GEMEENTEBLAD
Officiële uitgave van de gemeente Utrecht

Beleidsregel uitzonderingsgevallen einde omzettingsregeling erfpacht gemeente Utrecht
Burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht,
Gelet op de artikelen 4:81, eerste lid, 4:83 en 1:3, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht in samenhang met artikel 160, eerste lid, onder b, Gemeentewet
Overwegende dat:
- •burgemeester en wethouders door de raad bij besluit op de Beleidsnota Grondbeleid 2024 Gemeente Utrecht van 26 september 2024 (Jaargang 2024, nr.119) zijn opgedragen een overgangsregeling op te stellen voor uitzonderingsgevallen voor huidige erfpachters om nog gebruik te kunnen maken van de omzettingsregeling erfpacht na afloop van de overgangsperiode van één jaar na 26 september 2024;
- •het gewenst is ter invulling van hun beleidsruimte een beleidsregel vast te stellen over de situaties waarbij afgeweken kan worden van de overgangsperiode van één jaar na 26 september 2024 voor het aanvragen van een omzetting van (voortdurende rechten van) erfpacht (waarbij de canon eeuwigdurend is afgekocht) naar vol eigendom.
Besluiten de volgende beleidsregel vast te stellen:
Hoofdstuk
1

Algemene bepalingen
Artikel
1

Definities
Deze beleidsregel verstaat onder:
- a.
AB 1974: de op het Erfpachtrecht van toepassing verklaarde "Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974", vastgesteld door de Raad van de Gemeente bij besluit van 15 augustus 1974, vermeld in het Gemeenteblad van Utrecht van 1974 nummer 129 en bij afschrift ingeschreven in de openbare registers voor registergoederen te Utrecht op 20 december 1976 in deel 3261 nummer 100;
- b.
AB 1983: de op het Erfpachtrecht van toepassing verklaarde "Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1983" van de gemeente Utrecht, vastgesteld door de Raad van de Gemeente op 22 maart 1984 en opgenomen in een notariële akte op 22 juni 1984 verleden voor J.F. Welle Donker, destijds notaris te Utrecht, bij afschrift ingeschreven in de openbare registers voor registergoederen te Utrecht op 26 juni 1984 in deel 4851 nummer 45;
- c.
AV 1989: de "Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989)" vastgesteld door de Raad van de Gemeente in zijn vergadering van 22 juni 1989 en vermeld in en gehecht aan de akte van depot op 26 juli 1989 verleden voor mr. H.A. Teijen, destijds notaris te Utrecht, bij afschrift ingeschreven in de openbare registers voor registergoederen (destijds te Utrecht), op 26 juli 1989 in deel 6242 nummer 19;
- d.
Beleidsnota Grondbeleid: de Beleidsnota Grondbeleid 2024 Gemeente Utrecht met bijbehorende bijlagen, vastgesteld door de raad op 26 september 2024 (Jaargang 2024, nr.119) zaaknummer 11948213;
- e.
Bloot-eigendom: de eigendom van het perceel belast met het Erfpachtrecht zoals dat aan de Gemeente in eigendom is verbleven na uitgifte van een perceel in erfpacht;
- f.
Conversieregeling 2017: de Algemene bepalingen voor de conversie naar de AV 1989 voor in erfpacht uitgegeven gronden van de gemeente Utrecht (Conversieregeling Erfpacht 2017), vastgesteld door de Raad van de Gemeente in zijn vergadering van 2 november 2017 en welke regeling inwerking is getreden op 31 maart 2018;
- g.
Erfpacht: Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken (artikel 5:85 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek);
- h.
Herziene AB 1974: voorstel aan de Raad om nieuwe erfpachtvoorwaarden vast te stellen voor de erfpachtrechten waarbij de AB 1974 van toepassing zijn en waarvoor het tijdvak zal verlopen in de komende jaren;
- i.
Omzettingsregeling: de regeling “Omzetting van erfpachtrechten naar vol eigendom”, vastgesteld door de raad op 26 november 2015, kenmerk REO 15.508723, waarin is opgenomen dat, en onder welke voorwaarden, het voor erfpachters mogelijk is om de bloot-eigendom van het perceel behorend bij hun erfpachtrecht te verwerven, waarna zij vol eigenaar van het perceel (en eventuele opstallen) worden;
- j.
Tijdvak: een achtereenvolgende periode van vijftig jaar, waarvan de eerste aanvangt op de datum waarop het recht van erfpacht wordt verleend, onder de AB 1983 en AB 1974;
Artikel
2

