GEMEENTEBLAD
Officiële uitgave van de gemeente Hoogeveen

Beleidsregel Nota Grondprijzen 2025
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hoogeveen;
gelezen het ambtelijk voorstel;
overwegende, dat het gewenst is om een beleidsregel vast te stellen voor
de
gemeentelijke grondprijzen
;
omdat de gemeente transparant wil zijn en duidelijkheid wil geven over de hoogte van de grondprijzen en de wijze waarop deze worden bepaald;
gelet op de artikelen 4:81, eerste lid, 4:83 en 1:3, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht en het BBV en de Omgevingswet ;
Gelet op de nota grondbeleid 2023-2027;
besluit vast te stellen de volgende beleidsregel:
Beleidsregel Nota Grondprijzen 2025
Artikel
1

Doelstelling
De doelstelling van deze regeling is meerledig:
- a.
We willen transparantie bieden in de wijze waarop beleidsmatig het gronduitgiftebeleid binnen de gestelde (raads)kaders wordt geconcretiseerd;
- b.
We willen inzicht bieden in de (vaststelling van de) hoogte van de uiteindelijke grondprijzen voor bouwgrond, mede uit oogpunt van het toetsen van grondverkopen aan de regels voor staatssteun c.a.;
- c.
We willen duidelijkheid creëren in de status van de grondprijzen en de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen;
Artikel
2

Prijzentabel
In onderstaande tabel staan de grondprijzen bij verkoop. De toegepaste residuele grondprijzen voor woningbouw worden per complex bepaald.
CATEGORIE | PRIJS 2025 | OMSCHRIJVING 2025
Woningbouw | Kavelprijs |
Grondgebonden huurwoning | € 18.750,00 | Bij kavels > ca. 150 m2 extra afrekenen à € 125- per m2
Gestapelde huurwoning | € 15.000,00 | Per woning
Huurwoningen: huur > liberalisatiegrens | | Marktwaarde
Goedkope koopwoning (v.o.n. < € 275.000,- ) | | Residueel i.c.m. comparatieve methode
Vrijesectorwoningen (projectmatig) | | Residueel i.c.m. comparatieve methode
Particuliere kavels | | Residueel i.c.m. comparatieve methode
Standplaatsen woonwagens (sociale huur) | € 18.750,00 | Bij kavels > 250 m2 extra m2 afrekenen à €75,- per m2
Standplaatsen woonwagens (koop) | | Taxatie
Bedrijventerreinen | |
Buitenvaart I | |
Binnengebied | € 74,50 | Per m2
Buitenvaart II | |
Turbine zuidelijk deel | € 82,50 | Per m2
Riegmeer | € 125,00 | Per m2
De Wieken | |
Kruispunt Vliegveldweg / Europaweg | € 72,00 | Per m2
Hoogeveen B 5597 | taxatie |
Hoogeveen B 5929 | taxatie |
Schutlanden-Oost | |
2 kavels | € 108,00 | Per m2
Kantoren | |
Kantoren | | Residueel i.c.m. comparatieve methode, evt. taxatie
(Niet) commerciële voorzieningen | |
Commerciële voorzieningen | | Residueel i.c.m. comparatieve methode, richtprijs €194,- per m2
Maatschappelijke voorz. met winstoogmerk | | Residueel i.c.m. comparatieve methode, richtprijs €194,- per m2
Antennemasten | € 6.000,00 | Per jaar tot 50 m2
Medegebruiker Antennemast | € 1.250,00 | Per medegebruiker
Meerprijs > 50 m2 | € 12,50 | Per m2
Reclamemasten | | Per situatie bepalen
Trafo's en overige gebouwde nutsvoorzieningen | € 220,00 | Per m2, minimum €1100,-
Sociaal maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk | € 145,00 | Per m2
Recreatieve en sportvoorzieningen (bebouwd) | € 145,00 | Per m2
Recreatieve en sportvoorzieningen (onbebouwd) | € 27,00 | Per m2
Verkoop Snippergroen | |
Groen- en reststroken, (zonder bebouwingsmogelijkheid) | € 80,00 | Per m2
Verhuur snippergroen | |
Snippergroen tot 75 m2 | € 172,50 | Vast bedrag per jaar
Snippergroen 75 m2 of meer | € 2,00 | Per m2 vanaf 75 m2
Erfpacht | |
Erfpacht voor Sport en hobby-verenigingen | € 0,50 | Per m2 per jaar, tot max 1000 m2
| € 1,00 | Per m2 per jaar > 1000 m2, tot een max van €1500.
Volkstuinen | |
Huur volkstuin | € 11,35 | Per 100 m2 tuin per jaar
Pacht | |
Geliberaliseerde pacht > 1 ha | € 837,00 | Per hectare per jaar
Zonnepanelen | |
Gronden zonnepanelenvelden | | Per situatie bepalen
Jachtrecht | |
Eenmalige vergoeding | € 50,00 | Eenmalig bij afsluiten
Gebruiksvergoeding | € 6,75 | Per hectare per jaar
Flexwonen | | Erfpacht met RVO
Artikel
3

Marktconformiteit
De grond wordt tegen marktconforme prijzen verkocht, zodat de gemeente een reële marktprijs ontvangt en vermeden wordt dat de afnemer van de grond indirect via de grondprijs wordt bevoordeeld (staatssteun). De hoogte van de prijzen worden bepaald door de totale opbrengstwaarde van het te realiseren vastgoed, te verminderen met de bouwkosten. Dit heet een residuele grondwaarde. Ook wordt er gebruik gemaakt van vergelijkingen met recente projecten en benchmarking. Dit heet de comparatieve grondprijs.
