GEMEENTEBLAD
Officiële uitgave van de gemeente Sint-Michielsgestel

Beleidsregels functiewijziging VAB en woningbouw buitengebied
Het huidige Omgevingsplan (1) biedt beperkte mogelijkheden voor hergebruik van vrijkomende agrarische bouwvlakken. Er is daarom op basis van een gebiedsanalyse en de kaders uit de Omgevingsvisie onderzocht onder welke voorwaarden de gemeente Sint-Michielsgestel daarnaast mogelijkheden ziet voor:
- 1.
herbestemmen vrijkomende agrarische bouwvlakken;
- 2.
woningbouw in het buitengebied (ruimte voor ruimte, maatwerkwoningen en collectieve woonvormen);
- 3.
nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven (niet alleen ondergeschikt maar toegroeien naar hoofdfunctie);
- 4.
maatwerk.
Artikel
1

Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken
Figuur 1 gebiedsindeling VAB-beleid (2)
Op het moment dat de agrarische bedrijfsactiviteiten op een locatie zijn beëindigd is het mogelijk op deze locatie de hoofdfunctie en het gebruiksdoel van het bouwvlak te wijzigen. Hierbij geldt in ieder geval dat:
1.1
overtollige bedrijfsbebouwing (3) dient te worden gesloopt, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt behouden;
1.2
buitenopslag (4) is niet toegestaan ;
1.3
eventuele bedrijfsmatige activiteiten worden uitgevoerd door de bewoner(s) of in opdracht van de bewoners (5);
1.4
ondersteunende detailhandel (6) bij de activiteit ter plaatse tot een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m² is in beginsel voorstelbaar, passend binnen de maximaal toegestane maatvoering van de hoofdfunctie;
1.5
de ontwikkeling is op milieu hygiënische aspecten inpasbaar en er mag uitsluitend sprake zijn van een bedrijf in milieucategorie 1 en 2 (7);
1.6
er is geen sprake van onevenredige publieks- en of verkeersaantrekkende werking en er zijn op eigen terrein voldoende parkeervoorzieningen, er is een goede verkeersontsluiting en de verkeersveiligheid komt niet in het geding;
1.7
er wordt zorg gedragen voor een goede ruimtelijke inpassing in relatie tot het buitengebied (8). Dit betekent in ieder geval dat de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen:
a.
wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?;
b.
welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk (gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving)?;
c.
welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden. Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?;
d.
op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?;
e.
op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving?;
Beekdalen en Overgangszone | Essen & Kampen | Heide ontginningen | Broek ontginningen
Inpassing in het kleinschalig besloten/half-open landschap | Inpassing in het kleinschalig landschap | Inpassing in het vlak en half-open landschap | Inpassing in de opzet van rechte wegen
Rekening houden met meanderende stromen met verkavelingen haaks op de beek | Rekening houden met onregelmatig gevormde kavels relatief smal- en lang | Rekening houden met rationele verkavelingsstructuur (blokverkaveling) | Bijdragen aan populierenlanen en- bosjes (voormalige) teelt
Bijdragen aan broekbossen en houtwallen - ook knotbomen en beemdgronden | Inpassing in gehuchten met een eigen karakter | Rekening houden met grootschalige landbouw als belangrijke drager | Inpassing in de blokverkaveling
Rekening houden met onregelmatige verkaveling met kromme wegen en zandpaden | Versterken van bosschages, bomenrijen en (hak)houtwallen | Inpassing in de opzet van rechte wegen | Rekening houden met het herkenbare slotenpatroon
Inpassing in een opzet van boerderijzwermen en lintdorpen | Inpassing in het kamerlandschap’ van open akkers en weiden omzoomd door lanen en bosranden. | Rekening houden met grote bos- en natuurcomplexen | Inpassing in het karakter van verspreide bebouwing langs wegen
Bescherming van open, bolle akkers | Versterken van bosvlakken (rabbatten) van o.a. populier (bomenweides) | Inpassing in het karakter van bebouwing langs wegen |
Tabel 1 te respecteren kenmerken per landschapstype
1.8
de ontwikkeling moet een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan (9) met analyse en toelichting voor de totale erfinrichting (inclusief de bijbehorende bouwwerken, ontsluiting en parkeren) bevatten, gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschapstype van de betreffende locatie zoals benoemd in tabel 1. Ook moet rekening worden gehouden met de opgaves met betrekking tot versterking van cultuurhistorische-, landschaps- en natuurwaarden, energietransitie, klimaat(adaptieve) doelstellingen en waterbergingsdoelstellingen;
1.9
functiewijzigingen anders dan naar wonen worden beschouwd als ‘categorie 3 ontwikkelingen’ in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap. Sloop die plaatsvindt op basis van deze beleidsregels maakt onderdeel uit van de bijdrage in kwaliteitsverbetering van het landschap;
1.10
bij herontwikkeling geldt dat in de verschillende gebieden zoals opgenomen in afbeelding 1 wordt uitgegaan van de functies en daarbij behorend bebouwingsoppervlak zoals vastgelegd in onderstaande tabel 2 (10);
Functiewijzing naar: | Gebiedsindeling:
| Beekdalen | Essen & Kampen en Overgangszone | Heide ontginningen | Broek ontginningen
Wonen (uitsluitend wijzigen bestaande bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken naar wonen) | Bouwvlak van maximaal 1.500 m2 met 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken. Van het oppervlakte te slopen bedrijfsbebouwing mag de helft worden toegevoegd tot een totaal oppervlakte van maximaal 400m2* aan bijbehorend bouwwerk bij de woning.