Doel
Deze beleidsregel heeft als doel om duidelijk te maken hoe burgemeester en wethouders handelen bij aanvragen tot omzetting na afloop van de overgangsperiode van één jaar als bedoeld in het raadsbesluit van 26 september 2024 over de Beleidsnota Grondbeleid 2024.
Artikel
3

Afbakening
Deze beleidsregel is van toepassing op erfpachtrechten van de gemeente Utrecht, waarbij in de erfpachtvoorwaarden het vastgelegde gebruik ‘wonen’ (of een variatie hierop) is, die niet gelegen zijn in een winkelcentrum, die niet vallen onder sociale woningbouw of (beleggers)huurwoningen, waarvan de grond ligt in een gebied waarvan de hoofdfunctie ‘wonen’ is (vastgelegd op een bij de omzettingsregeling vastgestelde kaart) en waarvan de erfpachtcanon volledig is afgekocht of volledig afgekocht zal worden. Ten slotte dienen de AV 1989 van toepassing te zijn.
Hoofdstuk
2

Categorieën erfpachtrechten die voor een langere termijn in aanmerking komen voor de omzettingsregeling
Artikel
4

Aanvragen voor omzetting erfpacht die zijn ingediend vóór 26 september 2025
Voor de navolgende categorieën geldt dat aanvragen ook na 26 september 2025 nog kunnen worden behandeld/afgewikkeld.
- a.
Aanvragen voor een omzetting van een erfpachtrecht naar vol eigendom die vóór 26 september 2025 bij de gemeente zijn ingediend en waar op 26 september 2025 nog niet op is beslist, worden afgehandeld volgens de Omzettingsregeling.
- b.
Aanvragen voor een omzetting van een erfpachtrecht naar vol eigendom die vóór 26 september 2025 bij de gemeente zijn ingediend, waar op 26 september 2025 nog niet op is beslist en waarbij de erfpachtcanon nog niet eeuwigdurend is afgekocht (AV 1989), worden afgehandeld volgens de Omzettingsregeling indien de erfpachter gelijktijdig een aanvraag heeft gedaan tot het afkopen van de erfpachtcanon op basis van de Conversieregeling Erfpacht 2017.
- c.
Aanvragen voor afkoop als bedoeld in de Conversieregeling Erfpacht 2017 die vóór 26 september 2025 bij de gemeente zijn ingediend en het aanbod tot omzetting door de aanvrager nog niet hebben geaccepteerd.
Artikel
5

Aanvragen voor omzetting erfpacht die zijn ingediend op of na 26 september 2025
1.
Voor aanvragen voor een omzetting van een erfpachtrecht naar vol eigendom die op of ná 26 september 2025 bij de gemeente zijn ingediend geldt in beginsel het uitgangspunt van de gemeente dat eeuwigdurende erfpacht wordt gehanteerd en omzetting naar vol eigendom dus niet meer mogelijk is. Deze aanvragen worden wel in behandeling genomen en afgehandeld volgens de Omzettingsregeling, als een van de volgende uitzonderingen van toepassing is:
- a.
Appartementen
  - i.
de aanvraag wordt gedaan door of namens een Vereniging van Eigenaren; en;
  - ii.
alle appartementsrechten in dezelfde splitsing zijn eeuwigdurend afgekocht (AV 1989) of er wordt voor door of namens alle nog niet eeuwigdurend afgekochte appartementsrechten gelijktijdig met de aanvraag tot omzetting een aanvraag gedaan tot het afkopen van de erfpachtcanon op basis van de Conversieregeling Erfpacht 2017 dan wel de Conversieregeling 1998, en;
  - iii.
de aanvraag is bij de gemeente ingediend vóór 26 september 2026; en
  - iv.
voor zover op de erfpacht de AB 1974 of de AB 1983 van toepassing zijn, geldt de termijn zoals hierna vermeld in onderdeel b.
- b.
AB 1974 en AB 1983
  - i.
de erfpachter heeft een recht van erfpacht waarop de Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (AB 1974), of de Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1983 (AB 1983) van toepassing zijn; en:
  - ii.
de aanvraag is bij de gemeente ingediend voor of binnen één jaar na de inwerkingtreding van een besluit van de raad tot vaststelling van de herziene AB 1974; en
  - iii.
de erfpachter gelijktijdig een aanvraag heeft gedaan tot het afkopen van de erfpachtcanon op basis van de Conversieregeling Erfpacht 2017 dan wel de Conversieregeling 1998 dan wel de conversieregeling in de Herziene AB 1974.
2.
De akte van levering bloot eigendom zal maximaal één jaar na de aanvraag van de VvE gepasseerd moeten worden, anders komt de aanvraag van rechtswege te vervallen.
Artikel
6

