GEMEENTEBLAD
Officiële uitgave van de gemeente Zwartewaterland

Beleidslijn voor het afwijken van de inhoudsmaat van een woning in het buitengebied van Zwartewaterland
Regels uit het omgevingsplan (met name onderdeel “Bestemmingsplan Buitengebied Zwartewaterland")
In het omgevingsplan staat dat een (bedrijfs)woning maximaal 600 m3 groot mag zijn. Dit geldt voor agrarische bedrijfswoningen, reguliere bedrijfswoningen en reguliere woningen. Agrarische bedrijfswoningen en reguliere woningen mogen op basis van een afwijkingsmogelijkheid worden vergroot tot een inhoud van 750 m3. Er moet dan worden aangetoond dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van onder andere de ervenstructuur, de woonsituatie, de milieusituatie, de natuur- en landschapswaarden van de gronden, de waterhuishouding en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Voor reguliere bedrijfswoningen is deze afwijkingsmogelijkheid er niet. Hiervoor geldt dat gebruik mag worden gemaakt van de algemene afwijkingsmogelijkheid van 10%, daarmee is 660 m3 toegestaan.
Toelichting vraagstuk
Het omgevingsplan stelt, naast regels over bouwhoogte en goothoogte, regels over de maximale inhoud van een woning in m3 in het buitengebied. Deze regels volgen met name uit het onderdeel “Bestemmingsplan Buitengebied Zwartewaterland” en in mindere mate uit andere voormalige bestemmingsplannen waarin een stukje van het buitengebied is opgenomen. De basisregel voor de inhoudsmaat is 600 m3, met een afwijking tot 750 m3. In de praktijk blijkt dat er met enige regelmaat verzoeken binnen komen voor grotere woningen. Dit loopt op tot ongeveer 1.200 m3. Op basis van de regelgeving kunnen we hier niet aan meewerken. Een grotere woning kan vanuit landschappelijk oogpunt echter wel passend zijn.
Het KGO-beleid biedt de mogelijkheid om te berekenen in welke mate een kwaliteitsprestatie moet worden geleverd bij een ruimtelijke ontwikkeling waarbij afgeweken wordt van de regelgeving uit het omgevingsplan. Wordt weinig compensatie geboden door relatief weinig vierkante meters te slopen en relatief veel vierkante meters terug te bouwen, dan is een hogere kwaliteitsprestatie vereist. Dit KGO-beleid is echter een uitvoeringsinstrument. Het geeft invulling aan de ‘hoe-vraag’. Dit komt na de vraag of het wenselijk is om de inhoud van de woning te vergroten ten opzichte van de regels uit het omgevingsplan. Daarmee biedt dit beleid geen degelijk antwoord op de vraag of we willen afwijken van de regels en in welke mate.
In omliggende gemeenten wordt ook de behoefte ervaren voor grotere woningen. In de omgevingsplannen van deze gemeenten is meestal een hogere inhoudsmaat opgenomen (zie bijlage). Daarmee ontstaat de vraag of het uitgangspunt van 600 m3 nog van deze tijd is of dat meer ruimte wenselijk is. Daarmee wordt de mogelijkheid geboden om grotere woningen te realiseren. Dit is vanzelfsprekend geen vereiste.
Overwegingen
Op basis van de regelgeving in omliggende gemeenten en de beoordelingen van Het Oversticht over wat passend is in een gebied, gericht op landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit, kan worden geconcludeerd dat de regels uit het omgevingsplan van Zwartewaterland beperkend is. Veel omliggende gemeenten staan in basis 750 m3 toe. In de afwijkingsmogelijkheid zit wat meer verschil. De laagste afwijkingsmogelijkheid is over het algemeen 900 m3. Heroverweging van de regels in Zwartewaterland ligt voor de hand.