Recreatie (eventueel met maximaal 100 m2 ondersteunende daghoreca (11) ). Voor een aansluitend campingterrein gelden de voorwaarden conform het vigerende omgevingsplan/maatwerk. | Bouwvlak van maximaal 3.000 m2 . Naast behoud van de al aanwezige bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken is 500 m2 (inclusief ondersteunende horeca) bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 25% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 1.000 m2 * bedrijfsbebouwing. | Bouwvlak van maximaal 3.000 m2 . Naast behoud van de al aanwezige bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken is 500 m2 (inclusief ondersteunende horeca) bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 50% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 1.000 m2 * bedrijfsbebouwing.
Duurzame energieopwekking | Een functiewijziging naar duurzame energieopwekking betreft een complexe afweging en vraagt daarom in alle gevallen om maatwerk. De hiervoor in ander beleid opgenomen uitgangspunten worden in de afweging hierover betrokken.
Maatschappelijk | Een functiewijziging tot maatschappelijk vraagt in alle gevallen om maatwerk vanwege de diversiteit aan functies die hierbinnen kunnen passen. De hiervoor in ander beleid opgenomen uitgangspunten worden in de afweging hierover betrokken.
Bedrijf | Niet toegestaan. | Bouwvlak van maximaal 3.000 m2 . Naast behoud van de al aanwezige bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken is 300 m2 bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 25% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 600 m2 * bedrijfsbebouwing. | Bouwvlak van maximaal 4.000 m2 . Naast behoud van de al aanwezige bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken is 500 m2 bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 50% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 1.000 m2 * bedrijfsbebouwing.
Statische opslag (uitsluitend binnenopslag ) | Bouwvlak van maximaal 1.500 m2 . Naast behoud van de al aanwezige bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken is 500 m2 bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 25% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 1.000 m2 * bedrijfsbebouwing. | Bouwvlak van maximaal 2.500 m2 . Naast behoud van de al aanwezige bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken is 750 m2 bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 50% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 1.500 m2 * bedrijfsbebouwing.
Agrarisch technisch hulpbedrijf/agrarisch verwant bedrijf (12) | Bouwvlak van maximaal 2.000 m2 . Naast behoud van de al aanwezige bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken is 500 m2 bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 25% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 1.000 m2 * bedrijfsbebouwing. | Bouwvlak van maximaal 3.000 m2 . Naast behoud van de al aanwezige bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken is 500 m2 bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 25% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 1.000 m2 * bedrijfsbebouwing.. | Bouwvlak van maximaal 5.000 m2 . Naast behoud van de al aanwezige bedrijfswoning met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken is 1.000 m2 bedrijfsbebouwing toegestaan. Dit mag worden uitgebreid met 50% van de oppervlakte gebouwen die op de locatie wordt gesloopt tot een totaal van maximaal 2.500 m2 * bedrijfsbebouwing.
Paardenhouderij | Conform voorwaarden die op grond van het Omgevingsplan op de betreffende locatie gelden.
* het is niet toegestaan gebouwen in te zetten als compensatie waarvoor op grond van een ander project of een andere regeling (bijv. LBV (13) of LBV+ regeling) vergoeding is verleend of verleend gaat worden.
