GEMEENTEBLAD
Officiële uitgave van de gemeente Bergeijk

Beleidsregel beter benutten bestaande woningvoorraad stedelijk gebied gemeente Bergeijk
Burgemeester en wethouders van de gemeente Bergeijk,
gelet op;
artikel 4.81 Algemene wet bestuursrecht (Awb)
besluiten:
- 1.
De beleidsregel 'Beter benutten bestaande woningvoorraad stedelijk gebied gemeente Bergeijk’ vast te stellen.
Beleidsregel beter benutten bestaande woningvoorraad stedelijk gebied gemeente Bergeijk

Inleiding en toepassingsbereik
Het omgevingsplan laat het permanent splitsen van woningen, het creëren van tijdelijke wooneenheden of kamergewijze verhuur meestal niet direct toe. Tegelijkertijd is er een groeiende behoefte aan kleinere woningen voor starters, kleine gezinnen en alleenstaanden. Deze woningen zijn nu vaak niet beschikbaar of zijn te duur voor deze groepen.
Om hier iets aan te doen, kan niet alleen worden ingezet op nieuwbouw, maar ook op het toevoegen van permanente of tijdelijke woningen binnen de bestaande woningvoorraad.
De gemeenteraad heeft op 26 maart 2020 het lokale volkshuisvestingsprogramma vastgesteld. Het college van burgemeester en wethouders kreeg daarbij de opdracht om maatregelen uit te werken om de bestaande woningen beter te benutten. In 2021 stelde het college de ‘1e wijziging beleidsregel betere benutting bestaande woningvoorraad gemeente Bergeijk 2021’ vast. Deze beleidsregel ging over het beter benutten van woningen zowel binnen als buiten het stedelijk gebied.
Omdat er inmiddels een aparte beleidsregel voor het landelijk gebied is vastgesteld (‘Wonen in het landelijk gebied’), vervalt de oude beleidsregel en geldt nu het nieuwe beleid dat hieronder wordt beschreven voor het stedelijk gebied.
De bestaande woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit grote, ruime woningen waar minder vraag naar is. Met de volgende mogelijkheden kan voorzien worden in de groeiende vraag:
- –Permanente woningsplitsing.
- –Dubbele bewoning (twee huishoudens in één woning).
- –Tijdelijke woonvormen.
- –Kamergewijze verhuur.
Iedere situatie is verschillend en het is wenselijk om ontwikkelingen per geval te beoordelen. Het is en blijft maatwerk. Wel bestaat de behoefte om uitgangspunten en voorwaarden te formuleren die gehanteerd worden bij de afweging of permanente woningsplitsing, tijdelijke wooneenheden of dubbele bewoning in de bestaande woningvoorraad toe te staan. Hierdoor is op voorhand een betere inschatting te maken of plannen kansrijk zijn of niet.
Toepassingsbereik
Wanneer een initiatief op basis van provinciaal beleid binnen ‘landelijk gebied’ is gelegen, is voorliggende beleidsregel niet van toepassing. Onderstaande voorwaarden gelden voor bouwplannen zover deze op basis van provinciaal beleid gelegen zijn binnen ‘stedelijk gebied’. Zie omgevingsverordening Noord-Brabant.
Daarnaast worden de volgende categorieën expliciet uitgesloten van toepassing:
- –Bedrijfswoningen binnen het stedelijk gebied: initiatieven die betrekking hebben op bedrijfswoningen worden niet meegenomen binnen deze beleidsregel.
- –Arbeidsmigranten en de huisvesting daarvan: huisvestingsinitiatieven voor arbeidsmigranten vallen buiten deze beleidsregel. Hiervoor gelden separate kaders, zoals vastgesteld in de beleidsregel ‘Huisvesting van arbeidsmigranten gemeente Bergeijk’.
Definities
Voor het toepassen van deze beleidsregel is van belang wat met bepaalde begrippen wordt bedoeld. Hieronder zijn de relevante definities opgenomen. Daar waar geen definitie is opgenomen wordt aangesloten bij de definities van de vigerende omgevingsplannen ter plaatse of omgevingsrecht en indien daar geen definitie is opgenomen wordt aangesloten bij het normale spraakgebruik.
Achtererf:
Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het gebouwerf achter het hoofdgebouw te komen. Waarbij als op een perceel meer gebouwen aanwezig zijn die noodzakelijk zijn voor het verrichten van de op grond van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit op het perceel toegestane activiteiten of als het hoofdgebouw geen woning is, maar op het perceel wel een of meer op de grond staande woningen aanwezig zijn, voor het leggen van deze lijn bepalend is het hoofdgebouw, de woning of een van de andere hiervoor bedoelde gebouwen, waarvan de voorkant het dichtst is gelegen bij openbaar toegankelijk gebied.