Veranderende bouwkosten, bijvoorbeeld als gevolg van het gasloos bouwen, de huidige marktomstandigheden en prijs/kwaliteitverhouding zijn invloeden die medebepalend zijn voor de exacte hoogte van de grondprijzen. Mede om deze reden zullen de grondprijzen regelmatig worden geëvalueerd om ervoor te zorgen dat de grondprijzen als marktconform kunnen worden betiteld. Elk jaar zal hiertoe de nota grondprijzen worden opgesteld.
De gehanteerde grondprijzen worden intern bepaald en indien nodig wordt er hulp ingeschakeld van een onafhankelijke adviseur.
Bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen waarbij een actief grondbeleid wordt gevoerd, vindt uitgifte bij voorkeur plaats door uitgifte via verkoop. Als het college in een bijzonder geval besluit tot een andere vorm van uitgifte dan wordt een berekening op maat gemaakt.
Binnen voornoemd kader en beleidsuitgangspunt heeft het college het grondprijsbeleid en de hoogte van de grondprijzen nader uitgewerkt en vastgelegd in onderhavige nota grondprijzen gemeente Hoogeveen 2025.
Artikel
4

Algemene uitgangspunten grondprijsbeleid
a.
Marktconformiteit en wijze van waardebepaling
Gemeenten dienen bouwgrond tegen marktconforme condities te verkopen. Het is dus van belang om de juistheid van de ‘marktconforme’ grondprijs vast te leggen. Hierbij zal blijken dat zowel de methodiek om te komen tot het vaststellen van de marktconforme prijs per functie verschilt, maar ook dat de hoogte van de grondprijs per functie en bebouwingsmogelijkheid verschilt.
Om de marktconforme grondprijzen te bepalen wordt binnen de gemeente Hoogeveen gebruik gemaakt van de residuele grondwaarde methode én de comparatieve methode.
Bij de residuele grondwaarde methode wordt de grondprijs (als residu) bepaald door op de vrij op naam prijs van de woning de bouwkosten, bijkomende kosten en winst & risicomarge van de ontwikkelaar in mindering te brengen. Uitgangspunt hierbij is dat de kostprijs van de bouwrijpe grond als minimumprijs wordt gehanteerd. Onder de kostprijs wordt niet verkocht, tenzij het college hiertoe expliciet besluit, al dan niet bekrachtigt door de gemeenteraad wanneer dit direct gevolgen heeft voor een grondexploitatie.
Bij de comparatieve grondwaarde methode wordt een vergelijking gemaakt met de grondprijzen op andere locaties binnen de gemeente en met grondprijzen in andere gemeenten.
De basis voor de vrij op naam (v.o.n.) prijs van woningen wordt onderzoek gepleegd via bronnen als www.funda.nl, kadaster en uitvraag bij lokale makelaars/taxateurs. De basis voor de bouwkosten, bijkomende kosten en winst & risicomarge van de ontwikkelaar wordt gerekend met kengetallen van www.bouwkostenkompas.nl, al dan niet aangevuld met relevante marktinformatie die bekend is door vergelijkbare projecten.
Het blijven monitoren van de haalbaarheid van de vastgestelde grondprijzen is hierbij een vereiste. De grondprijzen worden periodiek beoordeeld door een onafhankelijk
b.
De grondprijzen zijn exclusief btw
Mits niet anders vermeld zijn alle grondprijzen, die in deze nota worden genoemd, exclusief btw en kosten koper. De genoemde vrij-op-naam (v.o.n.) prijzen voor de woningen zijn inclusief btw.
c.
Definitie bouwrijp terrein
Uitgangspunt bij grondverkoop is dat de grond bouwrijp wordt geleverd aan de afnemer en qua bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming. Eventueel kan overeen worden gekomen dat de ontwikkelaar zelf het perceel bouwrijp maakt. De kosten hiervan worden dan verrekend met de grondprijs. Voor de definitie van ‘bouwrijpe kavel’ wordt verwezen naar de algemene gronduitgifte voorwaarden van de gemeente Hoogeveen.
d.
Vaste grondprijzen
De grondprijzen van de gronden die als bouwrijpe kavels door de gemeente worden uitgegeven zijn niet onderhandelbaar. Het zijn vaste grondprijzen die worden gebruikt als input voor de te actualiseren grondexploitaties. De grondprijzen zijn vast voor het gehele kalenderjaar en uitgangspunt voor de te maken grondprijsafspraken. Om flexibel in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen en specifieke omstandigheden kan het eventueel, in zeer uitzonderlijke gevallen, nodig zijn om tussentijds bij te sturen. Als het college wil afwijken van de door haar vastgestelde grondprijzen heeft dit direct invloed op het resultaat van de grondexploitaties en zal het college daarvoor toestemming vragen van de raad.
e.
Integrale ontwikkelopgave
Bij de totstandkoming van de stedenbouwkundige en/of beeldkwaliteitskaders geldt het uitgangspunt dat de kosten van alle kwaliteitseisen voor een bouwplan moeten worden gedekt voor de opbrengsten. In geval van projectmatige ontwikkeling, geldt daarnaast dat een ontwikkelaar een tijdige en volledige aanbieding van de ontwikkelopgave krijgt. Onder deze ontwikkelopgave wordt verstaan een samenhangend geheel van alle eisen en randvoorwaarden die voor de projectrealisatie van belang zijn. Het betreft in ieder geval de financiële randvoorwaarden (grondprijs), programmatische- en technische randvoorwaarden, en de stedenbouwkundige en/of beeldkwaliteitseisen. Met het ondertekenen van een ontwikkelovereenkomst, waar alle hiervoor genoemde documenten onderdeel van uitmaken, geeft de ontwikkelaar blijk van onvoorwaardelijke instemming met deze randvoorwaarden en condities.
f.