Tabel 2 overzicht functies en passende maatvoering binnen de gebiedsindeling
1.11
de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bij de functie ‘Wonen’ mag worden vergroot tot ten hoogste 400 m² op het moment dat voor het surplus boven de 150 m² tenminste 2x deze oppervlakte aan legaal aanwezige agrarische bedrijfsgebouwen of voormalige agrarische bedrijfsgebouwen (14) binnen het grondgebied van de gemeente Sint-Michielsgestel wordt gesloopt;
1.12
op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na een integrale ruimtelijke toets blijkt of de functiewijziging op de locatie mogelijk is. Daarbij worden (niet-limitatief) aspecten zoals de voorstelbaarheid van de functie op de betreffende locatie (samenhang met omgeving), inpasbaarheid binnen provinciaal beleid, archeologie en cultuurhistorie, geluidshinder, bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid op locatieniveau bekeken en onderzocht;
1.13
de volgende functies zijn in ieder geval niet toegestaan:
a.
kantoor met baliefunctie;
b.
detailhandel met een verkoopvloeroppervlak van meer dan 200 m2;
c.
lawaaisport (15);
d.
mestbewerking (16);
1.14
er is geen sprake van een netto toename van het oppervlak aan bedrijfsgebouwen.
Artikel
2

Woningbouw in het buitengebied (ruimte voor ruimte, maatwerkwoningen en collectieve woonvormen)
Woningbouw dient primair plaats te vinden in stedelijk gebied. In afwijking daarvan zijn in het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel uitsluitend mogelijkheden voor kleinschalige woningbouwontwikkeling aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster . Hierbij geldt in ieder geval dat:
2.1
voor het realiseren van nieuwe woningen in het landelijk gebied is op grond van het provinciaal beleid een bouwtitel nodig. Het provinciaal beleid schrijft voor dat deze benodigde bouwtitel uitsluitend verworven kan worden:
a.
voor ruimte-voor-ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor Ruimte (aankoop bouwtitel, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit);
b.
voor woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk);
c.
doordat er sprake is van een collectieve woonvorm conform provinciaal beleid op een bestaand bouwperceel;
- 2.2
er dient sprake te zijn van een kleinschalige woningbouwontwikkeling buiten de beekdalen (zie fig. 2 (17)). Het betreffende gebied dient het toe te voegen aantal woningen ook qua draagkracht aan te kunnen en de locatie dient passend te zijn voor de beoogde doelgroep. Hierover wordt per nieuw initiatief een afweging gemaakt. Woningen conform de ambities uit het Programma volkshuisvesting krijgen hierbij prioriteit (bijvoorbeeld meerdere woningen in één bouwmassa of Tiny houses);
- 2.3
zorg wordt gedragen voor een goede ruimtelijke inpassing in relatie tot het buitengebied (18). Dit betekent in ieder geval dat de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen:
a.
wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?;
b.
welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk (gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving)?;
c.
welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden. Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?;
d.
op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?;
e.
op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving?;
Beekdalen en Overgangszone | Essen & Kampen | Heide ontginningen | Broek ontginningen
Inpassing in het kleinschalig besloten/half-open landschap | Inpassing in het kleinschalig landschap | Inpassing in het vlak en half-open landschap | Inpassing in de opzet van rechte wegen
Rekening houden met meanderende stromen met verkavelingen haaks op de beek | Rekening houden met onregelmatig gevormde kavels relatief smal- en lang | Rekening houden met rationele verkavelingsstructuur (blokverkaveling) | Bijdragen aan populierenlanen en- bosjes (voormalige) teelt
Bijdragen aan broekbossen en houtwallen - ook knotbomen en beemdgronden | Inpassing in gehuchten met een eigen karakter | Rekening houden met grootschalige landbouw als belangrijke drager | Inpassing in de blokverkaveling
Rekening houden met onregelmatige verkaveling met kromme wegen en zandpaden | Versterken van bosschages, bomenrijen en (hak)houtwallen | Inpassing in de opzet van rechte wegen | Rekening houden met het herkenbare slotenpatroon
Inpassing in een opzet van boerderijzwermen en lintdorpen | Inpassing in het kamerlandschap’ van open akkers en weiden omzoomd door lanen en bosranden. | Rekening houden met grote bos- en natuurcomplexen | Inpassing in het karakter van verspreide bebouwing langs wegen
Bescherming van open, bolle akkers | Versterken van bosvlakken (rabbatten) van o.a. populier (bomenweides) | Inpassing in het karakter van bebouwing langs wegen |