Arbeidsmigrant:
Een internationale werknemer, niet zijnde een expat, uit andere EU-landen die zonder arbeidsrelatie met een internationale organisatie tijdelijk in Nederland komt wonen en werken.
Bijgebouw:
Een gebouw, behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, dat zowel qua afmeting als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.
Bijwoning met zelfstandige voorzieningen:
Een ondergeschikte tijdelijke extra wooneenheid voor maximaal 2 personen met een omvang van maximaal 100 m² in het hoofdgebouw, aanbouw, uitbouw een (al dan niet vrijstaand) bijgebouw van een hoofdwoning of een tijdelijk verplaatsbaar bouwwerk (die rechtens mogen bestaan), zonder eigen erf of erftoegang ten behoeve van de extra wooneenheid. Tevens is de bijwoning met zelfstandige voorzieningen aangesloten op de nutsvoorzieningen van de hoofdwoning.
Dubbele bewoning:
In de regel biedt een woning onderdak aan één huishouden dat bestaat uit een of meerdere personen. Wanneer de hoofdbewoner de woning deelt met een tweede huishouden, zonder dat sprake is van twee zelfstandige woonruimten, spreken we van dubbele bewoning. Vaak hebben de huishoudens een familieband met elkaar. Als sprake is van bewoning door meer dan 2 huishoudens, beoordelen we het initiatief als kamergewijze verhuur.
Eigen toegang:
Elke deur die direct toegang geeft tot de woning, bereikbaar via de straatzijde dan wel vanuit een gemeenschappelijke verkeersruimte en die voorzien is van een van gemeentewege verleend huisnummer.
Hoofdwoning:
Een (gedeelte van een) gebouw dat bestemd en geschikt is voor permanente bewoning, zelfstandig wordt gebruikt door één huishouden, en beschikt over eigen voorzieningen zoals keuken, sanitair, toegang en woonruimte.
Huishouden:
Eén of meer personen die een gezamenlijke huishouding voeren, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid.
Kamergewijze verhuur:
Een woning die per kamer wordt verhuurd, waarbij er vaak geen sprake is van een hoofdbewoner of een eigenaar die in deze woning woont. Over het algemeen gaat het over éénpersoonshuishoudens waarbij elke bewoner de beschikking heeft over een eigen verblijfsruimte maar alle/meerdere wezenlijke voorzieningen deelt met anderen.
Mantelzorg:
Het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.
Permanente bewoning:
Bewoning van een gebouw als hoofdverblijf.
Preventieve zorgbehoefte:
Het voorsorteren op de behoefte aan mantelzorg voor mensen vanaf 60 jaar.
Tijdelijke unit:
Een tijdelijke unit is een verplaatsbare, niet-permanente woonvoorziening die wordt geplaatst met een specifiek tijdelijk doel, zoals het bieden van onderdak in het kader van mantelzorg, (ver)bouwactiviteiten, noodopvang of tijdelijke woningnood. De unit voldoet aan de minimale eisen voor bewoning, is beperkt in omvang en wordt geplaatst voor een vooraf vastgestelde periode.
Tijdelijkheid:
Tijdelijkheid duidt op een situatie, maatregel of voorziening die bewust en aantoonbaar is begrensd in duur. Er is sprake van tijdelijkheid wanneer vooraf duidelijk is vastgelegd dat de activiteit of het gebruik slechts voor een beperkte periode wordt toegestaan, waarna herstel van de oorspronkelijke situatie of beëindiging van de activiteit plaatsvindt. Tijdelijkheid wordt altijd gekoppeld aan een concreet tijdvak, een specifiek doel of een tijdelijke noodzaak.
Wezenlijke voorzieningen:
Sanitair, keuken en slaapgelegenheid.
Woning:
Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.
Woonruimte:
Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door één huishouden.
Woningsplitsing:
Woningsplitsing is het maken van meer dan één zelfstandige woning in een bestaande zelfstandige woning, bijvoorbeeld door een woning horizontaal of verticaal te splitsen in 2 of meerdere woningen. Elke woning heeft of krijgt dus alle eigen wezenlijke voorzieningen zoals een badkamer en keuken. Er is geen sprake van het delen van die wezenlijke voorzieningen. De eigen toegang via een voordeur mag wel uitkomen op een gemeenschappelijke gang, galerij of trappenhuis.
Zelfstandige woonruimte:
Een complex van ruimten, welke een eigen toegang heeft en welke door één huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.
1.

