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen vijf woningtypes:
- o
appartement;
- o
tussenwoning;
- o
hoekwoning;
- o
twee-onder-een-kap woning;
- o
vrijstaande woning.
Deze index wordt per kwartaal bijgesteld en gepubliceerd op een centrale locatie bijvoorbeeld de internetpagina van gemeente Moerdijk: https://www.moerdijk.nl/moerdijkregeling
Vergoeding verkoopkosten
Door het verkopen van de woning aan de gemeente hoeft de bewoner geen verkoopkosten te maken (zoals een verkoopmakelaar). De gemeente neemt feitelijk deze kosten over, omdat zij de woning gaat verkopen. Daarom wordt hiervoor op de verkoopprijs een vergoeding ingehouden.
De hoogte van deze vaste vergoeding is afhankelijk van de waarde van de woning:
- -woningen met een waarde tot € 300.000,-- (marktwaarde p.p. 1-1-2013): | € | 1010,--
- -woningen met een waarde hoger dan € 300.000,-- (marktwaarde p.p. 1-1-2013): | € | 1.549,--
Deze vergoedingen zijn prijspeil 01-01-2025 en worden geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI).
Voorbeeldberekening
In onderstaande tabel is een voorbeeldberekening opgenomen van de wijze waarop de verkoopprijs wordt bepaald, in dit voorbeeld een vrijstaande woning.
Voorbeeldberekening: Bepaling koopprijs woning op | 1-1-2026 | | |
| Taxatie | | | | |
Stap 1 | Taxatie | Prijspeil | 1-1-2013 | | | € 320.000
| Inspectie | | | | |
Stap 2 | Garantie Moerdijkregeling | | | * | 95% | € 304.000
| Inspectie in 2026 | | | | |
| Uitkomst inspectie van de woning | | 1-1-2013 | + | € 20.000 | € 20.000
| Garantie: Taxatie + Inspectie | Prijspeil | 1-1-2013 | | | € 324.000
| Waardeontwikkeling | | | | |
Stap 3 | van 1-1-2013 tot laatste stand indexcijfers | | 1-1-2026 | * | 187,40% | € 607.176
| Garantiewaarde | Prijspeil | 1-1-2026 | | | € 607.176
| Makelaarscourtage | | | | |
Stap 4 | Vaste Makelaarscourtage | | | | |
| Taxatie (1-1-2013) tot € 300.000 | | 2025 | | € -1010 |
| Taxatie (1-1-2013) boven € 300.000 | | 2025 | | € -1.549 |
| | | | | | € -1.549
| Koopprijs | prijspeil | 1-1-2026 | | | € 605.956
02.05
Keuze voor verkoop aan regeling
De bewoner beslist op basis van de aangeboden koopprijs door de gemeente of hij/zij de woning aan de gemeente wil verkopen tegen deze koopprijs. Voorwaarde hierbij is wel dat de woningeigenaar eerst een NEN_keuring laat uitvoeren. Als de eigenaar dit nalaat zal de gemeente dit laten uitvoeren, op kosten van de eigenaar. Indien de bewoner het bod van de gemeente afwijst, kan hij/zij voor een periode van vijf jaar geen aanspraak meer maken op de regeling.
Wanneer de woningeigenaar gebruik wil maken van het bod van de gemeente wordt een koopcontract gesloten. Voorwaarde hierbij is wel dat de woningeigenaar eerst een NEN-keuring laat uitvoeren. Als de eigenaar dit nalaat zal de gemeente dit laten uitvoeren, op kosten van de eigenaar. Dit koopcontract betreft de verkoop van de woning, met een uitgestelde levering van
6 maanden. Dit is de reguliere gemiddelde verkooptijd van een woning, die een bewoner normaal ook zou hebben. Deze periode wordt door de gemeente gebruikt om de woning te koop te zetten en zo mogelijk de woning te verkopen.
De bewoner krijgt een vaste, gegarandeerde verkoopprijs die in een koopovereenkomst wordt vastgelegd. Hierdoor heeft de bewoner geen prikkel meer om de woning tegen een zo hoog mogelijke waarde te verkopen. Daarom is het noodzakelijk dat de gemeente zelf de verkoop ter hand neemt.
Bij verkoop in deze periode is het prijsverschil tussen verkoopprijs en garantiewaarde voor de gemeente (zowel positief als negatief). Deze tussentijdse verkoop heeft daarmee geen effect op de koopprijs tussen gemeente en bewoner. De woningeigenaar krijgt altijd de met de gemeente overeengekomen koopprijs.
De woningeigenaar zal moeten meewerken aan de verkoop van de woning door de gemeente. Dit kan betekenen dat bezichtigingen van de woning kunnen plaatsvinden, waar de bewoner zijn medewerking aan moet verlenen.
02.06
Moerdijkregeling ook voor kopers van woning