Tabel 3 te respecteren kenmerken per landschapstype
2.4
overtollige bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt behouden. Voor de functiewijziging en nieuwe functies gelden de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 1 Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken;
2.5
de ontwikkeling moet een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan (19) met analyse en toelichting voor de totale erfinrichting (inclusief de bijbehorende bouwwerken, ontsluiting en parkeren) bevatten, gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschapstype van de betreffende locatie zoals benoemd in tabel 3. Ook moet rekening worden gehouden met de opgaves met betrekking tot versterking van cultuurhistorische-, landschaps- en natuurwaarden, energietransitie, klimaat(adaptieve) doelstellingen en waterbergingsdoelstellingen;
2.6
de ontwikkeling moet binnen het straatbeeld passen en/of dit versterken en het landschap respecteren en/of versterken. In veel situaties betreft dit een lage goot met een landelijke architectonische verschijningsvorm. De verschijningsvorm kan ook hedendaags worden geïnterpreteerd, waarbij wordt uitgegaan van een in het gebied passende erfopzet;
2.7
op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na een integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Daarbij worden (niet-limitatief) aspecten zoals provinciaal beleid, archeologie en cultuurhistorie, geluidshinder, bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid op locatieniveau bekeken en onderzocht;
Figuur 2 overzicht bebouwingsconcentraties
2.8
ruimte-voor-ruimte kavel(s) of woning(en) op grond van de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7 (maatwerk)’ zijn uitsluitend toegestaan binnen een in figuur 2 aangewezen bebouwingslint of bebouwingscluster;
2.9
binnen een in figuur 2 aangewezen bebouwingslint zijn uitsluitend nieuwe woningen toegestaan op een bestaand bouwperceel (20) (bouwvlak). Op een bestaand bouwperceel (bouwvlak) mag uitsluitend bouwmassa voor wonen conform onderstaande tabel 4 worden gerealiseerd (21);
Toe te voegen bouwmassa voor wonen op een bestaand bouwperceel (bouwvlak) | Minimaal in te leveren oppervlakte bestaand bouwperceel (bouwvlak) (inclusief verwijderen van de daarop aanwezige bebouwing en verharding) | Minimaal te slopen feitelijk en legaal aanwezig oppervlakte gebouwen
1.000m3 | 2.000m2 | 500m2
1.200m3 | 2.600m2 | 700m2
1.400m3 | 3.200m2 | 900m2
1.600m3 | 3.800m2 | 1.100m2
1.800m3 | 4.400m2 | 1.300m2
2.000m3 | 5.000m2 | 1.500m2
2.200m3 | 6.000m2 | 1.700m2
2.400m3 | 7.000m2 | 1.900m2
2.600m3 | 8.000m2 | 2.100m2
2.800m3 | 9.000m2 | 2.300m2
3.000m3 | 10.000m2 | 2.500m2
Tabel 4 Overzicht in te leveren bouwvlak en te slopen gebouwen om bouwmassa voor wonen toe te voegen (22)
2.10
in de aangewezen bebouwingsclusters is het toevoegen van woningen toegestaan, mits dit gepaard gaat met sloop in het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel conform tabel 4. Verder dient de nieuwe bebouwing hier ingepast te worden binnen de karakteristiek van het betreffende cluster, dient aandacht te worden besteed aan het versterken van doorzichten en rekening te worden gehouden met de uitgangspunten van het betreffende cluster zoals opgenomen in onderstaande tabel 5.
Legenda |
Cluster | Te respecteren kenmerken/aandachtspunten
1. Loofaert Berlicum (cluster in essen& kampen)
| er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; speelse rooilijnen volgen overwegend de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen (bijvoorbeeld houtwal, laanbomen, struweel, boomgaard, (hakhout)bosje); rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur.
2. Veedijk Berlicum (cluster in heideontginningen)
| er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; ten zuiden van het cluster ligt de Wambergsche Beek; landschapskenmerken van beekdal(vormige laagte); kenmerkende blokverkaveling; blok- lijnvormige landschapselementen (bijvoorbeeld houtwal, laanbomen, struweel); aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; bebouwing veelal dezelfde afstand tot de weg; rooilijnen volgen de weg; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken.
3. Heikantse Hoeve Berlicum (cluster in heideontginningen)
| er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; bebouwing wisselende ruime afstand tot de weg; oriëntatie woningen veelal op het erf; rooilijnen volgen richting van de blokverkaveling; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; blok- lijnvormige landschapselementen (bijvoorbeeld houtwal, laanbomen, (naaldhout)bosjes); rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; nieuwe ontsluitingen op de straat beperken en aansluiting zoeken op bestaande inritten.