Prijspeil grondaanbieding
Bij prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld, welk prijspeil de grondprijzen hebben. Uitgangspunt daarbij is dat het prijspeil wordt gehanteerd dat geldt op moment van de schriftelijke aanbieding.
g.
Relatie grondprijzen en grondexploitaties
De in deze nota grondprijzen opgenomen grondprijzen voor bouwgrond dienen als basis voor de grondexploitaties. De eventuele financiële gevolgen van deze nota grondprijzen op de betreffende grondexploitaties worden bij de jaarlijkse vaststelling van de jaarrekening verwerkt.
h.
Monitoren marktconformiteit
Om de marktconformiteit van de hoogte van de grondprijzen te monitoren zullen jaarlijks de grondprijzen worden geëvalueerd en zo nodig worden bijgesteld (zie ook paragraaf 2.3).
i.
Grondreserveringen, optieovereenkomsten en voorwaarden
Woningbouwkavels
- • Vooruitlopend op de totstandkoming van een uitgifte overeenkomst voor een woningbouwkavel kan de gemeente een optieovereenkomst sluiten met een gegadigde. Een optie wordt in eerste instantie afgesloten voor de periode van een half jaar en de opbrengsten worden verantwoord in de grondexploitatie. De te betalen optievergoeding bedraagt 1% van de kavelprijs exclusief btw, met een maximumbedrag van € 750,-. Over het berekende bedrag dient btw te worden berekend.
Bedrijfskavels
- •Ondernemers betalen geen reserveringskosten voor een bedrijfskavel gedurende de periode waarin vestigingsmogelijkheden op een bedrijfskavel worden onderzocht. De onderzoeksperiode is maximaal drie maanden. Het college heeft de mogelijkheid om in het geval van maatwerk deze periode te verlengen met nogmaals drie maanden.
- • Mocht er in de tussentijd een andere gegadigde komen voor de kavel dan heeft de ondernemer twee weken de tijd om een optieovereenkomst te sluiten.
- •Op het moment dat redelijkerwijs van een ondernemer verlangd kan worden dat hij overgaat tot het sluiten van een koopovereenkomst en de ondernemer deze nog niet wenst te sluiten, dan heeft de ondernemer de mogelijkheid om een optieovereenkomst te sluiten. Voor deze optieovereenkomst wordt een optierente gevraagd. Deze optierente bedraagt 50% van de wettelijke rente voor handelstransacties. Deze rente is per 1 juli 2024 vastgesteld op 12,25%. De optierente is daarmee 6,1%. De optievergoeding dient per maand aan de gemeente voldaan te worden.
Voorwaarden
- • Voor de voorwaarden en totstandkoming van een optieovereenkomst wordt verwezen naar de algemene gronduitgifte voorwaarden.
Artikel
5

Grondprijsbeleid: bevoegdheden college en raad
Met de in paragraaf 2.1 geciteerde (beleids)uitgangspunten heeft de raad de (beleids)kaders vastgelegd waarmee het college bij de verdere uitwerking rekening moet houden en waaraan het handelen van het college getoetst kan worden.
Het college heeft in paragraaf 2.2 nadere richtlijnen vastgelegd die zij hanteert bij de concretisering van het grondprijsbeleid. In zeer uitzonderlijke gevallen kan het college afwijken van het door haar vastgestelde beleid.
De nota grondprijzen wordt (jaarlijks) door het college geactualiseerd en vastgesteld.
Artikel
6

Grondprijzen woningbouw
6.1
Sociale huurwoningen
Grondprijs
Grondprijzen in dit segment gelden voor de betaalbare huurwoningen. Er is sprake van een bereikbare huurwoning indien de woning een aanvangshuur heeft die niet hoger is dan de jaarlijks door het Rijk vast te stellen aftoppingsgrens (de maximale aanvangshuur moet onder de grens liggen als bedoeld in artikel 13 lid 1, onder a van de Wet op de huurtoeslag).
De prijzen voor bouwkavels zijn de afgelopen jaren verder gestegen. Met de woningcorporaties is afgesproken in de prestatieafspraken, dat de prijzen voor bouwkavels niet meer stijgen dan de inflatie. In 2023 – 2024 zijn de prijzen van de bouwkavels niet geïndexeerd. Om de prijzen van bouwkavels meer gelijk te trekken met de omliggende gemeenten en tegelijk te blijven voldoen aan de prestatieafspraken, wordt in 2025 voor 2 opvolgende jaren de prijs geïndexeerd. Dit betekent dat de prijs eerst met de CPI van 2023 met 3,8% verhoogd wordt en vervolgens met de (verwachte) CPI van 2024 nogmaals 3,2%
1
De CPI is afkomstig van het CBS en was voor 2024 eind november 3.2%
verhoogd wordt. Op deze manier sluiten de prijzen voor kavels voor sociale woningbouw beter aan bij de prijzen die omliggende gemeentes voor de grond vragen.
Grondprijs grondgebonden sociale huurwoningen
Voor 2025 geldt voor de grondgebonden huurwoningen een vaste lage grondprijs van € 18.750,- exclusief btw voor kavels tot 150 vierkante meter. Als de kaveloppervlakte groter is dan 150 vierkante meter dan dienen deze extra vierkante meters apart te worden afgerekend tegen een prijs van € 125,- per vierkante meter.
