GEMEENTEBLAD
Officiële uitgave van de gemeente Medemblik

Grondprijzenbrief 2025
1.

Inleiding
1.1

Aanleiding
In de Nota Grondbeleid van 2023 van de Gemeente Medemblik is als beleidslijn opgenomen dat college van Burgermeester en Wethouders jaarlijks een grondprijzenbrief vaststelt. Deze grondprijzenbrief geeft een overzicht van de richtlijnen voor wijze van grondprijsbepaling en/ of grondprijzen van verschillende functies. Naast de Grondprijzenbrief is binnen de gemeente Medemblik vanaf april 2025 de Nota Kostenverhaal en financiële bijdragen van kracht. In deze nota zijn de beleidsregels vastgelegd voor het verhalen van kosten volgens de kostensoortenlijst en financiële bijdragen. Wanneer er anterieure overeenkomsten gesloten worden zijn de Grondprijzenbrief en Nota Kostenverhaal belangrijke documenten.
1.2

Doel
De Grondprijzenbrief heeft meerdere doelstellingen:
- –Normstellend: bij vaststelling van de grondprijzenbrief wordt de norm vastgesteld voor het optreden bij de uitgifte van gronden. Dit voorkomt willekeur en zorgt voor continuïteit. Indien noodzakelijk kan het college van B&W gemotiveerd afwijken van deze normen.
- –Transparantie: door middel van de grondprijzenbrief is de gemeente transparant over de grondprijzen en wijze van grondprijsbepaling. Zowel binnen de gemeente als extern.
1.3

Uitgangspunten
De waarde van de grond is direct gerelateerd aan de daarop te vestigen bestemming en wordt bepaald aan de hand van marktconforme prijzen. Voor het waarderen van de grond worden binnen de gemeente Medemblik over het algemeen twee methoden gebruikt:
- –Comparatieve methode: deze methode is gebaseerd op het vergelijken per object, regio of provincie van de prijs van grond met eenzelfde bestemming en dezelfde bebouwingsmogelijkheden. De referenties worden gecorrigeerd op afwijkingen zoals ligging of ontsluiting. Voor commercieel vastgoed heeft deze methode de voorkeur en zal bij taxaties in beginsel worden gebruikt om de grond te waarderen.
- –Residuele grondwaarde methode: bij het toepassen van deze methode wordt de grondprijs gelijkgesteld aan het verschil tussen de commerciële waarde van het desbetreffende vastgoed en alle bouw- en bijkomende kosten. Voor vrije sectorwoningbouw heeft deze methode de voorkeur en zal bij taxaties worden gebruikt om de grond te waarderen.
De prijzen in deze brief zijn inclusief kosten koper en exclusief belastingen, tenzij anders vermeld. De prijzen in de brief gelden voor alle nieuw te ondertekenen huur- en koopcontracten. Bouwgrond voor woningbouwkavels of bedrijfskavels wordt bouwrijp geleverd. De genoemde grondprijzen zijn geldig vanaf vaststelling door het college tot de vaststelling van de aangepaste Grondprijzenbrief. Jaarlijks zal de Grondprijzenbrief worden geactualiseerd.
1.4

Leeswijzer
In hoofdstuk 2 zal er een overzicht worden gegeven van de grondprijzen en/ of grondprijsmethoden voor de verschillende functies. In hoofdstuk 3 worden de grondprijzen voor zowel sociale- en middenhuur als vrije sector woningbouw besproken. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op commercieel vastgoed. In hoofdstuk 5 worden de overige functies van koop besproken, in hoofdstuk 6 verhuur en in hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de overige functies. Hoofdstuk 8 is nieuw toegevoegd waarin de bijdragen per kern en per bovenwijkse voorziening zijn opgenomen.
2.