4. Hoek Den Dungen (cluster in essen & kampen, deels beekdal)
| er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; het toevoegen van wooneenheden in het beekdal is ongewenst; speelse rooilijnen volgen niet altijd de weg; ecologische verbindingszone; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; mozaiek en onregelmatige structuur; oriëntatie van de woningen op de open landschapskamer; rekening houden met de zichtlijnen en landschapskamer. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; waterreserveringsgebied; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; voorkom aaneengroeiing met bebouwde kom/straat; kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur.
| er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; bebouwing op wisselende afstand tot de weg; speelse rooilijnen volgen niet altijd de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; mozaiek en onregelmatige structuur; cultuurhistorisch landschap van o.a. Keerdijk; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar.
6. Plein Sint-Michielsgestel (cluster in essen& kampen)
| er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; bebouwing heeft meestal gelijke afstand tot de weg; rooilijnen volgen de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen, mozaiek en onregelmatige structuur; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur. bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; inritten minimaliseren, waar mogelijk aansluiting zoeken op bestaande inritten.
| er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; betreft een zeer vol cluster, daardoor geen mogelijkheden voor extra bebouwing. Vervanging of transformatie van bestaande bebouwing kan kansen bieden; voldoende afstand tot de bebouwing van de kern Sint-Michielsgestel en cluster Plein; bebouwing heeft meestal gelijke afstand tot de weg; rooilijnen volgen veelal het grillige wegenpatroon; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen (deels verdwenen) dijk; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; waterreserveringsgebied; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar.
8. Vogelenzang Gemonde (cluster in essen & kampen, broekontginningen)
| er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; betreft een zeer vol cluster, daardoor geen mogelijkheden voor extra bebouwing. Vervanging of transformatie van bestaande bebouwing kan kansen bieden; bebouwing heeft meestal gelijke afstand tot de weg; rooilijnen volgen de weg; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; mozaiek en onregelmatige structuur. Nabijheid van broekontginningen zichtbaar (boomsoorten); rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; inritten minimaliseren, waar mogelijk aansluiting zoeken op bestaande inritten.
9. Broekstraat Gemonde (cluster in broekontginningen)
| er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; betreft een zeer vol cluster, daardoor geen mogelijkheden voor extra bebouwing. Vervanging of transformatie van bestaande bebouwing kan kansen bieden; rooilijnen volgen de weg; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; Natuurnetwerk Brabant en ecologische verbindingszone; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen waaronder populierenweides); Beeksche Waterloop; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar.
10. Besselaar Gemonde (cluster in essen & kampen)
| er is uitsluitend ruimte voor het toevoegen van woonbebouwing binnen het op deze kaart aangeduide bebouwingcluster; voorkom aaneengroeien met bebouwde kom; bebouwing heeft wisselende afstand tot de weg ; kansen voor aansluitingen op de historische wegenstructuur; aandacht voor de te behouden/te versterken landschapselementen; rekening houden met de zichtlijnen. Hier kan extra bebouwing uitsluitend worden toegestaan om de zichtlijn te accentueren en daarmee sterker maken; bebouwing in een erfopzet voorstelbaar; inritten minimaliseren, waar mogelijk aansluiting zoeken op bestaande inritten.
Tabel 5 Overzicht te respecteren kenmerken en aandachtspunten per bebouwingscluster
2.11
wooncollectieven (23) conform mogelijkheden op grond van de Omgevingsvisie, het provinciaal beleid en het Programma Volkshuisvesting zijn toegestaan op een bestaand agrarisch bouwvlak (24) mits deze niet is gelegen in de beekdalen (fig. 2). Ook in of aansluitend aan het Natuurnetwerk Brabant zijn wooncollectieven niet passend. Uitgangspunt is waar mogelijk hergebruik van de bestaande bebouwing of bij nieuwbouw een afname van de huidige op de locatie aanwezige bebouwing met minimaal 25%. Het is niet toegestaan hiervoor bebouwing in te zetten waarvoor op grond van een ander project of regeling al vergoeding voor sloop is ontvangen. Naast de afstand tot voorzieningen dient de ontwikkeling ook passend te zijn gezien de aanwezige gebiedskwaliteiten, bereikbaarheid en ontsluiting.