Overige gevallen
Burgemeester en wethouders kunnen op daartoe strekkend verzoek, in individuele gevallen waarin deze overgangsregeling niet voorziet, aanvragen voor omzetting van een erfpachtrecht naar vol eigendom die zijn ingediend op of na 26 september 2025 toch volgens de Omzettingsregeling afhandelen, indien:
- a.
aan de erfpachter een concrete toezegging door of namens burgemeester en wethouders is gedaan met de strekking dat het erfpachtrecht ook na 25 september 2025 zou kunnen worden omgezet naar bloot eigendom, of;
- b.
de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid in de concrete omstandigheden van het geval nopen tot het hanteren van een langere overgangsperiode dan de overgangsperiode van één jaar.
Artikel
7

Erfpacht gevestigd na 26 september 2024
- De hiervoor in artikel 4, artikel 5 en artikel 6 genoemde uitzonderingsgevallen gelden alleen voor erfpachtrechten die zijn gevestigd vóór het intrekken van de Omzettingsregeling op 26 september 2024 en zijn dus niet van toepassing voor erfpachters met een ná 26 september 2024 gevestigd erfpachtrecht.
Artikel
8

Erfpacht AV Vleuten-De Meern
- Erfpachtrechten met betrekking tot woningen die oorspronkelijk zijn uitgegeven door de voormalige gemeente Vleuten-de Meern en waarbij destijds voorwaarden zijn vastgesteld op grond waarvan deze erfpachtrechten kunnen worden afgekocht en daarbij het erfpachtrecht kan worden omgezet naar vol eigendom, behouden de mogelijkheid daartoe.
Hoofdstuk

Slotbepalingen
Artikel
9

Inwerkingtreding
Deze beleidsregel treedt in werking de dag na bekendmaking.
Artikel
10

Citeertitel
Deze beleidsregel wordt aangehaald als Beleidsregel uitzonderingsgevallen einde omzetting erfpacht gemeente Utrecht.
Aldus vastgesteld door burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht, in de vergadering van 23 september 2025.
De burgemeester
Sharon A.M. Dijksma
De secretaris,
Michiel J. Ruis