Ook het vergroten van de oppervlakte van bijgebouwen staat, vaak in situaties waar een grotere woning wordt gerealiseerd, soms ter discussie. Dit is echter in mindere mate het geval. Voorgesteld wordt om enkel in situaties waarbij een grote afwijking van de inhoudsmaat van de woning wordt gevraagd, ook de inhoudsmaat van de bijgebouwen/het bijgebouw mee te laten wegen. In deze gevallen zien we namelijk vaak dat ook bijgebouwen groter worden gewenst dan toegestaan. Op basis van het omgevingsplan is 100 m2 toegestaan en vergunningsvrij nog eens 50 m2.
Toekomstige wijziging van het omgevingsplan
Naar aanleiding van de visie voor het buitengebied, welke op relatief korte termijn zal worden vastgesteld, kan een algehele beleidsrijke wijziging van de regels uit het omgevingsplan voor het buitengebied plaatsvinden. In deze wijziging kan deze beleidsregel worden geïmplementeerd en daar waar gewenst verder worden uitgebouwd. Dit kan bijvoorbeeld resulteren in verschillende normen (inhoudsmaat, oppervlaktemaat en goot- en bouwhoogte) voor woningen en bijgebouwen in verschillende deelgebieden in het buitengebied. In navolging hierop kan ook het KGO-beleid worden geactualiseerd.
Voor de tussenliggende periode wordt via dit document vastgesteld wat de uitgangspunten zijn in situaties waarin we van het omgevingsplan willen afwijken. Daarbij wordt een basisuitgangspunt opgenomen en een afwijkingsmogelijkheid hierop. In deze situaties hanteren we de ‘ja, mits’ houding. De verwachting is dat dit niet in alle gevallen zal voorzien en dat er ook nog sprake zal zijn van overige gevallen. Gevallen waarin de wens bestaat om nog meer inhoud te realiseren. Deze overige gevallen zijn bespreekbaar, maar vanuit de ‘nee, tenzij’ houding. Dit komt tot uiting door via dit document een addendum te maken op het KGO-beleid en voor deze situaties uitgangspunten voor de ‘hoe-vraag’ te verzwaren. Hiertoe biedt het huidige KGO-beleid de mogelijkheid. In dit beleid staat genoemd dat wanneer het rekenmodel onvoldoende recht doet aan bijzondere situaties, omdat hiermee van te voren geen rekening kon worden gehouden, een bijstelling kan worden gedaan.
Voorstel uitgangspunten bij afwijken van de maximale inhoudsmaat, zoals opgenomen in het omgevingsplan
In het kader een overzicht van de voorgestelde uitgangspunten. Daaronder een toelichting op deze uitgangspunten.
Basisuitgangspunt |
Maximale inhoudsmaat van woningen in het buitengebied | 750 m^3
Maximale oppervlakte bijgebouwen in het buitengebied | 150 m^2
Basisuitgangspunt |
Afwijking maximale inhoudsmaat van woningen in het buitengebied + investering in de landschappelijke kwaliteit | 900 m^3
Maximale oppervlakte bijgebouwen in het buitengebied | 150 m^2
Overige gevallen In gevallen waarbij om meer ruimte wordt gevraagd is het uitgangspunt ‘nee, tenzij’. Hierbij wordt een robuuste landschappelijke inpassing vereist. Aanvullend worden eisen gesteld ten aanzien van te slopen vierkante meters en eventueel een bijdrage aan het gebiedsfonds.
Basisuitgangspunt
Voorgesteld wordt om de maximaal toegestane inhoudsmaat van woningen in het buitengebied te verhogen naar 750 m3 (zie wijze van meten in de bijlage). Dit uitgangspunt geldt voor woningen binnen de woonbestemming, agrarische bedrijfswoningen en overige bedrijfswoningen. Dit uitgangspunt geldt niet voor (pré-) mantelzorgwoningen, recreatiewoningen, tijdelijke woningen en overige woonvormen.
Voor bijgebouwen geldt een maximum van 150 m2, zoals staat opgenomen in het omgevingsplan en een aanvulling vanuit vergunningsvrij bouwen. Wanneer een grotere oppervlakte aanwezig was ten tijde van het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan voor het buitengebied, mag deze oppervlakte worden gehandhaafd.