Artikel
3

Nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven
Indien er sprake is van nevenactiviteiten bij een agrarisch bedrijf geldt in ieder geval dat:
3.1
bij een verbrede agrarische bedrijfsvoering hoeven de niet-agrarische bedrijfsactiviteiten niet ondergeschikt te zijn aan de agrarische bedrijfsvoering. De agrarische bedrijfsvoering moet wel volwaardig en herkenbaar aanwezig zijn. Dit is ter beoordeling aan een externe deskundige, zoals de Adviescommissie Agrarische Bouwaanvragen;
3.2
het deel van het agrarische bouwvlak dat ten dienste staat van de niet-agrarische verbrede bedrijfsactiviteiten heeft een omvang van maximaal hetgeen wat toegestaan is als de agrarische bedrijfsvoering wordt gestaakt zie artikel 1;
3.3
nevenfuncties op grond van deze beleidsregels worden op voorhand beschouwd als categorie 3 ontwikkelingen in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap;
3.4
er mag slechts één bedrijf per bouwvlak aanwezig zijn. Er mag geen sprake zijn van splitsing van bouwvlakken of meerdere bedrijven die gevestigd zijn op één adres. De samenhang tussen de agrarische bedrijfsvoering en de nevenactiviteit wordt op deze wijze geborgd.
Artikel
4

Maatwerk
1.1
Het kan in een specifiek geval voorkomen dat zich een initiatief aandient dat niet past binnen dit afwegingskader, maar waarvan gemeente en provincie constateren dat dit initiatief toch voldoende bijdraagt aan de kwaliteit van het landelijk gebied van de gemeente Sint-Michielsgestel en past binnen de ambities zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie. Indien een dergelijk initiatief zich niet beperkt tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak, maar daarmee wel een duidelijke meerwaarde realiseert in relatie tot de geformuleerde doelstellingen van dit beleidskader kan besloten worden tot het aangaan van een maatwerkafspraak, zodat in afwijking van paragraaf 1.1 en 1.2 meer ruimte kan worden geboden. Dit betekent in ieder geval dat de kwaliteitswinst zich niet beperkt tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak maar ook op omliggende gronden een bijdrage plaatsvindt aan de met de omgevingsvisie beoogde belevingswaarde, landschaps-, natuur-, landbouw-, en/of klimaatdoelen;
1.2
Maatwerk kan van toepassing zijn voor wat betreft het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 voorprincipe verzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Daarnaast dient naar het oordeel van de gemeente er sprake te zijn van een passend woonprogramma en dient het initiatief te passen binnen de kaders van de Omgevingsvisie. Deze maatwerkbepaling kan alleen van toepassing zijn indien de gemeente voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing heeft ontvangen die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen.
Aldus vastgesteld in haar openbare vergadering van 12 december 2024,
De gemeenteraad van Sint-Michielsgestel,
de griffier,
D.S.J. Thissen
de voorzitter,
E. Smid
Bijlage
1

begrippenlijst
agrarisch bedrijf: bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door het telen van gewassen of door het houden van dieren, zijnde: een teeltbedrijf, een veehouderij, een glastuinbouwbedrijf of een overig-agrarisch bedrijf;
agrarisch-technisch hulpbedrijf: bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het leveren van goederen en diensten aan agrarische bedrijven of dat agrarische producten bewerkt, vervoert of verhandelt, waaronder loonwerkbedrijven, bedrijven voor mestopslag en handel, veetransport en veehandel, met uitzondering van mestbewerking;
agrarisch-verwant bedrijf: bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het verlenen van diensten aan particulieren of niet-agrarische bedrijven waarbij gebruik gemaakt wordt van het telen van gewassen, het houden van dieren of het toepassen van andere land-, bos- of natuurbouwkundige methoden, met uitzondering van mestbewerking;
bebouwing: bouwwerken;
bebouwingscluster: vlakvormige verzameling van bebouwing die geheel of gedeeltelijk in Landelijk gebied ligt;
bebouwingsconcentratie: kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster;
bebouwingslint: min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg, die geheel of gedeeltelijk in Landelijk gebied ligt;
bedrijfswoning: een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;
bestaand bouwperceel: bouwperceel waarbinnen het geldende omgevingsplan het bouwen van gebouwen en bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 100 m2 toestaat;