Grondprijs gestapelde sociale huurwoningen
In verband met de hogere bouwkosten van gestapelde woningbouw van meergezinswoningen wordt de grondprijs gecorrigeerd met een factor van 0,8. Dit levert een grondprijs per gestapelde bereikbare huurwoning op van afgerond € 15.000,- exclusief btw voor 2025.
Door deze gedifferentieerde grondprijs neemt de gemeente Hoogeveen haar verantwoordelijkheid als het gaat om het kunnen huisvesten van deze doelgroep.
Termijn instandhouding
In de uitgiftecontracten wordt een functiebescherming opgenomen om de sociale huurfunctie van de betreffende woningen in de toekomst te kunnen borgen.
In artikel 5.161c Besluit Kwaliteit Leefomgeving onder de Omgevingswet, is een instandhoudingstermijn vastgelegd van ten minste 10 jaar na ingebruikname. Bij verkoop van een sociale huurwoning binnen 10 jaar na ingebruikname vindt een nabetaling plaats ter grootte van het verschil tussen de oorspronkelijk betaalde grondprijs voor de sociale huurwoning en een kavelprijs voor een vrijesectorwoning op moment van verkoop.
6.2
Huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens
Woningen met een huur boven de liberalisatiegrens behoren tot de ‘vrije sector’ huurwoningen. Boven deze grens heeft een verhuurder de vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen. Als grondprijs voor deze categorie huurwoningen wordt de marktwaarde voor dergelijk onroerend goed gehanteerd.
6.3
Goedkope koopwoningen
In de Woon(zorg)Visie 2023-2026 van de gemeente Hoogeveen, zijn verschillende prijscategorieën voor woningen vastgesteld. In 2024 zijn deze prijzen herzien en zijn de volgende prijzen vastgesteld:
Categorie woning | Prijs
Goedkope koop | Tot €275.000,-
Betaalbare koop | €275.000 - €390.000
Dure Koop | €390.000 +
Figuur 6: indeling prijscategorieën
2
Prijsindeling zoals vastgesteld in 2024 nav de Woon(zorg)visie 2023-2026. Mochten de prijsindelingen wijzigen in 2025, dan geldt de meest actuele indeling.
Voorheen werd voor de categorie goedkope koop, gerekend met een vaste kavelprijs en een hierbij behorende indicatieve kaveloppervlakte. Door de ontwikkelingen in de markt, worden de kavels steeds kleiner om zo de woningen toch betaalbaar te kunnen houden. Een vaste kavelprijs is daarmee niet meer wenselijk. Op deze manier zouden de goedkopere woningen in verhouding een hogere kavelprijs betalen. Per project zal residueel en comparatief bepaald worden welke kavelprijs er gehanteerd zal worden per vierkante meter, zodat een marktconforme prijs ontstaat die past bij de betreffende ontwikkeling.
6.4
Vrijesectorwoningen
Voor het bepalen van de grondprijs voor (projectmatige) woningbouw met een vrij op naam prijs voor de betaalbare en dure koop, wordt de residuele methode in combinatie met de comparatieve methode toegepast.
6.5
Particuliere kavels
Voor de uitgifte van grond aan individuele kopers wordt een marktconforme prijs gehanteerd. Per project zullen de kavels afzonderlijk worden gewaardeerd. Gezien de verscheidenheid aan locaties van de uit te geven kavels en de specifieke kernmerken van de kavels, zoals grootte, ligging en bouwmogelijkheden, zullen er onderlinge verschillen zijn. Bij de waardebepaling van deze kavels kan zowel van de residuele als van de comparatieve methode gebruik worden gemaakt. De waardebepalingen zullen intern worden uitgevoerd, als daar aanleiding toe is wordt de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur.
6.6
Standplaatsen woonwagens
Er is behoefte aan extra standplaatsen in de gemeente. In de Woon(zorg)visie 2023-2026 van de gemeente Hoogeveen is opgenomen dat er voor 2030, 45 nieuwe standplaatsen bij moeten komen in de gemeente. Hierbij moet een mix komen tussen ongeveer 50% sociale huur en 50% koop.
De woningcorporaties zijn aan zet bij het realiseren van de standplaatsen en woonwagens voor sociale huur. In de prestatieafspraken tussen de woningcorporaties en de gemeente zijn afspraken gemaakt over standplaatsen voor woonwagens. De woningcorporaties breiden tussen 2023 – 2027 het aantal standplaatsen uit waarbij er 17 standplaatsen toegevoegd zullen worden.
De oppervlaktes van standplaatsen zijn ruimer dan voor een kavel voor woningbouw. Dit komt doordat woonwagens doorgaans alleen een begane grond hebben en er daardoor meer ruimte nodig is. Ook dient er voldoende ruimte te zijn tussen de woonwagens om zo te voldoen aan de brandveiligheidseisen.
Huur standplaats
Woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van woonwagenbewoners, voor zover zij (qua inkomen) tot hun doelgroep behoren. Het gaat daarbij niet alleen om de verhuur van de standplaats, maar ook op de verhuur van de woonwagen.
Als grondwaarde voor de eerste uitgifte van standplaatsen van woonwagens die in de bovengenoemde doelgroep vallen wordt aangesloten op de grondprijs van een sociale huurwoning. De vaste kavelprijs voor een standplaats is daarmee € 18.500,-. Het normoppervlak van een standplaats waarmee gerekend wordt is 250 m2. Bij standplaatsen groter dan 250 m2 worden de extra vierkante meters afgerekend tegen €75,- per m2.