Permanente woningsplitsing:
Om permanente, zelfstandige wooneenheden toegankelijk te maken voor doelgroepen zoals starters, kleine huishoudens en alleenstaanden, is het van belang dat er compacte en betaalbare woningen worden gerealiseerd. Voor permanente woningsplitsing binnen stedelijk gebied is het onder meer vereist om een ruimtelijke procedure te doorlopen. Permanente splitsing ten behoeve van deze doelgroepen is mogelijk, mits:
- –
Permanente zelfstandig wooneenheden bereikbaar zijn voor de doelgroep (starters, kleine gezinnen en alleenstaanden). Dit betekent concreet dat de woningen voor wat betreft het prijsniveau bij verhuur onder de aftoppingsgrenzen of onder de sociale koopprijs zoals beschreven in de regionale begrippenlijst wonen MRE liggen
1
Indien een initiatief de financiële prijsgrens overschrijdt blijft realisatie mogelijk. Dergelijke initiatieven vallen buiten dit beleid en worden afzonderlijk beoordeeld op haalbaarheid en mogelijke medewerking. De gebruikte begrippen sluiten aan bij de Regionale Begrippenlijst Wonen van de Metropoolregio Eindhoven (MRE), te raadplegen via de website van de MRE.
.
- –Het een perceel betreft waar een vrijstaande woning aanwezig is of gebouwd kan worden. Locaties waar tweekappers of rijwoningen gebouwd kunnen worden komen in principe alleen in aanmerking als het gehele blok gezamenlijk herontwikkeld wordt.
- –De bouw of verbouw binnen de bestaande bouwregels uit het omgevingsplan past. Indien dit niet het geval is wordt per aanvraag een afzonderlijk besluit genomen over de toepasbaarheid van afwijkingen op de bouwregels. Toepasbaarheid is geen vanzelfsprekendheid.
- –Elke grondgebonden woning wordt voorzien van een eigen huisaansluiting op de gemeentelijke riolering.
- –Eventuele (extra) inritten die nodig zijn om het eigen terrein toegankelijk te maken voor het parkeren van auto’s niet ten koste gaat van openbaar gebied.
- –De verbonden kosten aan het initiatief doorberekend worden.
- –Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) wordt aangetoond.
- –Er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en omliggende bedrijven.
- –Het initiatief voldoet aan het beleid Parkeer- en Elektrisch Laden Beleid 2025 Gemeente Bergeijk of actualisatie van dit beleid. Het beleid richt zich erop dat nieuwe ontwikkelingen de parkeerdruk in de openbare ruimte niet verhogen, met name bij woningomzetting of nieuwbouw.
- –Een omgevingsdialoog wordt aangeleverd.
2.