bouwvlak: aaneengesloten virtueel of aangeduid vlak, waarop functioneel bij elkaar behorende bebouwing en voorzieningen worden geconcentreerd, en dat bestaat uit een bouwvlak, waarbinnen de gebouwen zijn toegelaten, met de direct daaraan grenzende gronden waar ook bouwwerken geen gebouwen zijnde en vergunningvrije bouwwerken zijn toegestaan;
buitenopslag: het in de open lucht opslaan van goederen en materialen die naar hun aard geen regelmatige verplaatsing behoeven zonder dat deze een bewerking ondergaan en zonder dat deze verhandeld worden alsmede het stallen van machines voertuigen en werktuigen ten behoeve van de bedrijfsvoering op het perceel;
collectieve woonvorm: geclusterde woonvormen (o.a. voor ouderen), collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) met meerwaarde, begeleid wonen en 'wonen met aandacht'. Deze woonvormen worden voor een groot deel vanuit de maatschappij opgepakt en in ontwikkeling gebracht. De woonvormen worden ontwikkeld vanuit een specifiek concept, bijvoorbeeld het versterken van sociale innovatie zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen of met aandacht voor zorgcomponenten of vanuit specifieke duurzaamheidsdoelen;
cultuurhistorische waarde: sporen, objecten en structuren die onderdeel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling;
daghoreca: een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor consumptie ter plaatse worden verstrekt en/of waar bedrijfsmatig logies wordt verstrekt tot maximaal 20:00. Het houden van feesten en partijen valt niet onder daghoreca;
energietransitie: de overgang van het gebruik van fossiele energie naar energie uit hernieuwbare bronnen;
gebouw: constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren, met inbegrip van de daarvan deel uitmakende bouwwerkgebonden installaties anders dan een schip dat wordt gebruikt voor verblijf van personen en dat is bestemd en wordt gebruikt voor de vaart;
kernrandzone: overgangszone van stedelijk gebied naar het buitengebied, met daarin relatief veel bebouwing op korte afstand van elkaar met een toenemende menging van functies;
klimaat(adaptieve)doelstelling: voorbereiden op de risico's van het veranderende klimaat en hierop de omgeving aanpassen;
landbouw: akkerbouw, weidebouw, veehouderij, tuinbouw, waaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen, en elke andere vorm van bodemcultuur;
landschappelijke karakteristiek: de waardering van aanwezige kenmerken, zoals verkavelingen, oude waterlopen, bodemschatten of soortenrijkdom van planten en dieren
natuurwaarden: aanwezige en potentiële ecologische waarden, gebaseerd op de beoogde natuurkwaliteit voor het gebied, waartoe behoren natuurdoelen en natuurkwaliteit, geomorfologische processen, waterhuishouding, kwaliteit van bodem, water en lucht, rust, mate van stilte, donkerte, openheid, landschapsstructuur en belevingswaarde;
ondersteunende detailhandel: beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de hier toegestane activiteiten;
vrijkomende agrarische bebouwing: bedrijfsgebouwen die geen functie hebben voor de agrarische bedrijfsvoering;
vrijkomend agrarisch bouwvlak: een voor agrarisch gebruik toegewezen bouwvlak waar de agrarische bedrijfsvoering is gestaakt;
waterreserveringsdoelen: ruimte reserveren voor het vasthouden van water bovenstrooms, ruimte reserveren voor het bergen van overtollig water, beperken van bouwen in lage en natte gebieden compensatie van versnelde afvoer van water door (nieuwe) verharding, bijvoorbeeld door het verbreden van waterlopen.
Verwijzingen
- 1.
Het geldende bestemmingsplan is op basis van het overgangsrecht van de Omgevingswet het geldende omgevingsplan geworden.
- 2.
Voor wat betreft het benoemde beekdal betreft het een benadering hiervan op basis van de kenmerken van het aldaar aanwezige landschap.
- 3.
Bedrijfsgebouwen die geen functie hebben voor de gewenste bedrijfsvoering.
- 4.
Indien noodzakelijk voor de bedrijfsvoering en goed landschappelijk ingepast is maatwerk mogelijk.
- 5.
In de nieuwe situatie blijft sprake van een bedrijfswoning. Dit is een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.
- 6.
Beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de hier toegestane activiteiten.
- 7.
Bij bedrijvigheid behorende bij de milieucategorie 2 en hoger (maximaal 3.1) dient dit te worden aangetoond voor het aspect met de grootste richtafstand (geur, stof, geluid en/of gevaar) middels een kwantitatief onderzoek (verspreidingsberekening geur, verspreidingsberekening fijn stof, akoestisch onderzoek industrielawaai of QRA).