Om invulling te kunnen geven aan dit uitgangspunt moet een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden aangevraagd, omdat een afwijking van het omgevingsplan nodig is. In dit geval kan worden volstaan met een kleine motivatie van de ETFAL. Er is in deze situatie geen sprake van extra eisen ten aanzien van de landschappelijke inpassing. Vanzelfsprekend is de basisinspanning wel van toepassing. Dit betekent dat de woning en bijgebouwen landschappelijk passend moeten worden vormgegeven. In geval het om een extra woning op het erf gaat, kan dit bijvoorbeeld betekenen dat de woning ondergeschikt aan de eerste woning moet worden uitgevoerd (denk hierbij aan een schuurwoning). Eén en ander zal ter beoordeling aan Het Oversticht worden voorgelegd.
Afwijkinguitgangspunt
Voorgesteld wordt om bij afwijking een maximale inhoudsmaat van 900 m3 toe te staan. Daarmee sluiten we aan bij omliggende gemeenten en houden we de ruimte beperkt in deze tussenfase.
Voor bijgebouwen geldt ook in deze situaties een maximum van 150 m2. Wanneer een grotere oppervlakte aanwezig was ten tijde van het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan voor het buitengebied, mag deze oppervlakte worden gehandhaafd.
In dit geval moet ook een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden aangevraagd. In dit geval kan ook worden volstaan met een kleine motivatie van de ETFAL. Wel moet, passend binnen het KGO-beleid, aangetoond worden dat sprake is van een investering in de landschappelijke kwaliteit, in aanvulling op de basisinspanning zoals eerder genoemd. De aanvullende investering kan bestaan uit het slopen van landschap ontsierende gebouwen, gebiedspassende bebouwing toe te voegen en een investering te doen in de kwaliteit van het betreffende landschap en landschapselementen te versterken of toe te voegen. Hiervoor moet een landschappelijk inpassingsplan worden aangeleverd als onderdeel van de ETFAL-motivatie. Deze zal getoetst worden door Het Oversticht.
Overige gevallen
Het is denkbaar dat, ondanks de verruiming, er gevallen zijn waarbij de wens is een woning te realiseren van meer dan 900 m3. Bij veel van deze situaties zal ook de behoefte zijn om één of meerdere bijgebouwen te realiseren waarvan de gezamenlijke oppervlakte meer dan 150 m2 is. In deze situaties zal dezelfde procedure gevolgd moeten worden. Echter is nu sprake van een grote afwijking en moet een grote motivatie van de ETFAL worden opgesteld. In dit geval moet, naast de basisinspanning, sprake zijn van een robuuste landschappelijke inpassing. Dit wordt bereikt door landschap ontsierende opstallen te slopen, gebiedspassende bebouwing toe te voegen en landschapselementen toe te voegen op het erf en eventueel de directe omgeving.
Voor deze situaties geldt, zoals gezegd, de ‘nee, tenzij’ houding en daarom een zwaardere compensatie-eis. Dit komt in uiting door de eis dat voor elke kuub boven de 900 m3 een vierkante meter landschap ontsierend gebouw met asbest of anderhalve vierkante meter landschap ontsierend gebouw zonder asbest moet worden gesloopt. Dit zelfde geldt voor elke vierkante meter bijgebouw boven de 150 m2 die toegestaan is op basis van het omgevingsplan. De te slopen gebouwen moeten buiten het eigen erf, in de gemeente en bij voorkeur in de directe omgeving van het erf staan. Wanneer onvoldoende sloopmeters kunnen worden geleverd moet een bijdrage worden geleverd aan het landschapsfonds zoals dat in het KGO-beleid is opgenomen. Daarbij geldt dat voor elke ontbrekende vierkante meter een bedrag van €150,-- moet worden ingelegd. Hierbij moet worden uitgegaan van het aantal vierkante meters dat gecompenseerd wordt door de sloop van een landschap ontsierend gebouw zonder asbest.
