GEMEENTEBLAD
Officiële uitgave van de gemeente De Bilt

Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2024, gemeente De Bilt
De raad van de gemeente De Bilt:
- •gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 20 augustus 2024;
- •gelet op de artikelen 4, 5, 7, 9 tot en met 14, 17, 20 tot en met 22, 23a, 23b, 23e, 24, 33a, 35, 40, 41, 45 van de Huisvestingswet 2014;
Besluit vast te stellen de volgende verordening:
Woningmarktregio Utrecht
Hoofdstuk
1.

Algemene bepalingen
Artikel
1.
Definities
1
De Huisvestingswet geeft de volgende definities, die ook voor deze verordening relevant zijn:
• Digitaal platform
• Huishoudinkomen
• Huisvestingsvergunning
• Standplaats
• Taakstelling
• Toegelaten instelling
• Toeristische verhuur
• Woonruimte
• Huurprijs
• Koopprijs
In deze verordening en de daarop rustende bepalingen wordt verstaan onder:
- •aangepaste woonruimte: ingrijpend aangepaste woning, die naar zijn aard bestemd is voor bewoning door iemand met een fysieke beperking;
- •advertentiemedium: een uitgave per verhuurder of groep van verhuurders, waarin voor toewijzing beschikbare woonruimte wordt aangeboden;
- •beschermde woonruimte: een in artikel 65 aangewezen woonruimte waarvoor het verbod van artikel 41, eerste lid van de wet geldt;
- •bestaande woonruimte: een woonruimte die op dit moment bewoond wordt, of in het verleden bewoond is geweest;
- •betaalbare nieuwbouw koopwoning: een nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte als bedoeld in artikel 7, tweede lid van de wet met een koopprijsgrens van maximaal € 390.000,- (prijspeil 2024);
- •campuscontract: huurovereenkomst voor studenten zoals bedoeld in artikel 274d. van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
- •datum van inschrijving in de openbare registers: de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar;
- •dienstwoning: woonruimte die door een werknemer bewoond moet worden om zijn uit het dienstverband voortvloeiende taken goed te kunnen vervullen;
- •doorschuiver: doorstromer die binnen een doorschuifcomplex verhuist;
- •bestemde doorschuifcomplex: gebouw waarin woonruimte bij voorrang wordt aangeboden aan doorstromers die in hetzelfde complex wonen.
- •doorstromer: de woningzoekende die als hoofdhuurder daadwerkelijk en rechtmatig en niet op basis van de Leegstandwet een zelfstandige sociale huurwoning in de woningmarktregio bewoont, deze woning na verhuizing leeg achterlaat, en deze huurwoning is in eigendom van een verhuurder die via het in de regio gangbare platform verhuurt;
- •gebruiksoppervlakte: de gebruiksoppervlakte wonen, als bedoeld in NEN 2580;
- •hospitaverhuur: de woonruimte wordt verhuurd aan maximaal twee personen, door de verhuurder die voor minimaal vijftig procent juridisch eigenaar is van de woonruimte en die met zijn huishouden zelf in de woonruimte blijft wonen; partners die gezamenlijk een woonruimte in eigendom hebben, kunnen gezamenlijk maar aan maximaal twee personen verhuren;
- •huishouden: een of twee volwassen personen, plus eventuele inwonende kinderen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren. Hierbij is er niet alleen sprake van het samen (willen) bewonen van een bepaalde woonruimte, maar ook van bewuste wederzijdse zorg en taakverdeling en de intentie om voor onbepaalde tijd met elkaar samen te wonen.
- Kinderen ouder dan 18 jaar gelden als inwonend als zij volgens de Basisregistratie Personen niet langer dan zes maanden uitgeschreven zijn geweest of na een uitschrijving van langer dan zes maanden weer twee jaar te staan ingeschreven.
- In geval van co-ouderschap kunnen kinderen worden meegeteld als zij bij elke co-ouder minstens drie hele nachten per week of om de week een hele week bij elke co-ouder verblijven. Het co-ouderschap moet worden aangetoond met een gerechtelijke uitspraak, een echtscheidingsconvenant of een ouderschapsplan;
- •ingezetene: degene die in de Basisregistratie Personen van één van de gemeenten in de woningmarktregio is opgenomen en daar tenminste één jaar feitelijk en rechtmatig hoofdverblijf heeft in een woonruimte, die volgens het omgevingsplan is aangewezen of bestemd voor permanente bewoning;
- •jongere: iemand in de leeftijdscategorie van 18 tot en met 29 jaar; 18 tot en met 22 jaar dan wel 18 tot en met 27 jaar;
- •kamer: elke afzonderlijke ruimte in een woonruimte, die geschikt is voor wonen of slapen met een oppervlakte van tenminste vijf vierkante meter;
- •liberalisatiegrens: de maximale huur waarbij nog recht op huurtoeslag bestaat, zoals weergegeven in artikel 13 van de Wet op de huurtoeslag;
- •mantelzorg: hulp als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015;
- •middenhuurwoningen: woonruimte met een aanvangshuurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot en met de middenhuurgrens. De middenhuurgrens is de maximale huur die gevraagd mag worden voor middenhuurwoningen;