- 8.
Uitgangspunten hiervoor zijn te vinden in de diverse gemeentelijke visies en beleidsstukken m.b.t. deze thema’s.
- 9.
Door een ter zake deskundige.
- 10.
In alle gevallen dient sprake te zijn van 1 hoofdfunctie en gelden de daarvoor opgenomen maatvoeringsbepalingen. Hierbinnen kan een combinatie met andere functies voorstelbaar zijn.
- 11.
Horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie ‘Recreatie’ en die het verstrekken van etenswaren en dranken als doel hebben. De oppervlakte van de bebouwing en het terras mogen gezamenlijk niet meer dan 100 m² bedragen. Daghoreca is uitsluitend overdag geopend, tot maximaal 20:00. Het houden van feesten en partijen valt niet onder daghoreca.
- 12.
Dit betreft: agrarisch-technisch hulpbedrijf: bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het leveren van goederen en diensten aan agrarische bedrijven of dat agrarische producten bewerkt, vervoert of verhandelt, waaronder loonwerkbedrijven, bedrijven voor mestopslag en handel, veetransport en veehandel, met uitzondering van mestbewerking; agrarisch-verwant bedrijf: bedrijf dat geheel of in overwegende mate gericht is op het verlenen van diensten aan particulieren of niet-agrarische bedrijven waarbij gebruik gemaakt wordt van het telen van gewassen, het houden van dieren of het toepassen van andere land-, bos- of natuurbouwkundige methoden, met uitzondering van mestbewerking. Aandacht voorkomen overwegend infrastructurele werken.
- 13.
Vergoeding voor sloop is impliciet opgenomen in deze vergoeding.
- 14.
Voormalige agrarische bedrijfsgebouwen betreffen alle gebouwen die oorspronkelijk als agrarisch bedrijfsgebouw zijn opgericht los van het huidige gebruik of bestemming.
- 15.
Voorziening voor sportactiviteiten waarbij motorisch of mechanisch geluid wordt geproduceerd, waaronder in ieder geval begrepen de rallysport, de motorsport en de modelvliegsport.
- 16.
De toepassing van basistechnieken of combinaties daarvan met als doel de aard, samenstelling of hoedanigheid van dierlijke mest te wijzigen, zoals droging, bezinking, (co)vergisting, scheiding, hygiënisatie of indamping van mest.
- 17.
Voor de locaties binnen de aangewezen overgangszones wordt voor deze beoordeling niet uitgegaan van een ligging binnen het beekdal.
- 18.
Uitgangspunten hiervoor zijn te vinden in de diverse gemeentelijke visies en beleidsstukken m.b.t. deze thema’s.
- 19.
Door een ter zake deskundige.
- 20.
Een bouwperceel waarbinnen het geldende omgevingsplan/bestemmingsplan het bouwen van gebouwen en bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 100 m2 toestaat.
- 21.
Er kunnen zich situaties voordoen dat de m2 gesloopte bebouwing op grond van de gemeentelijke sloopverplichting tevens worden ingezet voor het verwerven van de op grond van het provinciaal beleid verplichte bouwtitel.
- 22.
Het is toegestaan de op grond van deze tabel te slopen bebouwing mede in te zetten om de op grond van het provinciale beleid verplichte bouwtitel te verwerven. Voor de gehanteerde maatvoering in de tabel is gezocht naar een logische verhouding op basis van de geïnventariseerde situatie op de bestaande agrarische bouwvlakken, zodat de maatvoering van de nieuwe woonbebouwing in verhouding staat tot de omvang van het agrarisch bedrijf dat op de betreffende locatie wordt gesaneerd.
- 23.
Onder collectieve woonvormen wordt verstaan:
  - •geclusterde woonvormen (o.a. voor ouderen)
  - •collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) met meerwaarde
  - •begeleid wonen en 'wonen met aandacht'.
- Deze woonvormen worden voor een groot deel vanuit de maatschappij opgepakt en in ontwikkeling gebracht. De woonvormen worden ontwikkeld vanuit een specifiek concept, bijvoorbeeld het versterken van sociale innovatie zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen of met aandacht voor zorgcomponenten of vanuit specifieke duurzaamheidsdoelen.
  - 24.
Een bouwperceel waarbinnen het geldende omgevingsplan/bestemmingsplan het bouwen van gebouwen en bijbehorende bouwwerken met een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 100 m2 toestaat.