Rekenvoorbeeld Verzoek Bouw woning 1.200 m^3 Bouw bijgebouw 350 m^2 Inpassingseis - -Bieden van compensatie zoals opgenomen in de tekst Woning - - Afwijking tot 1.200 m^3 mogelijk, per m^3 boven 900 m^3 dienen de volgende sloopmeters gerealiseerd te worden: - ○Sloop 1 m^2 landschap ontsierende bebouwing met asbest of - ○Sloop 1,5 m^2 landschap ontsierende bebouwing zonder asbest - ○Indien sloopmeters niet toereikend zijn dient er per 1 m^3 een compensatie van €150,-- voor het landschapsfonds gedaan worden. Bijgebouw - - Afwijking tot 350 m^2 mogelijk, per m^2 boven 100 m^2 dienen de volgende sloopmeters gerealiseerd te worden: - ○Sloop 1 m^2 landschap ontsierende bebouwing met asbest of - ○Sloop 1,5 m^2 landschap ontsierende bebouwing zonder asbest - ○Indien sloopmeters niet toereikend zijn dient er per 1 m^3 een compensatie van €150,-- voor het landschapsfonds gedaan worden. Praktische uitvoering - -Gebiedspassende woning met bijgebouw realiseren - -Landschapselementen toevoegen in de vorm van bomen, struiken en een waterpoel Woning - - Compensatie nodig voor 300 m^3 1.200 – 900 = 300 - - Slopen van 50 m2 landschapontsierende bebouwing met asbest op het eigen erf 300 – 50 = 250 (nog te slopen met asbest) 250 * 1,5 = 375 (nog te slopen zonder asbest) - - Slopen van 100 m2 landschapontsierende bebouwing op het eigen erf 375 – 100 = 275 (nog te slopen zonder asbest) - - Slopen van 75 m2 landschapontsierende bebouwing op een erf elders in de gemeente 275 – 75 = 200 (nog te compenseren) - -Financiële compensatie in fonds: 200 * €150,00 = €30.000,-- Bijgebouw - – Compensatie nodig voor 250 m^2 3.350 – 150 = 200 200 * 1,5 = 300 - –Financiële compensatie in fonds: 300 * €150,00 = €45.000,--
Bijlage
I

Wijze van meten
Inhoud van een bouwwerk:
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
Bijlage
II

Vergelijking gemeenten
Overzicht van de basisregels op hoofdlijnen uit het omgevingsplan van omliggende gemeenten voor woningen (geen landhuizen). De inhoud van de regels verschilt op onderdelen. Bepaalde gemeenten hebben de mogelijkheid om een woning te vergroten tot 1.000 m3 ten behoeve van inwoning. Andere gemeenten hebben aan- en bijgebouwen expliciet genoemd bij het bepalen van de inhoudsmaat. Verder wordt vergroten van de woning in veel gemeenten gecombineerd met een investering in landschappelijk inpassing/ruimtelijke kwaliteit, bijvoorbeeld door sloop. Onderstaand schema geeft een overzicht van de basisregel die vergelijkbaar is met onze regel in het omgevingsplan (dus één wooneenheid, exclusief aan- en bijgebouwen). Het KGO beleid is niet meegenomen, omdat dit een uitvoeringsinstrument is en invulling geeft aan de ‘hoe-vraag’.
Gemeente | Basisregel m^3 | Afwijkingsmogelijkheid m^3
Dalfsen | 750 | Inhoud totale pand
Staphorst | 1000 |
Zwolle | 600 | 750
Kampen | 750 |
Steenwijkerland | 600 | 750
Hardenberg | 750 | 900/1000/1200 Afhankelijk van gebied
Olst-Wijhe | 750 |
Twenterand | 750 | 900
Ommen | 750 | Wonen: 900/1000 Agrarisch: 1250
Hellendoorn | 750 |
Tubbergen | 1000 | 1100
Dinkelland | 750 | Agrarisch: 1000
Oldenzaal | 750 | Agrarisch: 1000