- •onzelfstandige woonruimte: woonruimte die geen eigen toegang heeft, dus geen deur heeft die direct toegang geeft tot de woning en bereikbaar is via de straatzijde of vanuit een gemeenschappelijke verkeersruimte. De woonruimte kan niet zelfstandig door een bewoner worden bewoond, omdat wezenlijke voorzieningen zich buiten de woonruimte bevinden;
- •particuliere vakantieverhuur: vorm van toeristische verhuur, waarbij de hoofdbewoner de woonruimte waar hij volgens de Basisregistratie Personen zelf woont, incidenteel, voor een korte periode en tijdens de eigen afwezigheid, toeristisch verhuurt;
- •particuliere verhuurders: verhuurders van woonruimte die geen toegelaten instelling zijn;
- •plankwoning: woning die op de nominatie staat om ingrijpend te worden verbeterd of te worden gesloopt, en voor tijdelijke bewoning in gebruik kan worden gegeven;
- •prijsgrens opkoopbescherming: de jaarlijks geïndexeerde grens die aangeeft welke woonruimten onder de opkoopbescherming vallen;
- •relatiebeëindiging: echtscheiding, verbreking geregistreerd partnerschap, verbreking samenlevingscontract en beëindiging samenwoning zonder overeenkomst;
- •senior: iemand van 65 jaar of ouder;
- •seniorenwoning: woonruimte die geschikt is voor personen van 65 jaar en ouder, of voor personen van 55 jaar en ouder, maar jonger dan 65 jaar;
- •sociale huurwoningen: woonruimte met een aanvangshuurprijs tot en met de liberalisatiegrens;
- •statushouder: vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd heeft aangevraagd en een verblijfsvergunning heeft ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b en c van de Vreemdelingenwet 2000;
- •tijdelijke woningen: is een woning die voor een bepaalde tijd op een tijdelijke locatie gebouwd wordt en die voldoet aan de eisen van het bouwbesluit. Tijdelijke woningen worden ook wel flexwoningen worden genoemd;
- •toegankelijke woonruimte: een gelijkvloerse, rollatortoegankelijke of rolstoeltoegankelijke woonruimte die, inclusief de wezenlijke voorzieningen, zonder trap bereikbaar is voor personen met een functiebeperking;
- •type woonruimte: seniorenwoonruimte, toegankelijke woonruimte, woonruimte met zorgvoorzieningen, aangepaste woonruimte, jongerenwoonruimte, wisselwoning, plankwoning, eengezinswoning, parterre-appartement, appartement vanaf eerste verdieping met lift, appartement vanaf eerste verdieping zonder lift, bovenwoning, benedenwoning, onder maisonnette (begane grond) en boven maisonnette (vanaf eerste verdieping);
- •van Groot-Naar-Beter-Regel: voorrang bij woonruimten met maximaal drie kamers voor doorstromers die een woonruimte van minimaal 4 kamers achterlaten, waar zij minimaal een jaar gewoond hebben;
- •verhuurvergunning opkoopbescherming: vergunning als bedoeld in artikel 41, eerste lid van de wet;
- •wet: Huisvestingswet 2014;
- •wisselwoning: woning die voor tijdelijke bewoning wordt aangeboden aan personen die door ingrijpende verbetering de huidige woning moeten verlaten, maar na afronding van de werkzaamheden in deze woning terugkeren;
- •woningmarktregio: gebied dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel wordt beschouwd, bestaande uit de gemeenten Lopik, Montfoort, Oudewater, De Ronde Venen, Woerden, De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Zeist, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede en de kernen Vianen, Hagestein, Everdingen, Zijderveld en Hoef en Haag in de gemeente Vijfheerenlanden;
- •woningruil: Het door twee of meer huishoudens wederkerig in gebruik nemen van elkaars zelfstandige woonruimte met het oogmerk van daadwerkelijke permanente bewoning;
- •woningvorming: een woonruimte verbouwen of in verbouwde staat houden tot twee of meer zelfstandige woonruimten;
- •woningzoekende: huishouden dat staat ingeschreven in het inschrijfsysteem voor woningzoekenden;
- •woonadres: woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet Basisregistratie Personen;
- •woongroep: door burgemeester en wethouders aangewezen groep van drie of meer huishoudens, die geen gemeenschappelijke huishouding voeren en geen onderlinge huurrelatie hebben, maar wel de intentie hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, samen te wonen in een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband in een of meer door burgemeester en wethouders daarvoor aangewezen woonruimten;
- •woonruimte met zorgvoorzieningen: zelfstandige woonruimte (aanleunwoning of beschutte woning) waarbij gebruik gemaakt wordt van faciliteiten van zorgverlenende instellingen;
- •WOZ-waarde: de waarde van de woonruimte, vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken;
- •zelfstandige woonruimte: woonruimte met een eigen toegang, die door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;
- •zestigprocentmethode: de zestigprocentmethode verdeelt op basis van de WOZ-gegevens van dat jaar alle woningen van eigenaar-bewoners in Utrecht in vijf categorieën van elk twintig procent: goedkoop, middelduur (laag), middelduur, duur en zeer duur. De prijsgrens opkoopbescherming is het bedrag waarop of waaronder de categorieën goedkoop, middelduur (laag) en middelduur zich bevinden;
- •55+: iemand die 55 jaar of ouder is, maar jonger dan 65.
Hoofdstuk
2