Grondprijzen 2025
Samenvatting grondprijzen 2025 - Gemeente Medemblik
Prijspeil 1-1-2025
Sociale woningbouw | € / kavel | € / m² BVO
Sociale huur grondgebonden | € 22.460 |
Sociale huur gestapeld | | € 220 + stapelingsfactor
Woningbouw middenhuur | € / m ² kavel | € / m ² BVO
Middenhuur | | € 480 + stapelingsfactor
Woningbouw vrije sector | | Methodiek
Betaalbare koop | | Taxatie o.b.v. residuele grondwaarde
Vrije sector woningbouw | | Taxatie o.b.v. residuele grondwaarde
Commercieel vastgoed | € / m ² kavel | Methodiek
Bedrijventerrein | Minimaal € 217 | Taxatie o.b.v. comparatieve methode
Kantoren | | Taxatie o.b.v. comparatieve methode
Detailhandel | | Taxatie o.b.v. comparatieve methode
Recreatie/ Leisure | | Taxatie o.b.v. comparatieve methode
Overige functies (koop) | € / m ² kavel/BVO | Methodiek
Maatschappelijk niet commercieel | Minimaal € 108 | Taxatie (bij percelen >100 m²)
Maatschappelijk commercieel | Minimaal € 108 | Taxatie (bij percelen >100 m²)
Nutsvoorzieningen | € 217 | Taxatie (bij percelen > 100 m²)
Snippergrond | € 207 |
In gebruik genomen grond | € 15,50 talud, € 51,70 voortuin, € 77,50 zij- / achtertuin (bij percelen <100 m²) |
Verhuur grond | € / m ² kavel | Methodiek
Commerciële verhuur grond | € 10,30 tot 100 m² | Taxatie (bij percelen > 100 m²)
Verhuur snippergrond | € 2,60 per m² |
Overige functies | € / m² kavel / stuk / jaar | Methodiek
Zendmasten | € 6.200 per jaar, € 1.550 extra per gebruiker |
Zonnevelden | | Taxatie
Pacht | Minimaal € 750 per hectare |
Recht van opstal | Minimaal € 5,20 voor maatschappelijk, € 10,30 voor commercieel |
Interne levering | Boekwaarde / minimaal € 108 |
Overige gronden | | Taxatie
Bijdragen bovenwijkse voorziening | Kern | Bijdrage per gewogen eenheid
| Abbekerk, Andijk, Midwoud, Sijbekarspel, Twisk | € 176,83
| Medemblik (bedrijven), Opperdoes | € 212,45
| Benningbroek, Hauwert, Lambertschaag, Nibbixwoud (bedrijven), Onderdijk, Oostwoud, Wervershoof | € 347,80
| Nibbixwoud (woningen) | € 403,36
| Zwaagdijk-Oost en Zwaagdijk-West | € 518,78
| Zuidelijk Wognum | € 538,63
| Medemblik (woningen) | € 610,26
| Noordelijk Wognum | € 716,37
Bijdragen vereveningsfonds | |
Afdracht aan vereveningsfonds voor verevening van het tekort aan sociale huurwoningen cf artikel 5.2.b van Verordening verevening betaalbare woningbouw gemeente Medemblik 2024 | € 92.000 per vrije sectorwoning; € 42.000 per betaalbare koopwoning of middenhuurwoning; € 9.000 per goedkope koopwoning |
Afdracht aan vereveningsfonds voor verevening van het tekort aan goedkope koopwoningen cf artikel 5.3.b van Verordening verevening betaalbare woningbouw gemeente Medemblik 2024 | € 72.000 per vrije sectorwoning; € 31.000 per betaalbare koopwoning of middenhuurwoning |
3.

Woningbouw
3.1

Sociale woningbouw
Voor sociale huurwoningen verhuurd door corporaties wordt een vaste grondprijs gehanteerd zoals vastgelegd in de ‘Prestatieafspraken gemeente Medemblik 2025-2028’. Onder sociale huurwoningen worden binnen de gemeente Medemblik alle woningen met een maandhuur lager dan de aftoppingsgrens van € 731,93 of minder dan 143 punten verstaan (peildatum 1-1-2025).
In de prestatieafspraken is een grondprijs van € 22.460 per kavel (prijspeil 1-1-2025) afgesproken. Deze grondprijs wordt jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS.
Voor een gestapelde woning is in de prestatieafspraken een grondprijs van € 220 per m² BVO (prijspeil 1-1-2025) afgesproken. Deze grondprijs wordt jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Daarnaast wordt er gerekend met een stapelingsfactor over voor aantal woonlagen:
Woonlaag | Stapelingsfactor | Grondprijs per m² BVO (2025)
1 | 100% | € 220
3 | 90% | € 198
4 | 75% | € 165
5 | 60% | € 132
3.2