De Moerdijkregeling biedt ook een garantie voor kopers van woningen in Moerdijk. Zowel kopers van een woning via de reguliere particuliere weg, dan wel een woning van de gemeente, kunnen aanspraak maken op de Moerdijkregeling. Voorwaarde is wel dat de woning getaxeerd is conform de voorwaarden van de Moerdijkregeling en het taxatierapport in bezit is van de gemeente. Door de Moerdijkregeling ook te bieden aan kopers van woningen biedt de regeling ook zekerheid aan potentiële kopers en kan daarmee de markt worden gestimuleerd.
Een koper van de woning kan echter pas na drie jaar na de koop van de woning aanspraak maken op de Moerdijkregeling. Wanneer na drie jaar (of later) de woning wordt aangeboden aan de gemeente, is er ten opzichte van de huidige bewoners één verschil. In het bepalen van de koopprijs van de woning (de garantiewaarde) door de gemeente wordt ook gekeken naar de prijs waarvoor de woningeigenaar de woning heeft gekocht. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt of de woning van de gemeente is gekocht of de woning regulier is gekocht (in dat geval dient de koopprijs uit het Kadaster als uitgangspunt). Een koper van de woning krijgt, na het verkrijgen van het eigendom van de woning, de beschikking over de originele taxatie van de woning. Een koper kan via een register dat wordt bijgehouden door de gemeente inzien of een woning wel of niet is getaxeerd in het kader van de regeling.
De garantiewaarde vanaf het moment van koop bedraagt 95% van de koopprijs (transactiebedrag) van de woning, met een maximum van de op het verkoopmoment geldende garantiewaarde (conform de berekening van de Moerdijkregeling).
In onderstaande figuur is de bepaling van de garantiewaarde voor drie varianten (verschillende koopprijzen) weergegeven voor een hoekwoning:
02.07
Exploitatie en verkoop gekochte woningen door gemeente
Na levering van de woning aan de gemeente, bepaalt de gemeente wat de beste vervolgstrategie is voor de woning. Dit kan betekenen dat de woning (tijdelijk) wordt verhuurd of dat de woning te koop blijft staan. Deze strategie is ook afhankelijk van het aantal woningen dat de gemeente moet kopen.
03
TOEPASSINGSGEBIED EN AANTAL WONINGEN PER JAAR
03.01
Woningen aangemerkt als ‘eigen woning’
De Moerdijkregeling moet een oplossing bieden voor de financiële onzekerheid van inwoners met een eigen woning. Het gaat daarbij in de basis om woningen die ook door de Belastingdienst als “eigen woning” worden aangemerkt.
Dit betekent dat onderstaande objecten wel tot het toepassingsgebied behoren:
- Woningen die op of na 01-01-2013 als ‘eigen woning’ door de fiscus worden aangemerkt.
De Moerdijkregeling kan daarmee dus ook betrekking hebben op zogenaamde “tweede woningen” van inwoners, zolang deze woningen door de fiscus als eigen woning worden beschouwd.
Een eigenaar van twee woningen kan dus twee keer meedoen met de regeling, waarbij voor iedere woning ‘apart’ aanspraak op de regeling kan worden gedaan.
- -Woningen met onlosmakelijk verbonden kleinschalige bedrijvigheid. Het gaat hierbij om woon-/werklocatie met als hoofdfunctie wonen, maar waar het stukje bedrijvigheid onlosmakelijk is verbonden met de hoofdfunctie. Het gehele object valt in dit geval onder de Moerdijkregeling.
- -Nieuwbouwwoningen die minimaal 3 jaar bewoond zijn geweest en vallen binnen het toepassingsgebied, zoals weergegeven op de kaart onder 03.02. De garantie is niet van toepassing indien er als gevolg van deze garantie sprake zou zijn van staatssteun.
Onderstaande objecten behoren niet tot het toepassingsgebied:
- -vakantiewoningen;
- -woningen van woningcorporaties (of beleggers);
- -woningen die niet vrij van huur kunnen worden geleverd;
- -bouwkavels;
- -bedrijfsmatig vastgoed (als hoofdkarakter).
Indien er twijfel/onduidelijkheid is of er sprake is van onlosmakelijk verbonden kleinschalige bedrijvigheid, wordt door taxateurs een bindend advies uitgebracht. De woning kan daarbij participeren aan de regeling, maar de mate waarin aanverwante opstallen kunnen worden meegenomen is afhankelijk van het al dan niet onlosmakelijk verbonden zijn. Daarbij worden onderstaande criteria als toetsingsgrond gehanteerd, waaraan panden moeten voldoen om in aanmerking te komen voor de Moerdijkregeling:
- -Uitgangspunt als het gaat om begrenzing is of een aan een woonpand gekoppeld bedrijf/loods/perceel separaat verkoopbaar is (dus los van het woonobject).
- -Dit kan zijn vanwege de technische ondeelbaarheid (bouwkundig verweven) of ondeelbaarheid qua verkoop (er resteert een nagenoeg onverkoopbaar deel dan wel wordt hier grote verkoopschade geleden door de eigenaar).
- -Is deelbaarheid mogelijk, dan kan voor het niet-woningdeel geen aanspraak worden gemaakt op de Moerdijkregeling. Enkel het woonobject kan worden aangeboden aan de regeling. Indien door deze fysieke deelbaarheid een lagere woningwaarde ontstaat, dan wordt deze gewaardeerd als zijnde geen belemmering van het niet-woning deel (het potentiële nadeel wordt hiermee gecompenseerd).
- -Ingeval het niet-woningdeel op basis van bovenstaande criteria ondeelbaar is en daardoor wordt meegenomen in de regeling, dan wordt enkel de objectwaarde vergoed (en dus niet de liquidatie, huurwaarde of bedrijfsverplaatsing).
In geen enkel geval kan als gevolg van de garantie voortvloeiend uit de Moerdijkregeling sprake zijn van staatsteun. Indien er situaties dreigen te ontstaan, waarbij er sprake is van staatsteun, wordt waar nodig de Moerdijkregeling op dit onderdeel bijgesteld.
03.02
Fysiek toepassingsgebied
In onderstaande figuur is het geografische gebied weergegeven van de kern Moerdijk waar de Moerdijkregeling op van toepassing is. Deze zelfde begrenzing is ook van toepassing op (toekomstige) nieuwbouwwoningen die, na 3 jaar te zijn bewoond, ook gebruik kunnen maken van de regeling.
03.03
Aantal woningen per jaar dat gebruik kan maken van regeling
De Moerdijkregeling is een ondersteunende maatregel voor inwoners met een eigen woning om een deel van de onzekerheid over consequenties vanwege Powerport weg te nemen. De regeling is nadrukkelijk een ‘blijf-regeling’ en geen ‘vertrek-regeling’. Mede in het kader daarvan is er sprake van een maximaal aantal woningen dat de gemeente jaarlijks koopt. Dit is tevens gebaseerd op het gemiddeld aantal verhuisbewegingen en om leegstand te voorkomen, indien meer woningen participeren.
Met betrekking tot het aantal woningen dat gebruik kan maken van de regeling geldt het volgende:
- -De gemeente koopt maximaal 25 woningen per jaar.
- -Wanneer de verkoper een woning van de gemeente koopt in het dorp Moerdijk (die eerder door de gemeente is gekocht in het kader van de Moerdijkregeling), telt deze nieuwe door de gemeente gekochte woning niet mee voor het maximum van 25 voor dat jaar.
- -Wanneer de gemeente de woning na tekening van het koopcontract, maar voor de juridische levering (6 maanden periode) verkoopt, telt deze woning niet mee voor het maximum van 25 voor dat jaar.
- -Wanneer gedurende een jaar het maximum van 25 woningen is bereikt en er dient zich daarna in dat jaar nog een voorrangsgeval (zie 0) aan, dan kan deze dat jaar alsnog gebruik maken van de regeling. Wanneer de 25 plekken voor een jaar nog niet benut zijn en er meldt zich een voorrangsgeval dan telt deze woning regulier mee in het aantal om te komen tot 25 woningen.
- -Wanneer het College van B&W op enig moment op basis van een hardheidsclausule besluit om bij urgentie een woning te verwerven, telt deze woning niet mee voor het maximum van 25 woningen voor dat jaar.
In alle gevallen geldt dat wanneer een bewoner na het aanmelden voor verkoop van de woning alsnog besluit niet deel te nemen aan de regeling, er een ‘boete’ wordt opgelegd van vijf jaar uitsluiting van de Moerdijkregeling.
03.04
Voorrangsgevallen
Er is sprake van voorrangsgevallen bij:
- Een medische indicatie
Er is een medische indicatie met de strekking dat vanwege de medische aandoening van één van de bewoners verhuizen naar een andere woning redelijkerwijs op korte termijn (binnen een jaar) noodzakelijk wordt geacht. De gemeente legt de toetsing van medische gegevens neer bij een onafhankelijke derde.
- Overlijden
Een overlijdensverklaring van de (mede-)eigenaar van de woning met als voorwaarde dat de nabestaande ten tijde van het overlijden ingeschreven stond op hetzelfde adres.
03.05
Selectieproces/loting bij over-inschrijving