Dubbele bewoning
Het huidige omgevingsplan staat per woning één huishouden toe. Door middel van dubbele bewoning wordt toegestaan dat twee huishoudens binnen één woning verblijven, zonder dat zij een gezamenlijk huishouden vormen. Dit biedt extra flexibiliteit binnen de bestaande woningvoorraad en maakt het mogelijk dat bijvoorbeeld familieleden samen onder één dak wonen, zonder dat dit leidt tot een formele woningsplitsing. Voor dubbele bewoning in het stedelijk gebied is het o.a. noodzakelijk om een omgevingsvergunning aan te vragen. Dubbele bewoning is toegestaan mits:
- –Er geen sprake is van het ontstaan van 2 of meer zelfstandige woningen.
- –Er maximaal twee huishouden in één woning verblijven.
- –Er naast de deling van een gezamenlijke toegang vanaf de openbare weg, tenminste één andere wezenlijke voorziening (Douche- en/of badruimte, toilet, keuken) wordt gedeeld.
- –De woning niet wordt bewoond door meer dan één persoon per 12 m² gebruiksoppervlakte zoals voorgeschreven in het Besluit bouwwerken leefomgeving en het omgevingsplan.
- –De verbonden kosten aan het initiatief doorberekend worden.
- –Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) wordt aangetoond.
- –Er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en omliggende bedrijven.
- –Het initiatief voldoet aan het beleid Parkeer- en Elektrisch Laden Beleid 2025 Gemeente Bergeijk of actualisatie van dit beleid. Het beleid richt zich erop dat nieuwe ontwikkelingen de parkeerdruk in de openbare ruimte niet verhogen, met name bij woningomzetting of nieuwbouw.
- –Een omgevingsdialoog wordt aangeleverd.
3.

Tijdelijke woonvormen
In het stedelijk gebied is het uitgangspunt dat toevoeging van tijdelijke woonruimte zorgvuldig wordt afgewogen binnen de bestaande ruimtelijke plannen en beleidskaders. Er zijn tijdelijke situaties waarin bewoning in het stedelijk gebied als kansrijk wordt beschouwd. Hieronder worden de verschillende mogelijkheden voor tijdelijke bewoning nader toegelicht. Voor tijdelijke bewoning in het stedelijk gebied is het o.a. noodzakelijk om een omgevingsvergunning aan te vragen, tenzij het een vergunningsvrije activiteit betreft.
3.1

Mantelzorgwoning
Het is mogelijk om vergunningsvrij een mantelzorgwoning te realiseren, mits:
- –
De mantelzorgwoning wordt voorzien in:
  - a.
Een tijdelijke unit;
  - b.
Een bestaand bijgebouw/ gedeelte van de woning;
  - c.
Een nieuw bijgebouw/ aanbouw van de woning.
- –Er maximaal 100 m² van de toegestane bouw- en afwijkingsmogelijkheden van het ter plekke geldende omgevingsplan, worden ingezet ten behoeve van de mantelzorgwoning. Uitgezonderd het plaatsen van een tijdelijke mantelzorgwoning wat tevens binnen de vergunningsvrije bouwmogelijkheden mag worden opgericht;
- –Enkel de begane vloer ingezet wordt als leefruimte van de mantelzorgwoning, eventuele verdiepingen mogen enkel voor opslag worden gebruikt;
- –De bouwmassa op het achtererf wordt gerealiseerd, indien sprake is van een mantelzorgwoning in een nieuwe bouwmassa;
- –Er sprake is van mantelzorg, wat bevestigd wordt door een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of ander sociaal-medisch adviseur;
- –Na afloop van de mantelzorg het gebouw niet als zelfstandige woonruimte in stand blijft.
3.2