Middeldure huur
Net als voor sociale huur zijn de grondprijzen voor middeldure huur verhuurd door corporaties vastgelegd in de prestatieafspraken. Onder middeldure huur worden alle huurwoningen met een maandhuur tussen de € 731,93 en € 1.184,22 of met 143 tot 186 punten (peildatum 1-1-2025) verstaan.
Voor grondgebonden en gestapelde corporatiewoningen is in de prestatieafspraken een grondprijs afgesproken van € 480 per m² BVO (prijspeil 1-1-2025). Deze grondprijs wordt jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS.
Voor middeldure huurwoningen die niet door een corporatie verhuurd worden, wordt een marktconforme grondprijs gehanteerd door middel van een taxatie, in beginsel gebaseerd op de residuele grondwaarde berekening.
Daarnaast wordt er voor gestapelde woningen gerekend met een stapelingsfactor over voor aantal woonlagen:
Woonlaag | Stapelingsfactor | Grondprijs per m² BVO (2025)
1 | 100% | € 480
3 | 90% | € 432
4 | 75% | € 360
5 | 60% | € 288
3.3

Goedkope koop
Goedkope koopwoningen zijn koopwoningen met een verkoopprijs die lager is dan € 283.500 (70% van de grens voor betaalbare koop) (zie 3.4). De prijsgrens voor goedkope koop is vastgelegd in de ‘Woonvisie 2024-2028’ en stijgt jaarlijks mee met de prijsgrens voor betaalbare koop.
Voor goedkope koopwoningen wordt een marktconforme grondprijs gehanteerd door middel van een taxatie, in beginsel gebaseerd op de residuele grondwaarde berekening.
3.4

Betaalbare koop
Betaalbare koopwoningen zijn koopwoningen met een verkoopprijs die lager ligt dan de landelijke betaalbaarheidsgrens. De prijs van een betaalbare koopwoning bedraagt in 2025 maximaal € 405.000. De prijsgrens voor betaalbare koop is vastgelegd in de ‘Woonvisie 2024-2028’.
Voor betaalbare koopwoningen wordt een marktconforme grondprijs gehanteerd door middel van een taxatie, in beginsel gebaseerd op de residuele grondwaarde berekening.
3.5

Vrije sector woningbouw
Voor vrije sector woningbouw wordt een marktconforme grondprijs door middel van een taxatie gehanteerd, in beginsel gebaseerd op de residuele grondwaarde berekening.
3.6

Verevening betaalbare woningbouw
In de ‘Verordening verevening betaalbare woningbouw Gemeente Medemblik 2024’ wordt gesteld dat de bedragen voor het verevenen van sociale en goedkope woningbouw jaarlijks worden geactualiseerd via de Grondprijzenbrief. Voor elke goedkope koopwoning, betaalbare koopwoning en vrije sector koopwoning die in plaats van een sociale huurwoning buiten het minimum aantal worden gerealiseerd bedraagt de afdracht respectievelijk:
- –€ 92.000 per vrije sectorwoning;
- –€ 42.000 per betaalbare koopwoning of middenhuurwoning;
- –€ 9.000 per goedkope koopwoning.
Voor elke betaalbare koopwoning en vrije sector koopwoning die in plaats van een goedkope koopwoning buiten het minimum aantal worden gerealiseerd bedraagt de afdracht respectievelijk:
- –€ 72.000 per vrije sectorwoning;
- –€ 31.000 per betaalbare koopwoning of middenhuurwoning.
4.