Bewoners kunnen zich het hele jaar door aanmelden wanneer zij de woning willen aanbieden aan de gemeente. Minimaal eenmaal per jaar (begin januari) inventariseert de gemeente de aanmeldingen van het afgelopen jaar en is er een moment waarop zij een aanbieding doet tot het kopen van de woning.
Wanneer op dat moment het maximum van 25 woningen niet wordt bereikt, kunnen de aanmeldingen op dat moment gebruik maken van de Moerdijkregeling en wordt de koopprijs bepaald (na een eventuele inspectie). Wanneer het maximumaantal te kopen woningen niet is bereikt in een jaar zal er op 1 juli een moment zijn waarop de gemeente aanmeldingen (die dan in de eerste maanden van dat jaar zijn gedaan) inventariseert en een aanbieding doet tot het kopen van de woning.
Bij over-inschrijving wordt de volgorde bepaald op basis van loting. Deze volgorde blijft ook gelden voor de volgende jaren. Zolang er nog sprake is van een wachtlijst, vindt jaarlijks voor de nieuwe aanmeldingen ook een loting plaats, waarna deze aanmeldingen op lotingsvolgorde onderaan de wachtlijst worden toegevoegd. Ieder jaar kunnen bij een wachtlijst in januari van het nieuwe jaar de eerste 25 woningen op de wachtlijst gebruik maken van de Moerdijkregeling.
Wanneer een bewoner zich heeft aangemeld om de woning te verkopen, maar als gevolg van over-inschrijving op de wachtlijst is geplaatst, kan hij/zij zich na drie jaar op de wachtlijst te hebben gestaan ‘boetevrij’ afmelden voor de Moerdijkregeling. Indien hij/zij zich voor die tijd afmeldt voor de regeling, kan hij/zij vijf jaar lang geen aanspraak meer maken op de Moerdijkregeling. Wanneer in die periode van twee jaar de woningeigenaar aan de beurt is en geen gebruik maakt van het aanbod van de gemeente, kan hij/zij ook vijf jaar lang geen aanspraak meer maken op de Moerdijkregeling.
Zolang een bewoner op de wachtlijst staat, kan hij/zij wel proberen de woning zelf te verkopen.
Indien dit lukt, vervalt zijn plek op de wachtlijst. De koper van de woning kan regulier pas na drie jaar bewoning gebruik maken van de Moerdijkregeling.
04
OVERIGE UITGANGSPUNTEN/RANDVOORWAARDEN
04.01
Misbruik
Bij constatering van moedwillig misbruik van de Moerdijkregeling kan de gemeente woningeigenaren uitsluiten van de Moerdijkregeling.
04.02
Evaluatie
Elk voorjaar, of zoveel eerder als partijen (of één van de partijen) dat wenselijk vinden, vindt een evaluatiemoment plaats, opdat de uitkomsten en eventuele bijstelling in het zogenaamde BO Leefomgeving tussen Rijk en regio kunnen worden besproken. Het doel van deze evaluatie is het toetsen van de werking van de regeling op de gestelde doelen van de regeling, alsook het monitoren van de financiële dekking. Steeds vanuit het gezamenlijk besef dat de gemaakte afspraken over de werking van de regeling aanpassingen behoeven als de regeling niet voldoet aan de gestelde doelen. Onderdeel van de evaluatie is ook het beoordelen van de ontwikkelingen en impact van de Powerport-opgave en of deze ontwikkelingen aanleiding geven tot andere, nieuwe regelingen of maatregelen. Tot dat moment blijft de voorliggende regeling van kracht.
De volgende partijen participeren aan de (periodieke) evaluatie:
- -corporaties;
- -bewonersvertegenwoordiging;
- -gemeente.
Bijlage
1:

Kaart toepassingsbereik van de Moerdijkregel
Bijlage
2:

Model voor het taxatierapport
[Deze bijlage is te raadplegen via de externe bijlage.]
Bijlage
3:

Uitgangspunten en bandbreedten voor de taxaties
[Deze bijlage is te raadplegen via de externe bijlage.]
Bijlage
4:

Formulier voor het indienen van een verzoek tot het doen van een tweede taxatie
[Deze bijlage is te raadplegen via de externe bijlage.]
Bijlage
5:

Formulier voor het indienen van de taxatie en het vaststelllen van het Taxatiebedrag
[Deze bijlage is te raadplegen via de externe bijlage.]
Bijlage
6:

Formulier strekkende tot het doen van een aanbod
[Deze bijlage is te raadplegen via de externe bijlage.]
Bijlage
7:

Model-koopovereenkomst en model-leveringsakte
[Deze bijlage is te raadplegen via de externe bijlage.]
Bijlage
8:

Voorbeeldberekeningen koopprijsbepaling
[Deze bijlage is te raadplegen via de externe bijlage.]