Koop standplaats
Woonwagenbewoners die (qua inkomen) niet tot de doelgroep van de woningbouwcorporaties behoren zijn aangewezen op koopwagens en -standplaatsen. Het realiseren van nieuwe koopstandplaatsen valt niet onder de verantwoordelijkheid van de woningbouwcorporaties. Bij de ontwikkeling van nieuwe standplaatsen heeft de gemeente dezelfde rol als bij reguliere woningbouw.
Het normoppervlak bij verkoop van een standplaats voor een woonwagen is 300 m2.
Voor wat betreft de verantwoordelijkheden voor het bouw- en woonrijp maken van de standplaatsen is er geen verschil met de uitgifte van reguliere woningbouw.
6.7
Flexwonen
/
tijdelijke woningen
De krapte op de woningmarkt treft met name starters, spoedzoekers en arbeidsmigranten. Er ligt een opgave om voor deze doelgroepen versneld woningen te realiseren en de druk zo snel mogelijk te verlichten. Hiervoor kunnen kleine woningen worden ingezet zoals flex- en verplaatsbare woningen.
Bij de uitgifte van grond in deze categorie zijn belangrijke criteria: tijdelijkheid, snelheid, kosten van realisatie en grip houden op de gemeentegrond. Het gaat hier om gemeentegrond die tijdelijk beschikbaar gesteld wordt voor het realiseren van flexwoningen. Na afloop van de afgesproken periode wordt het perceel weer aan de gemeente opgeleverd in oorspronkelijke staat.
Omdat het om locaties gaat voor tijdelijke woningen, is de meest logische vorm om deze grond uit te geven, erfpacht in combinatie met een recht van opstal. De jaarlijkse erfpachtcanon komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met 50 % van de wettelijke rente voor handelstransacties die op het moment van afsluiten van toepassing is. Dit bedrag is inclusief risico, beheers- en administratiekosten. Notariskosten en daarmee ook de kosten voor de inschrijving bij het kadaster en eventuele kadastrale splitsingskosten zijn voor rekening erfpachter/opstalnemer. De looptijd van de erfpacht zal per situatie bepaald worden.
De hierbij te hanteren grondprijs is afhankelijk van de doelgroep. Dit kan of de sociale grondprijs zijn bij een sociale huurwoning of de marktconforme prijs.
Artikel
7

Grondprijzen bedrijventerreinen
7.1
Algemeen
Differentiatie van de grondprijs kan worden doorgevoerd door ligging van de kavel op het terrein (bijvoorbeeld een zichtlocatie) en door specifieke omstandigheden (bijvoorbeeld vanwege de loop van een hoogspanningskabel). Immers, de grondwaarde is het resultaat van de commerciële waarde van het vastgoed minus de investeringskosten van het vastgoed: grond heeft een residuele waarde en die waarde wordt bepaald door de waarde van wat erop gerealiseerd wordt. Omwille van enerzijds de noodzakelijke transparantie, maar ook om voor alle bedrijven een marktconforme grondprijs in rekening te brengen wordt, in principe, uitgegaan van vaste grondprijzen voor bedrijventerreinen. Als het college wenst af te wijken van de door haar vastgestelde grondprijzen en dit direct invloed heeft op het resultaat van de grondexploitaties zal zij daarvoor toestemming vragen van de raad.
De nog beschikbare, of al onder optie zijnde kavels worden voor 2025 op verschillende manier gewaardeerd. Per kavel of bedrijventerrein wordt hier omschreven welke methode gebruikt zal worden.
Buitenvaart I en Buitenvaart II Turbine
Deze percelen zijn momenteel onder optie. Voor degene die de percelen onder optie heeft, geldt de grondwaarde van het moment van de optie. Mochten deze percelen vrijkomen, dan zal de grondwaarde van 2024 + CPI (3,2%) gelden. Voor deze percelen is genoeg vraag dus het verhogen van de waarde met de CPI is hier marktconform.
Buitenvaart
Riegmeer
De percelen die bij Riegmeer uitgegeven gaan worden zijn in 2024 getaxeerd om voor deze waarde opgenomen te worden in de grondexploitatie. Deze getaxeerde waarde kan daarom ook als uitgifte waarde worden gebruikt.
Schutlanden
De percelen die hier nog liggen zijn incourante percelen, daarom wordt de waarde niet geïndexeerd met de CPI, om zo de percelen niet te duur te maken.
De Wieken –
Vliegveldweg /
Europaweg
De percelen op het kruispunt Vliegveldweg / Europaweg zijn courante percelen die in de toekomst afgenomen gaan worden. Omdat deze percelen op een goede locatie liggen en dus courant zijn, wordt de Grondwaarde uit 2024 verhoogd met de CPI van 2024 (+3,2%).
De Wieken - Hoogeveen B 5597 en 5929
Deze 2 percelen zijn moeilijk verkoopbaar door de ligging van deze percelen. De percelen kunnen voor de getaxeerde waarde worden verkocht. Op deze manier kan er een marktconforme prijs worden vastgesteld.
In figuur 7 staan de gronduitgifteprijzen per vierkante meter grond voor 2025 vermeld voor de verschillende bedrijventerreinen.
Bedrijventerreinen |
Buitenvaart I |
Binnengebied | € 74,50
Buitenvaart II |
Turbine zuidelijk deel | € 82,50
Riegmeer | € 125,00
De Wieken |
Kruispunt Vliegveldweg / Europaweg | € 72,00
Hoogeveen B 5597 | taxatie
Hoogeveen B 5929 | taxatie
Schutlanden-Oost |
2 kavels | € 108,00
Figuur 7: Grondprijzen bedrijventerreinen per vierkante meter terreinoppervlakte exclusief BTW.