Commercieel vastgoed
4.1

Bedrijventerrein
Indien de gemeente gronden uitgeeft voor commerciële doeleinden die in oppervlak kleiner zijn dan 100 m², wordt een vaste grondprijs gehanteerd van € 217 per m². Deze prijs is bepaald door middel van de comparatieve methode.
Indien een kavel groter is dan 100 m² betreft het bepalen van de grondwaarde maatwerk. Daartoe laat de gemeente, in voorkomende gevallen, een onafhankelijke taxatie uitvoeren, waarbij de comparatieve methode in beginsel het uitgangspunt is. Hierbij wordt een minimale grondprijs van € 217 per m² gehanteerd.
In sommige gevallen verhuurt de gemeente grond voor commerciële doeleinden (zie 6.1).
4.2

Kantoren
Ingeval de gemeente Medemblik gronden uitgeeft voor kantoordoeleinden, dan betreft het bepalen van de grondwaarde maatwerk. Daartoe laat de gemeente, in voorkomende gevallen, een onafhankelijke taxatie uitvoeren, waarbij de comparatieve methode in beginsel het uitgangspunt is. Grond bestemd voor kantoren heeft over het algemeen een hogere grondwaarde dan grond voor bedrijventerreinen.
4.3

Detailhandel
Ingeval de gemeente Medemblik gronden uitgeeft voor detailhandel doeleinden, dan betreft het bepalen van de grondwaarde maatwerk. Daartoe laat de gemeente, in voorkomende gevallen, een onafhankelijke taxatie uitvoeren, waarbij de comparatieve methode in beginsel het uitgangspunt is.
4.4

Recreatie/Leisure
Voor de uitgifte van gronden voor recreatie/leisure doeleinden zal de gemeente de grondwaarde bepalen op basis van maatwerk. Daartoe laat de gemeente, in voorkomende gevallen, een onafhankelijke taxatie uitvoeren, waarbij de comparatieve methode in beginsel het uitgangspunt is.
5.

Overige functies koop
5.1

Niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen
Onder niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen worden alle voorzieningen zonder winstoogmerk verstaan. Hieronder vallen bijvoorbeeld sportverenigingen, scholen, brandweerkazernes, politiebureaus en culturele instellingen. Voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen wordt voor kavels kleiner dan 100 m² een vaste grondprijs van € 108 per m² kavel gehanteerd. Deze grondprijs is bepaald door middel van de comparatieve methode. Indien de Floor Space Index (FSI; m² BVO / m² kavel) groter is dan 1, dan wordt de grondprijs over het te realiseren BVO (bruto vloeroppervlak) gerekend. Voor woningen met een FSI kleiner dan 1 wordt de grondprijs per m² kavel gerekend. Indien het perceel groter is dan 100 m², wordt de grondprijs bepaald door middel van taxatie. Hierbij hanteert de gemeente een minimale grondprijs van € 108 per m² BVO.
5.2

Commerciële maatschappelijke voorzieningen
Commerciële maatschappelijke voorzieningen zijn voorzieningen waarbij bedrijfsvoering met een winstoogmerk plaatsvindt. Voorbeelden hiervan zijn een kinderdagverblijf, sommige medische voorzieningen en commerciële sportvoorzieningen. Ingeval de gemeente Medemblik gronden uitgeeft voor commerciële maatschappelijke voorzieningen, dan betreft het bepalen van de grondwaarde maatwerk. Daartoe laat de gemeente, in voorkomende gevallen, een onafhankelijke taxatie uitvoeren, waarbij de comparatieve methode in beginsel het uitgangspunt is. Hierbij hanteert de gemeente een minimale grondprijs van € 108 per m² BVO. Deze grondprijs is bepaald door middel van de comparatieve methode.
5.3

Nutsvoorzieningen
Nutsvoorzieningen zijn voorzieningen die een algemeen nut dienen, zoals transformatorstations. In de gemeente Medemblik wordt een vaste grondprijs gehanteerd van € 217 per m² voor percelen kleiner dan 30 m². Deze grondprijs is tot stand gekomen door middel van de comparatieve methode. Indien het perceel groter is dan 30 m² dan wordt de grondprijs bepaald door middel van taxatie, in beginsel gebaseerd op de comparatieve methode.
5.4