Preventieve mantelzorg
Preventieve mantelzorg is het vroegtijdig inspelen op de toekomstige zorgbehoefte van mensen vanaf 60 jaar. Dit betekent dat er al voorzieningen worden getroffen voordat er sprake is van een acute zorgvraag, zodat ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen en zorg op een later moment gemakkelijker kan worden ingepast. Het gaat hierbij om het gebruiken van een deel van de woning, bijbehorende bouwwerken bij een woning, of een tijdelijke woonunit door een tweede huishouden. Voor preventieve mantelzorg in het stedelijk gebied is het o.a. noodzakelijk om een omgevingsvergunning aan te vragen. Preventieve mantelzorg is toegestaan mits:
- –De tijdelijke bewoning gewenst is met het oog op het voorsorteren op toekomstige mantelzorg waarbij de persoon die mogelijk mantelzorg nodig zal hebben, minimaal 60 jaar oud is.
- –De aanvraag toeziet op het toevoegen van maximaal één tijdelijke woning bij het hoofdgebouw.
- –De tijdelijke voorziening bewoond wordt door maximaal één huishouden.
- –
Er maximaal 100 m² van de toegestane bouw- en afwijkingsmogelijkheden van het ter plekke geldende omgevingsplan, door het tweede huishouden in gebruik wordt genomen in de vorm van:
  - a.
Een tijdelijke unit.
  - b.
Een gedeelte van de woning of bijgebouw.
  - c.
Een nieuwe aanbouw bij de woning of bijgebouw.
- –Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) wordt aangetoond.
- –Er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in geding zijnde belangen; waaronder die van omwonenden en omliggende bedrijven.
- –Het initiatief voldoet aan het beleid Parkeer- en Elektrisch Laden Beleid 2025 Gemeente Bergeijk of actualisatie van dit beleid. De parkeerbehoefte is aanvullend op de noodzakelijke parkeerbehoefte van de hoofdwoning.
- –
Een ondertekende verklaring
2
Het format voor de verklaring is te raadplegen via de website van gemeente Bergeijk.
wordt aangeleverd door de eigenaar/eigenaren over o.a. de gevolgen na afloop van de instandhoudingstermijn.
- –Een bewijs van eigendom van het perceel wordt aangeleverd waarop de aanvraag voor de tijdelijke voorziening betrekking heeft en, voor zover van toepassing, bewijs dat de aanvrager gerechtigd is tot het doen van aanvraag.
- –Er planologisch-juridisch sprake blijft van één woning, er mag geen kadastrale splitsing plaatsvinden.
- –Binnen één maand na wijziging (zoals beëindiging) van de preventieve mantelzorgwoning een melding wordt gedaan bij het bevoegd gezag van de gewijzigde situatie.
- –De gebruiksmogelijkheden t.b.v. tijdelijke bewoning ontmanteld worden zodra het tweede huishouden niet meer verblijft op het perceel.
- –
Aan het gebruik in relatie tot preventieve mantelzorg nooit het recht kan worden ontleend:
  - a.
Voor een planologisch-juridisch gebruik als twee (zelfstandige) woningen.
  - b.
Tot woningsplitsing.
- –Een omgevingsdialoog wordt aangeleverd.
- –De verbonden kosten aan het initiatief doorberekend worden.
- –De aanvrager de eigenaar is van het perceel met daarop de (toekomstige) hoofdwoning.
- –De aanvrager zelf op het perceel woont (in de hoofdwoning of in de tijdelijke woonfunctie).
- –
In het besluit op een aanvraag voor tijdelijke bewoning minimaal de volgende voorschriften worden verbonden:
  - a.
Het adres/ de adressen waarop de omgevingsvergunning betrekking heeft.
  - b.
De eventuele voorwaarden en voorschriften die aan de omgevingsvergunning zijn verbonden.
  - c.
De overweging dat de tijdelijke bewoning ondergeschikt is aan de hoofdwoning en er geen sprake is van een zelfstandige woning.
  - d.
Dat de vorm van tijdelijke bewoning persoonsgebonden is en enkel is toegestaan door de personen die genoemd zijn in de omgevingsvergunning. Overdraagbaarheid wordt uitgesloten.
  - e.
De instandhoudingstermijn eindigt na beëindiging van de preventieve mantelzorg door de personen die genoemd zijn in de omgevingsvergunning.
3.3