7.2
Bedrijfswoningen
In 2025 zijn er geen kavels beschikbaar die de bouw van een bedrijfswoning toestaan. Als er in de toekomst nieuwe bedrijventerreinen met deze mogelijkheid worden ontwikkeld, dan wordt er op dat moment een nieuwe toeslag berekend.
7.3
Kantoren
Het succes van een bepaalde kantorenlocatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, parkeermogelijkheden en de algemene uitstraling van de locatie.
De grondprijs per vierkante meter bruto vloeroppervlak (bruto vloeroppervlakte volgens NEN 2580) voor de kantoorlocaties wordt per locatie door middel van de residuele en de comparatieve methode bepaald. Als daar aanleiding toe is wordt de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur.
Bij het afrekenen wordt gekeken naar de Floor Space Index (FSI). Dit is een dichtheidsmaat waarbij het totale vloeroppervlak van één of meerdere gebouwen wordt gedeeld door het oppervlak van het bijbehorende terrein. Als de FSI lager is dan 1 dan wordt afgerekend op basis van het aantal uitgeefbare meters terrein, als de FSI hoger is dan 1 dan wordt er afgerekend op basis van het aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak van het gebouwde.
Artikel
8

Commerciële voorzieningen
8.1
Commerciële voorzieningen
Commerciële voorzieningen
Onder commercieel vastgoed wordt vastgoed verstaan waarmee een commerciële onderneming wordt bedreven. De bebouwing is veelal specifiek geschikt voor de betreffende functie. Deze ondernemingen hebben primair een winstoogmerk. Enkele voorbeelden zijn: winkels, horeca, bioscopen, klimhallen, squashhallen, amusementshallen, telecommunicatievoorzieningen, brandstofverkooppunten en apotheken.
De grondprijs voor commerciële voorzieningen wordt door middel van de residuele waarde methode in combinatie met de comparatieve methode bepaald. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling apart de grondprijs berekend. Hierbij wordt een richtprijs van €194,- per vierkante meter (excl. BTW) aangehouden. Wanneer de hoeveelheid meters bruto vloeroppervlak groter is dan de terreinoppervlakte (FSI > 1,0) geldt als minimale grondprijs de prijs per vierkante meter bruto vloeroppervlak.
Maatschappelijke voorzieningen met een winstoogmerk
Naast bovenstaande ‘echte’ commerciële voorzieningen zijn er steeds meer maatschappelijke voorzieningen met een winstoogmerk. Deze maatschappelijke voorzieningen worden, onder meer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, steeds vaker commercieel geëxploiteerd.
Ook voor dergelijke ondernemingen wordt de grondprijs bepaald aan de hand van de residuele methode. De grondprijs is daarom afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. De richtprijs die hier kan worden aangehouden is €194,- per vierkante meter (excl. BTW).
Als de Floor Space Index op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in principe worden afgerekend op basis van het aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak in plaats van het aantal vierkante meters uitgeefbare grond.
Tot de categorie maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk worden onder meer gerekend:
- •Medische en paramedische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd
- • Grootschalige medische voorzieningen zoals een ziekenhuis of sanatorium
- • Commerciële woonvormen met zorg als er sprake is van een huur boven de sociale huurgrens
- • Particuliere peuterspeelzalen en (commerciële)kinderdagverblijven en opleidingsinstituten
- • Sportscholen, commerciële sportcomplexen
- • Medische en paramedische functies zoals artsen en bijvoorbeeld fysiotherapeuten
- • Leisure-formules.
8.2
Overige commerciële bestemmingen
Naast bovenstaande commerciële voorzieningen gelden voor onderstaande specifieke bestemmingen de volgende grondprijzen.
Antennemasten
Voor het plaatsen en in stand houden van antennemasten wordt een recht van opstal gevestigd. Hiervoor geldt de navolgende grond- c.q. huurprijs:
- •Jaarlijkse huurvergoeding € 6.000,-
- •Voor iedere medegebruiker (site-sharing) wordt jaarlijks € 1.250,- in rekening gebracht.
- • Uitgaande van een 15-jarig contract en een kavel van maximaal 50 vierkante meter.
- • Als de kavel groter is dan 50 vierkante meter geldt voor de meerdere vierkante meters een huurbedrag op jaarbasis van € 12,50,- per vierkante meter.
- • De kosten van vestigen van het recht van opstal zijn voor de exploitant.
- • Er vindt jaarlijks indexatie plaats op basis van de CPI van het voorgaande jaar.
Reclamemasten
Voor het plaatsen en in stand houden van reclamemasten wordt een recht van opstal gevestigd. De grondwaarde wordt per situatie bepaald.
Nutsvoorzieningen
Voor traforuimten en overige (gebouwde) nutsvoorzieningen geldt, ongeacht de plaats in een plan, een grondprijs van € 220,- per vierkante meter grond exclusief btw. Mocht het om een verkoop in het buitengebied gaan dan kan, eventueel, met een lagere grondprijs worden gerekend. Om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken wordt een minimumprijs per transactie gehanteerd van € 1.100,- exclusief btw. De kosten van notariële overdracht c.a. zijn voor rekening van het betreffende nutsbedrijf.
Artikel
9

Niet commerciële voorzieningen
9.1
Inleiding
Gebruikelijk is dat naast voorzieningen met een winstoogmerk (commerciële voorzieningen) onderscheid wordt gemaakt tussen verschillende vormen van niet-commerciële ofwel maatschappelijke voorzieningen. Onder de categorie maatschappelijke voorzieningen worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt.