Snippergrond
Het beleid omtrent de uitgifte van Snippergrond is vastgelegd in de ‘Nota uitgifte openbaar groen en restpercelen 2024’. Snippergrond zijn percelen openbaar groen van geringe omvang die na een herinrichting van een wijk overblijven. Deze stroken gemeentegrond zijn niet meer van belang voor de uitvoering van gemeentelijke taken/belangen. De gemeente is terughoudend met de verkoop van snippergrond. Snippergrond wordt in de gemeente Medemblik om deze reden verkocht voor een vaste prijs van € 207 per m².
5.5

In gebruik genomen grond
De gemeente heeft particulier gebruik van gemeentegrond in kaart gebracht. Aan de hand van deze inventarisatie loopt het project in gebruik genomen grond. In het project wordt gestreefd naar legalisatie indien er sprake is van aantoonbaar langdurig gebruik van gemeentegrond waarbij de juridische situatie aanleiding geeft tot de conclusie dat er sprake is van verjaring. Afhankelijk van de situatie kan worden overgegaan tot verkoop van de grond. We hanteren hierbij projectprijzen van € 51,70 per m² voor de voortuinen, € 77,50 per m² voor de zij-/achtertuinen (tot een perceelgrootte van 100 m²) en € 15,50 per m² talud.
Indien de gemeente kan aantonen dat er geen sprake is van verjaring kan de grond mogelijk ook verkocht worden maar dan voor de op dit moment gelden prijs voor gemeentegrond/snippergrond, of wordt er een huur- of gebruiksovereenkomst aangeboden.
6.

Verhuur
6.1

Commerciële verhuur grond
In sommige gevallen wordt gemeentegrond die naast bedrijven ligt verhuurd aan commerciële partijen. Het gaat hierbij uitsluitend om bedrijven gevestigd op bedrijventerreinen en niet om andere commerciële doeleinden, zoals horeca en detailhandel. Indien grond voor commerciële doeleinden wordt verhuurd, wordt er maatwerk geleverd om de hoogte van de huur te bepalen en wordt er bijvoorbeeld een taxatie uitgevoerd. Voor kavels kleiner dan 100 m² wordt een vaste huur van € 10,30 per m² per jaar gehanteerd. Het huurniveau is bepaald aan de hand van de comparatieve methode.
6.2

Verhuur snippergrond
Huurovereenkomsten worden alleen in uitzonderlijke gevallen gesloten. Reeds bestaande huurovereenkomsten worden, voor zover mogelijk, door de gemeente gehonoreerd. Zijn er huurovereenkomsten die worden opgezegd, dan onderzoekt de gemeente eerst of de grond voor verkoop in aanmerking komt. Kan de grond niet verkocht worden of wil de eigenaar de grond niet kopen, dan komt de grond terug in beheer bij de gemeente. Als dit tot een onwenselijke situatie leidt, kan de gemeente ervoor kiezen de grond toch nogmaals te verhuren. In nieuwe situaties hanteren we een tarief van € 2,60 per m² per jaar.
6.3

In gebruikgeving van stroken openbaar groen
Deze vorm van uitgifte wordt toegepast bij kabel- en leidingstroken. Het gaat voornamelijk over grond in voortuinen van woningen. De afspraken omtrent dit gebruik worden in een gebruiksovereenkomst vastgelegd. Voor het gebruik worden geen kosten in rekening gebracht.
7.

Overige functies
7.1

Zendmasten
Grond benodigd voor het plaatsen van een zendmast wordt in gebruik gegeven via een recht van opstal. De retributie voor 2025 bedraagt € 6.200. Bij elke extra gebruiker wordt de retributie verhoogd met € 1.550 per jaar. De jaarlijkse retributie is bepaald aan de hand van de comparatieve methode.
7.2

Zonneparken
Ingeval de gemeente Medemblik gronden uitgeeft voor zonnepanelen, dan betreft het bepalen van de grondwaarde maatwerk. Daartoe laat de gemeente, in voorkomende gevallen, een onafhankelijke taxatie uitvoeren.
7.3