Toelichting bij Beleidsregel uitzonderingsgevallen omzetting erfpacht gemeente Utrecht
Algemeen
Met de vaststelling van de Beleidsnota Grondbeleid 2024 Gemeente Utrecht is de Omzettingsregeling waarbij het erfpachtrecht kan worden omgezet naar vol eigendom, komen te vervallen. Het laten vervallen van deze Omzettingsregeling sluit aan bij de keuze om bij nieuwe uitgiften eeuwigdurende erfpacht te hanteren in plaats van vol eigendom. Erfpacht biedt de gemeente meer sturing op de bestemming en het gebruik van de onroerende zaak.
Er geldt een overgangsperiode van één jaar na het raadsbesluit van 26 september 2024 voor de huidige erfpachters om nog van de Omzettingsregeling gebruik te maken. Burgemeester en wethouders hebben op verzoek van de raad geïnventariseerd in welke gevallen de overgangsperiode van één jaar onvoldoende wordt bevonden. Deze beleidsregel is uitsluitend bedoeld voor die gevallen. Burgemeester en wethouders zullen aanvragen tot omzetting ook na de overgangsperiode afhandelen indien een van de in deze beleidsregel genoemde situaties zich voordoet. Deze beleidsregel is niet bedoeld om de ingetrokken Omzettingsregeling zelf te verruimen. In alle gevallen geldt dus dat de erfpachter ook aan de voorwaarden van de Omzettingsregeling moet voldoen om in aanmerking te komen voor omzetting naar vol eigendom.
In de praktijk werd een aanvraag tot omzetting naar bloot eigendom vaak door of namens één (mede)eigenaar ingediend, ook als het erfpachtrecht op naam van meerdere personen stond. Burgemeester en wethouders namen die aanvragen in behandeling en deden – als de aanvraag aan de voorwaarden uit de Omzettingsregeling voldeed – een aanbod tot omzetting. Indien de aanvraag leidde tot een aanbod van de gemeente moesten uiteraard wél alle erfpachters medewerking verlenen. Met dit besluit wordt geen aanpassing van die werkwijze beoogd.
Lopende aanvragen
Aanvragen van huidige erfpachters die nog voor het aflopen van de overgangsperiode zijn ingediend en die nog niet zijn afgehandeld zullen worden afgehandeld volgens de Omzettingsregeling. Met ‘huidige erfpachter’ worden bedoeld zij die erfpachter zijn van een op het moment van intrekken van de Omzettingsregeling bestaand erfpachtrecht. Deze overgangsregeling is niet bedoeld voor na 26 september 2024 gevestigde erfpachtrechten.
In de praktijk deden erfpachters vaak gelijktijdig een aanvraag tot conversie op basis van de Conversieregeling 2017 en een aanvraag tot aankoop van het bloot eigendom op basis van de Omzettingsregeling. Beide aanvragen werden dan gelijktijdig behandeld. Direct na de afkoop en conversie naar de AV 1989 kon het bloot eigendom worden geleverd. Tijdig ingediende aanvragen tot omzetting kunnen ook onder de overgangsregeling op deze wijze worden afgehandeld, ook al voldoet de aanvrager op het moment van indienen van de aanvraag nog niet aan het vereiste uit de Omzettingsregeling dat de erfpachtcanon eeuwigdurend is afgekocht (AV 1989). Voorwaarde is wel dat de aanvraag tot conversie in beginsel gelijktijdig wordt ingediend zodat beide aanvragen gelijktijdig kunnen worden behandeld. Deze werkwijze biedt geen ruimte om aanvragen tot omzetting op te schorten als conversie niet, of pas op een later moment, mogelijk blijkt.
Artikelsgewijs
In deze artikelsgewijze toelichting worden alleen de bepalingen die nadere toelichting nodig hebben, behandeld.
Artikel
5
Appartementsrechten
Veel erfpachtrechten zijn gesplitst in appartementsrechten. Voor appartementseigenaren geldt dat zij geen zelfstandig erfpachtrecht hebben, maar een onverdeeld aandeel in het (in appartementsrechten gesplitste) erfpachtrecht. Dat betekent dat het erfpachtrecht pas kan worden omgezet als iedere erfpachter (appartementseigenaar) medewerking verleent aan de koop van de bloot-eigendom (omzetting). Eventueel was het mogelijk om de bloot-eigendom aan de VvE over te dragen, maar daarmee kwam het erfpachtrecht niet te vervallen. Zie voor een nadere toelichting bijlage 2 bij het raadsvoorstel van 26 november 2015. In de Omzettingsregeling is opgenomen dat de wijze van omzetting van in appartementsrechten gesplitste erfpachtrechten in overleg met de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het appartementencomplex wordt bepaald.
Het besluitvormingsproces binnen een VvE kan complex en tijdrovend zijn. Dat kan betekenen dat het voor sommige VvE’s niet mogelijk is om binnen de overgangsperiode van één jaar te onderzoeken of de vereiste unanimiteit aanwezig is en tevens de voor de omzetting benodigde besluiten binnen de VvE te nemen en uit te voeren.