Het onderverdelen in meerdere categorieën is hierbij wenselijk, om te zorgen voor duidelijkheid en helderheid bij belanghebbenden. Differentiatie in de categorieën en grondprijzen zorgt voor het leveren van meer maatwerk en marktconformiteit.
9.2
Sociaal maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk
Onder sociaal maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden voorzieningen verstaan zoals:
- • Overheidsvoorzieningen, zoals een brandweerkazerne of politiebureau,
- • Onderwijsvoorzieningen, zoals een basisschool of een middelbare school,
- • Sociaal-culturele voorzieningen, hierbij kan gedacht worden aan welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen en niet-commerciële culturele voorzieningen.
Voor deze categorie wordt een vaste grondprijs gehanteerd van € 145,- (exclusief btw) per vierkante meter. Als de floor space index op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de te realiseren vierkante meters bruto vloeroppervlak in plaats van de uitgeefbare vierkante meters grond.
De grond wordt tegen deze prijs verkocht op voorwaarde dat de gemeente een recht van eerste koop heeft op de grond, nadat de op de grond gestichte bebouwing haar functie verliest, tegen de dan geldende sociale grondprijs.
9.3
Recreatieve en sportvoorzieningen
Tot deze categorie worden onder meer gerekend: kinderboerderijen, niet commerciële sportaccommodaties (overdekt en/of buiten) en speeltuinen. Veelal worden deze gronden in erfpacht uitgegeven (zie hoofdstuk 7).
Onderscheid wordt verder gemaakt naar bebouwde en onbebouwde voorzieningen:
- • Voor het bebouwde deel wordt een vaste grondprijs gehanteerd van € 145,- exclusief btw per vierkante meter. Als FSI (floor space index) op de aan de bebouwing toe te rekenen kavel groter uitvalt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de te realiseren vierkante meters bruto vloeroppervlak in plaats van de uitgeefbare meters grond.
- •Voor onbebouwde kavels of de niet aan de bebouwing toe te rekenen kavels wordt een vaste grondprijs van € 27,- exclusief btw per vierkante meter grond gehanteerd.
- • De grond wordt tegen deze prijs verkocht op voorwaarde dat de gemeente een recht van eerste koop heeft op de grond, nadat de op de grond gestichte bebouwing haar functie verliest, tegen de dan geldende sociale grondprijs.
9.4
Woonzorg voorzieningen
Onder deze categorie vallen zorgwoningen en zorgappartementen of andersoortige woonzorgvoorzieningen die beneden de sociale huurgrens worden verhuurd. De aanbieder van de zorg kan hierbij een andere partij zijn dan de verhuurder van het vastgoed.
De grondprijs voor dergelijke voorzieningen wordt bepaald tegen de grondprijs op basis van de sociale huurwoningen 2025 (zie 3.2).
Daarnaast wordt de ondergrond van de geplande gezamenlijke ruimten en overige ruimten in het gebouw op de volgende manier bepaald:
- •Grondprijs per vierkante meter bruto vloeroppervlak voor sociale doeleinden: € 145,- exclusief btw (zoals bijvoorbeeld een gezamenlijke woonkamer)
- • Grondprijs per vierkante meter bruto vloeroppervlak voor (semi) commerciële activiteiten (zoals bijvoorbeeld een restaurant of een ruimte voor een fysiotherapeut) wordt per situatie bepaald door de residuele i.c.m. comparatieve methode. Richtprijs die hierbij aangehouden wordt is €194,- per vierkante meter (excl. BTW).
9.5
Overige bestemmingen
Snippergroen (te privatiseren groen in bestaande omgeving)
In de in 2021 vastgestelde nota beleid snippergroen is weergegeven hoe en onder welke voorwaarden snippergroen kan worden uitgegeven. Als de grond wordt uitgegeven heeft verkoop de voorkeur.
Voor de uitgifte van snippergroen geldt een vaste grondprijs van €80,- per m2. Op deze grond is geen bebouwingsmogelijkheid. Aangezien er op snippergroen niet gebouwd mag worden, worden de prijzen met bebouwingsmogelijkheid in deze nota voor 2025 niet meer meegenomen.
Voor nadere informatie over snippergroen wordt verwezen naar de nota beleid snippergroen.
Agrarische gronden
Agrarische gronden worden tegen marktconforme prijzen verkocht. Gezien de verscheidenheid en de specifieke kenmerken van de verschillende gronden zullen er onderling prijsverschillen zijn. De waardebepaling zal in eerste instantie intern worden uitgevoerd, als daar aanleiding voor is, wordt de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur.
Overige bestemmingen
Als er sprake is van de uitgifte van gronden voor niet in deze nota genoemde bestemmingen dan wordt de waardebepaling in eerste instantie intern uitgevoerd. Als er aanleiding voor is dan wordt de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur.
Artikel
10

Grondprijzen bij uitgifte in pacht, erfpacht en verhuur
10.1
Huur en erfpacht
Erfpacht en recht van opstal
Indien grond in erfpacht of recht van opstal wordt uitgegeven wordt de erfpachtcanon afgestemd op de grondwaarde die in geval van verkoop van deze grond van toepassing was geweest.
De jaarlijkse erfpachtcanon komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met 50 % van de wettelijke rente voor handelstransacties die op het moment van afsluiten van toepassing is. Dit bedrag is inclusief risico, beheers- en administratiekosten.
Notariskosten en daarmee ook de kosten voor de inschrijving bij het kadaster en eventuele kadastrale splitsingskosten zijn voor rekening erfpachter/opstalnemer.