Pacht
Binnen de gemeente Medemblik wordt grond verpacht door middel van geliberaliseerde pacht. Geliberaliseerde pacht is een vorm van pacht die alleen af te sluiten is voor los land. De duur van de pacht wordt bepaald door de pachter en verpachter. Indien het verpachte groter is dan 1 ha. wordt het contract ter goedkeuring aangeboden aan de Grondkamer. De pachtprijs in de gemeente Medemblik bedraagt nu minimaal € 750 per hectare per jaar. Hiermee wordt aangesloten bij het bestaande beleid.
7.4

Recht van opstal
Recht van opstal is het zakelijk recht om op grond van de gemeente een eigen opstal in eigendom te hebben. Voor recht van opstal wordt een jaarlijkse retributie gevraagd. De hoogte hiervan is afhankelijk van de functie waarvoor de grond in gebruik genomen wordt. Voor het bepalen van de hoogte van de retributie wordt maatwerk toegepast. Bij kavels tot 30 m² geldt een retributie van € 5,20 per m² voor maatschappelijke voorzieningen en € 10,30 per m² voor commerciële doeleinden. Bij kavels groter dan 30 m² wordt een onafhankelijke taxatie uitgevoerd. Hierbij geldt een minimale retributie van € 5,20 per m² voor maatschappelijke voorzieningen en € 10,30 per m² voor commerciële doeleinden. De prijs voor maatschappelijke voorzieningen is bepaald aan de hand van de comparatieve methode en voor commerciële doeleinden wordt aangesloten bij de bestaande overeenkomsten.
7.5

Interne leveringen
In sommige gevallen wordt grond vanuit de grondexploitatie aan een ander deel van de gemeente geleverd of is grond wat in de grondexploitatie wordt ingebracht al eigendom van de gemeente. Er is dan sprake van een ‘interne levering’ van grond. Interne levering dient plaats te vinden tegen de boekwaarde van de betreffende kavel. Dit is het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Hierbij geldt een minimale grondprijs die gelijk is aan de grondprijs voor niet commerciële-maatschappelijke voorzieningen. Dit komt neer op een grondprijs van € 108 per m² kavel of € 108 per m² BVO bij een FSI (Floor Space Index) groter dan 1.
7.6

Overige gronden
Naast de hierboven genoemde functies kunnen in de gemeente Medemblik ook nog overige gronden uitgegeven worden. In deze gevallen wordt ten alle tijde een taxatie uitgevoerd.
8.

Bijdragen bovenwijkse voorzieningen
Eind 2024 heeft het College van B&W de Nota toerekening en financiële bijdragen van bovenwijkse kosten vastgesteld. Deze gaat in op 1 april 2025. Zoals in de inleiding van de Nota Kostenverhaal vermeld, kan worden volstaan met het actualiseren van bijdragen (vanwege bijvoorbeeld indexering) via de grondprijzenbrief. Vanwege indexatie van kosten van de bovenwijkse voorzieningen en de bijstelling van de grondwaarden wijzigen de bedragen per bovenwijkse voorziening en per kern.
De volgende bovenwijkse voorzieningen zijn geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2025:
- 1.
Rotonde Nieuweweg/A.C de Graafweg Wognum € 1.899.377 (was € 1.843.961)
- 6.
Multifunctionele accommodatie Nibbixwoud € 116.823 (was € 116.984)
- 7.
Compensatie ontbrekende sociale huurwoningen (zie bedragen in tabel hoofdstuk 2)
In onderstaande tabellen worden de bedragen op prijspeil 2025 weergegeven.
De investeringen omgeslagen naar woningbouwprogramma (tabel 5 in de Nota Toerekening) wordt als volgt:
Als gevolg van indexering van de grondprijzen zijn ook de wegingsfactoren en het gewogen programma aangepast. Er is nu een programma van 6.286 gewogen eenheden.
Dit leidt tot aanpassing van bijdragen aan de bovenwijkse voorzieningen:
Dit leidt tot de volgende bijdragen per gewogen eenheid per kern:
Aldus vastgesteld in de vergadering van burgemeester en wethouders van de gemeente
Medemblik, gehouden op 11 februari 2025.
De secretaris,
De burgemeester,