Voor die gevallen geldt een aanvullende periode van één jaar. VvE’s en/of appartementseigenaren kunnen hun aanvraag vóór 26 september 2026 indienen. De aanvrager dient de vereiste unanimiteit en/of medewerking van de VvE voor het indienen van de aanvraag te hebben verkregen. De gemeente controleert dit niet bij de aanvraag, maar deze overgangsregeling biedt in beginsel geen ruimte om een eenmaal ingediende aanvraag op te schorten totdat deze unanimiteit en/of medewerking er is. Ook voor in appartementsrechten gesplitste erfpachtrechten geldt dat deze eeuwigdurende dienen te zijn afgekocht (AV 1989). Als nog niet alle appartementen aan die eis voldoen kan gelijktijdig met de aanvraag ook een verzoek tot conversie worden gedaan.
De akte van levering bloot eigendom moet maximaal één jaar na de aanvraag van de VvE gepasseerd worden, anders komt de aanvraag te vervallen.
Appartementsrechten die ‘rechtstreeks’ in erfpacht zijn uitgegeven.
De uitzondering voor appartementencomplexen geldt niet voor de gevallen waarbij de appartementsrechten (individueel) in erfpacht zijn uitgegeven, in plaats van grond in erfpacht waarbij het erfpachtrecht later is gesplitst in appartementsrechten. Want de eigenaren van appartementen die ‘rechtstreeks’ in erfpacht zijn uitgegeven, vielen onder de normale omzettingsregeling.
Erfpachters met AB 1974 of AB 1983
Erfpachtrechten die zijn uitgegeven onder de AB 1974 of de AB 1983 zijn eeuwigdurend, maar hebben tijdvakken van 50 jaar. Na 50 jaar kan de gemeente de erfpachtvoorwaarden en canon aanpassen. Erfpachters kunnen tot het einde van het eerste tijdvak van 50 jaar gebruik kunnen maken van de Conversieregeling Erfpacht 2017.
De gemeente is bezig met het aanpassen van de erfpachtvoorwaarden AB 1974 zodat deze weer aansluiten bij onder andere gewijzigde wetgeving, opvattingen en inzichten. De inhoud van de herziene erfpachtbepalingen staat ten tijde van dit besluit nog niet definitief vast. Sommige erfpachters hebben aangegeven dat zij door de onzekerheid over de inhoud van de herziene erfpachtbepalingen aarzelen of zij er verstandig aan doen nu de erfpacht eeuwigdurend af te kopen. Burgemeester en wethouders bieden aan deze erfpachters de gelegenheid om, nadat de herziene erfpachtvoorwaarden zijn vastgesteld, alsnog te converteren naar eeuwigdurende erfpacht en daarbij direct, althans aansluitend, hun erfpachtrecht om te zetten naar vol eigendom. Zij moeten hun aanvraag dan indienen binnen één jaar nadat het besluit van de raad tot het vaststellen van de herziene erfpachtvoorwaarden in werking is getreden.
Artikel
6
Overige gevallen
De gemeente is in beginsel bevoegd om de Omzettingsregeling in te trekken. Huidige erfpachters hebben een overgangstermijn van één jaar gekregen om alsnog gebruik te maken van de Omzettingsregeling. Uit onderzoek door de gemeente is niet gebleken dat aan specifieke groepen erfpachters concrete toezeggingen zijn gedaan op basis waarvan bij hen het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat zij ook na de overgangstermijn nog gebruik zouden kunnen maken van de Omzettingsregeling. Indien en voor zover aan individuele erfpachters wel (door daartoe bevoegde ambtenaren) toezeggingen als hiervoor genoemd zijn gedaan, dan kan dat aanleiding geven om ook op of na 25 september 2025 ingediende aanvragen te behandelen, zulks ter beoordeling van burgemeester en wethouders.
Ten slotte kan niet worden uitgesloten dat er nog andere individuele gevallen blijken te zijn waarbij de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, gezien de concrete omstandigheden van het geval, nopen tot een overgangstermijn van meer dan één jaar. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn indien de omzetting in de gegeven omstandigheden dermate complex is dat deze niet binnen het overgangsjaar kon worden aangevraagd. Het betreft een discretionaire bevoegdheid voor (schrijnende) gevallen die niet in dit besluit zijn voorzien. Ook deze categorie is niet bedoeld om af te wijken van het uitgangspunt dat de erfpachter voor het overige moet voldoen aan alle voorwaarden van de Omzettingsregeling.
Artikel
8
AV Vleuten-de Meern
De Omzettingsregeling was uitsluitend van toepassing in gevallen waarin de erfpachtcanon eeuwigdurend is afgekocht (AV 1989). De Conversieregeling Erfpacht 2017, op basis waarvan de erfpacht kan worden geconverteerd naar de AV 1989 is niet van toepassing op erfpachtrechten met betrekking tot woningen die oorspronkelijk zijn uitgegeven door de gemeente Vleuten-de Meern. De raad van de toenmalige gemeente Vleuten-De Meern heeft destijds al voorwaarden vastgesteld op grond waarvan deze erfpachtrechten kunnen worden afgekocht en daarbij kan het erfpachtrecht worden omgezet naar vol eigendom. Deze beleidsregel brengt daarin geen wijziging.