Sport- en hobbyverenigingen
Voor sport- en hobbyverenigingen zijn bij B en W besluiten van 1 december 2008 en 5 november 2012 afzonderlijke uitgangspunten voor erfpachtovereenkomsten geformuleerd:
- • Sport- en hobbyverenigingen betalen voor de eerste 1.000 vierkante meter grond die zij in erfpacht hebben per jaar € 0,50 per vierkante meter per jaar en voor elke vierkante meter boven deze 1.000 vierkante meter € 1,00 met een maximale erfpachtcanon van € 1.500,- per jaar.
- • Erfpachtcontracten met sport- en hobbyverenigingen worden gevestigd voor een termijn van 30 jaar.
- • Notariskosten en daarmee ook de kosten voor de inschrijving bij het kadaster zijn voor rekening van de verenigingen.
- • Bij nieuwe en te verlengen overeenkomsten vindt jaarlijks indexactie op basis van de CPI van het voorgaande jaar plaats.
- • Indien sprake is van een verlenging of het openbreken van een bestaande erfpacht-overeenkomst, waarbij van oorsprong sprake is van een zeer lage erfpachtcanon, dan kan de betreffende vereniging in aanmerking komen voor een gefaseerde verhoging van de erfpachtcanon binnen een periode van maximaal 5 jaar.
Volkstuinen
Om de jaarlijkse huur te bepalen worden de tuinen opgedeeld in delen van 100 vierkante meter. Per 100 vierkante meter tuin wordt € 11,40 in rekening gebracht. Dus tot en met 100 vierkante meter € 11,40 tot en met 200 vierkante meter € 22,80 tot en met 300 vierkante meter € 34,20 enz. Er vindt jaarlijks indexatie plaats op basis van de CPI van het voorgaande jaar.
Verhuur snippergroen (stroken grond zonder bouwmogelijkheden in bestaande omgeving)
Bij het verhuren van snippergroen voor, naast of achter de woningen, wordt er tot 75 vierkante meter een vaste prijs gehanteerd van €172,50. Als er 75 vierkante meter of meer aan snippergroen wordt verhuurd, dan is de meerprijs €2,- per vierkante meter.
Door het hanteren van een vaste huurprijs tot 75 vierkante meter, kan er kostendekkend verhuurd worden. Het in bruikleen uitgeven van deze gronden zoals eerder werd gedaan komt hiermee ten einde. Op deze manier kan de gemeente voor marktconforme en kostprijs dekkende prijzen gronden uitgeven.
Gemeentelijke huurwoningen
De gemeente Hoogeveen heeft nog twee huurwoningen in bezit. Zodra de huidige bewoners de huur opzeggen wordt de woning te koop aangeboden. Voor het bepalen van de jaarlijkse huurverhoging wordt gebruik gemaakt van de MG circulaire zoals deze jaarlijks door het ministerie wordt uitgegeven.
Zonnepanelen
Voor gronden die verhuurd worden ten behoeve van de exploitatie van zonnepanelen wordt een jaarlijkse huur in rekening gebracht. De hoogte van de huur wordt bepaald door de specifieke factoren van de betreffende locatie. De locatiefactoren zijn uiteindelijk bepalend voor de exacte hoogte van de huur.
10.2
Pacht
Gelib
e
raliseerde pacht
Geliberaliseerde pacht is een pachtovereenkomst voor los land die aangegaan wordt voor een bepaalde overeengekomen tijd. De pachtprijs voor deze vorm van pacht wordt vastgesteld aan de hand van de pachtprijzen zoals vastgesteld in het Pachtnormenbesluit.
In het pachtnormenbesluit, valt de gemeente Hoogeveen onder het Oostelijk Veehouderijgebied. Voor dit gebied is de pachtnorm voor 2024 vastgesteld op €837,- per hectare per jaar. In 2025 wordt gebruik gemaakt van dit in 2024 vastgestelde bedrag. De genoemde prijzen worden, als de contracten naar de grondkamer gestuurd moeten worden, vermeerderd met de administratiekosten zoals deze in rekening worden gebracht door de grondkamer.
Ook voor gronden kleiner dan 1 hectare zal gebruik worden gemaakt van de pachtnorm. Als de pachter in totaal niet meer dan 1 hectare grond in pacht heeft, hoeft deze overeenkomst niet ter goedkeuring naar de grondkamer te worden gestuurd.
Vaste pachters/huurders kunnen jaarlijks de grond opnieuw pachten/huren. Bij opzegging worden agrarische gronden openbaar aangeboden en vindt een loting plaats als er meerdere inschrijvingen zijn.
10.3
Overige gebruiksrechten
Jachtrecht
Voor gronden waarvoor een jachtovereenkomst is gesloten geldt een eenmalige vergoeding van € 50,- en een jaarlijkse gebruiksvergoeding van € 6,75 per hectare.
Bruikleen
In principe worden er geen gronden in bruikleen uitgegeven, tenzij de gemeente het wenselijk acht om gronden in eigendom te behouden maar het onderhoud niet zelf wil of kan doen.
Artikel
11

Slotbepalingen
1.
De Nota Grondprijzen 2024 wordt ingetrokken met ingang van de datum waarop deze beleidsregel in werking treedt.
2.
Deze beleidsregel treedt in werking op 1 januari 2025
3.
Deze beleidsregel wordt aangehaald als: Nota Grondprijzen 2025
Aldus vastgesteld in de collegevergadering van 17 december 2024
De secretaris, De burgemeester,
Jelmer Mulder Martijn Breukelman