Bijwoning met zelfstandige voorzieningen
Ten behoeve van het toestaan van bijwoning met zelfstandige voorzieningen is het mogelijk om een tijdelijke toestemming te verkrijgen met een maximale termijn van 15 jaar. Het gaat hierbij om het gebruiken van een deel van de woning, bijbehorende bouwwerken bij een woning, of een tijdelijke woonunit door een tweede huishouden. Voor bijwoning met zelfstandige voorzieningen in het stedelijk gebied is het o.a. noodzakelijk om een omgevingsvergunning aan te vragen. Bijwoning met zelfstandige voorzieningen is toegestaan mits:
- –De aanvraag ziet op het toevoegen van maximaal één tijdelijke woning bij het hoofdgebouw.
- –De tijdelijke voorziening bewoond wordt door maximaal één huishouden.
- –
Er maximaal 100 m² van de toegestane bouw- en afwijkingsmogelijkheden van het ter plekke geldende omgevingsplan, door het tweede huishouden in gebruik wordt genomen in de vorm van:
  - a.
Een tijdelijke unit.
  - b.
Een gedeelte van de woning of bijgebouw.
  - c.
Een nieuwe aanbouw bij de woning of bijgebouw.
- –Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) wordt aangetoond.
- –Er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in geding zijnde belangen; waaronder die van omwonenden en omliggende bedrijven.
- –Het initiatief voldoet aan het beleid Parkeer- en Elektrisch Laden Beleid 2025 Gemeente Bergeijk of actualisatie van dit beleid. De parkeerbehoefte is aanvullend op de noodzakelijke parkeerbehoefte van de hoofdwoning.
- –
Een ondertekende verklaring
3
Het format voor de verklaring is te raadplegen via de website van gemeente Bergeijk.
wordt aangeleverd door de eigenaar/eigenaren over o.a. de gevolgen na afloop van de instandhoudingstermijn.
- –Een bewijs van eigendom van het perceel wordt aangeleverd waarop de aanvraag voor de tijdelijke voorziening betrekking heeft en, voor zover van toepassing, bewijs dat de aanvrager gerechtigd is tot het doen van aanvraag.
- –Er planologisch-juridisch sprake blijft van één woning, er mag geen kadastrale splitsing plaatsvinden.
- – Binnen één maand na wijziging (zoals beëindiging) van de bijwoning met zelfstandige voorzieningen een melding wordt gedaan bij het bevoegd gezag van de gewijzigde situatie.
- –De gebruiksmogelijkheden t.b.v. tijdelijke bewoning ontmanteld worden zodra het tweede huishouden niet meer verblijft op het perceel.
- –
Aan het gebruik in relatie tot bijwoning met zelfstandige voorzieningen kan nooit het recht worden ontleend:
  - a.
Voor een planologisch-juridisch gebruik als twee (zelfstandige) woningen.
  - b.
Tot woningsplitsing.
- – Een omgevingsdialoog wordt aangeleverd.
- –De verbonden kosten aan het initiatief doorberekend worden.
- –De aanvrager de eigenaar is van het perceel met daarop de (toekomstige) hoofdwoning.
- –De aanvrager zelf op het perceel woont (in de hoofdwoning of in de tijdelijke woonfunctie).
- –
In het besluit op een aanvraag voor tijdelijke bewoning minimaal de volgende voorschriften worden verbonden:
  - a.
Het adres/ de adressen waarop de omgevingsvergunning betrekking heeft.
  - b.
De eventuele voorwaarden en voorschriften die aan de omgevingsvergunning zijn verbonden.
  - c.
De overweging dat de tijdelijke bewoning ondergeschikt is aan de hoofdwoning en er geen sprake is van een zelfstandige woning.
  - d.
De instandhoudingstermijn van maximaal 15 jaar.
  - e.
De maximale instandhoudingstermijn geldt vanaf het onherroepelijk worden van het besluit.
  - f.
Dat de vorm van tijdelijke bewoning persoonsgebonden is en enkel is toegestaan door de personen die genoemd zijn in de omgevingsvergunning. Overdraagbaarheid wordt uitgesloten.
3.4

Tijdelijk wonen bij (ver-)bouw woning
Ten behoeve van de (ver-)bouw van een woning is het mogelijk om een tijdelijke voorziening nabij de te (ver-)bouwen woning te plaatsen of een bijgebouw te bewonen voor een maximale termijn van 3 jaar, mits:
- –De maximale omvang van de voorziening of tijdelijke bewoning van een bijgebouw 100m² betreft.
- –De voorziening of tijdelijke bewoning van een bijgebouw nadat de (ver-)bouwwerkzaamheden zijn afgerond binnen één maand zijn verwijderd.
- –Binnen één maand na afronding van de (ver-)bouwwerkzaamheden melding wordt gedaan bij het bevoegd gezag van de gewijzigde situatie.
- –Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) wordt aangetoond.
- –Een omgevingsdialoog wordt aangeleverd.
- –De aanvrager de eigenaar is van het perceel met daarop de (toekomstige) hoofdwoning.
- –De aanvrager zelf op het perceel woont (in de hoofdwoning of in de tijdelijke woonfunctie).
- –
In het besluit op een aanvraag voor tijdelijke bewoning minimaal de volgende voorschriften worden verbonden:
  - a.
Het adres/ de adressen waarop de omgevingsvergunning betrekking heeft.
  - b.
De eventuele voorwaarden en voorschriften die aan de omgevingsvergunning zijn verbonden.
  - c.
De overweging dat de tijdelijke bewoning ondergeschikt is aan de hoofdwoning en er geen sprake is van een zelfstandige woning.
  - d.
De instandhoudingstermijn van maximaal 3 jaar.
  - e.
De maximale instandhoudingstermijn geldt vanaf het onherroepelijk worden van het besluit.
  - f.
Dat de vorm van tijdelijke bewoning persoonsgebonden is en enkel is toegestaan door de personen die genoemd zijn in de omgevingsvergunning. Overdraagbaarheid wordt uitgesloten.
4.

Kamergewijze verhuur
Bij kamergewijze verhuur wordt een woning niet bewoond door één huishouden, maar opgedeeld in meerdere kamers die afzonderlijk worden verhuurd aan individuen. Kamerverhuur kan bijdragen aan de huisvesting van bijvoorbeeld studenten en jongeren, maar moet zorgvuldig worden gereguleerd. We werken mee aan kamergewijze verhuur mits:
- –Er geen sprake is van het ontstaan van 2 of meer zelfstandige woningen.
- –Er naast de deling van een gezamenlijke toegang vanaf de openbare weg, tenminste één andere wezenlijke voorziening (Douche- en/of badruimte, toilet, keuken) wordt gedeeld.
- –De woning niet wordt bewoond door meer dan één persoon per 12 m² gebruiksoppervlakte zoals voorgeschreven in het Besluit bouwwerken leefomgeving en het omgevingsplan.
- –De verbonden kosten aan het initiatief doorberekend worden.
- –Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) wordt aangetoond.
- –Er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en omliggende bedrijven.
- –De aanvraag betrekking heeft op een verblijf van maximaal 15 personen per vrijstaande woningen.
- –De afstand 100 meter van andere woningen met kamerbewoning of huisvesting voor arbeidsmigranten bedraagt.
- –Een omgevingsdialoog wordt aangeleverd.
- –Er voldoende mogelijkheid voor parkeren op eigen terrein kan worden voorzien (conform geldende parkeernormen op eigen terrein en goede verkeersontsluiting, zie Parkeer- en Elektrisch laden Beleid 2025 of de actualisatie van het beleid).
- –Geen bewoning door minderjarigen plaatsvindt.
- –Per kamer max. 2 personen gehuisvest zijn.
- –Voorzieningen binnen ca. 10 min. fietsafstand bereikbaar zijn.
- –Een adequate voorziening voor het wassen en drogen van kleding en beddengoed aanwezig is.
- –Er wordt voorzien in een binnen opslagruimte voor o.a. fietsen, scooters en tuinmeubilair.
- –De eigenaar/ondernemer die de kamers exploiteert inzichtelijk maakt hoe hij of zij de huisvestingsgelegenheid adequaat denkt te kunnen beheren (beheerplan met huishoudelijk regelement).
- –Er een beheerder wordt aangewezen. De beheerder is verantwoordelijk voor het dagelijkse onderhoud en schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimten, kamers en buitenruimte. De beheerder is 24/7 bereikbaar voor bewoners en omwonenden.
- –De aanvrager zorgt voor voldoende capaciteit voor (het gescheiden aanbieden van) afval.
5.

Slotbepalingen
5.1

Intrekking
De 1e Wijziging Beleidsregel betere benutting bestaande woningvoorraad gemeente Bergeijk 2021, vastgesteld op 11 mei 2021, wordt ingetrokken op de dag na bekendmaking van deze beleidsregel.
5.2

Inwerkingtreding en citeertitel
Deze beleidsregel treedt in werking op 1 juli 2025.
Deze beleidsregel wordt aangehaald als ‘Beleidsregel beter benutten bestaande woningvoorraad stedelijk gebied gemeente Bergeijk’.
Bergeijk, 27 mei 2025
Burgemeester en wethouders van Bergeijk,
A.J.M.
Ewalds
Gemeentesecretaris
W.J.G.
Delissen-van Tongerlo
Burgemeester (wnd.)

Bijlage 1. Verklaring preventieve mantelzorg
Verklaring
Behorende bij het verzoek om medewerking van burgemeester en wethouders van Bergeijk bij het realiseren van preventieve mantelzorg als bedoeld in de beleidsregel ‘Beleidsregel be-ter benutten bestaande woningvoorraad binnen stedelijk gemeente Bergeijk’.
Ondergetekende(n) verklaart/verklaren:
- 1.
Kennis te dragen van de navolgende gevolgen verbonden aan hun verzoek:
  - a.
dat de instandhoudingstermijn voor de persoonsgebonden preventieve mantelzorgwoning na onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning loopt tot dat de mantelzorg behoefte niet meer aanwezig is.
  - b.
dat voortzetting van het gebruik van de preventieve mantelzorgwoning hierna niet meer is toegestaan.
  - c.
na het verstrijken van de instandhoudingstermijn dient de bestaande toestand hersteld te zijn zoals deze aanwezig was voor de verlening van de omgevingsvergunning.
  - d.
dat de bestaande situatie niet hersteld hoeft te worden indien na het verstrijken van de instandhoudingstermijn voldaan wordt aan de dan geldende voorschriften voor vergunningsvrije mantelzorgwoningen en er sprake is van mantelzorg.
- 2.
De hieraan in de toekomst verbonden risico’s te accepteren als komend voor hun rekening en risico (te denken valt aan het Huurrecht, belastingen en de kostendelersnorm).
- 3.
De gemeente actief te informeren over alle veranderingen die van invloed kunnen zijn op de toepassing van de beleidsregel (zoals bijvoorbeeld beëindiging van de preventie mantelzorgwoning).
- 4.
De bewoner(s)/gebruiker(s) van de tijdelijke woonvorm dienen zich inschrijven op dit woonadres bij de gemeente Bergeijk.
Ondertekening:
Plaats:
Datum:
Naam | Handtekening | Eigenaar/eigenaren perceel

Bijlage 2. Verklaring tijdelijke bewoning met zelfstandige voorzieningen
Verklaring
Behorende bij het verzoek om medewerking van burgemeester en wethouders van Bergeijk bij het realiseren van een bijwoning met zelfstandige voorzieningen als bedoeld in de be-leidsregel ‘Beter benutten bestaande woningvoorraad binnen stedelijk gemeente Bergeijk’.
Ondergetekende(n) verklaart/verklaren:
- 1.
Kennis te dragen van de navolgende gevolgen verbonden aan hun verzoek:
  - a.
dat de instandhoudingstermijn voor de bijwoning met zelfstandige voorzieningen geldt voor een periode van maximaal 15 jaar na onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning en dat deze termijn niet verlengd kan worden.
  - b.
dat voortzetting van het gebruik van de bijwoning met zelfstandige voorzieningen hierna niet meer is toegestaan.
  - c.
na het verstrijken van de instandhoudingstermijn van 15 jaar dient de bestaande toestand hersteld te zijn zoals deze aanwezig was voor de verlening van de omgevingsvergunning.
  - d.
dat de bestaande situatie niet hersteld hoeft te worden indien na het verstrijken van de instandhoudingstermijn van 15 jaar voldaan wordt aan de dan geldende voorschriften voor vergunningsvrije mantelzorgwoningen en er sprake is van mantelzorg.
- 2.
De hieraan in de toekomst verbonden risico’s te accepteren als komend voor hun rekening en risico (te denken valt aan het Huurrecht, belastingen en de kostendelersnorm).
- 3.
De gemeente actief te informeren over alle veranderingen die van invloed kunnen zijn op de toepassing van de beleidsregel (zoals bijvoorbeeld beëindiging van de tijdelijke bewoning).
- 4.
De bewoner(s)/gebruiker(s) van de tijdelijke woonvorm dienen zich inschrijven op dit woonadres bij de gemeente Bergeijk.
Ondertekening:
Plaats:
Datum:
Naam | Handtekening | Eigenaar/eigenaren perceel