Verdeling van woonruimte
Paragraaf
2.1.

Werkingsgebied
Artikel
2.

Aanwijzing vergunning plichtige woonruimte
1.
De volgende categorieën woonruimte mogen alleen voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend:
- a.
sociale huurwoningen;
- b.
middenhuurwoningen van toegelaten instellingen en nieuwbouw middenhuurwoningen van particuliere verhuurders na 1 oktober 2024;
- c.
betaalbare nieuwbouw koopwoningen.
2.
Het eerste lid is niet van toepassing op:
- a.
woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid van de Leegstandswet, waarvoor een vergunning is afgegeven;
- b.
onzelfstandige woonruimte;
- c.
dienstwoningen;
- d.
zelfstandige woonruimte met een vloeroppervlakte tot 30m2, verhuurd met een campuscontract of verhuurd door een toegelaten instelling;
- e.
woonschepen en ligplaatsen voor woonschepen;
- f.
wisselwoningen;
- g.
woonruimten in eigendom van toegelaten instellingen, via intermediaire verhuur verhuurd aan een zorginstelling, die door die zorginstelling aan derden in gebruik worden gegeven met een contract dat onlosmakelijk verbonden is aan een zorgcontract van deze zorginstelling.
Paragraaf
2.2.

De huisvestingsvergunning
Artikel
3.

Eisen voor verlening huisvestingsvergunning
1.
Een aanvrager komt in aanmerking voor een huisvestingsvergunning als deze aan de volgende voorwaarden voldoet:
- a.
de leden van het huishouden hebben de Nederlandse nationaliteit of verblijven hier rechtmatig, zoals bedoeld in artikel 10, tweede lid van de wet;
- b.
de aanvrager is 18 jaar of ouder;
- c.
voor een sociale huurwoning is het huishoudinkomen (2024) niet hoger dan €47.699,- voor een eenpersoonshuishouden en €52.671,- voor een meerpersoonshuishouden;
- d.
voor een middenhuurwoning en een betaalbare nieuwbouw koopwoning is het huishoudinkomen (2024) niet hoger dan € 62.191,- voor een eenpersoonshuishouden en € 82.921,- voor een meerpersoonshuishouden en
- e.
als er voorrangsregels gelden, komt de aanvrager op basis daarvan als eerste in aanmerking voor de woonruimte.
2.
Bij vruchteloze aanbieding wordt een vergunning verleend in afwijking van de voorwaarden uit het eerste lid onder c., d. en e.
3.
De voorwaarde uit het eerste lid onder c. geldt niet voor degenen met een urgentie op volkshuisvestelijke of maatschappelijke gronden en voor degenen die uitgezonderd zijn van de inkomenstoets zoals vermeld in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, bijlage 1 onder A.
4.
Bij woningruil en bij overlijden van de hoofdhuurder kan een huisvestingsvergunning worden verleend in afwijking van de voorwaarde uit het eerste lid onder e.
5.
In afwijking van het eerste lid onder c. kan voor sociale huurwoningen met een huurprijs vanaf € 697,07 een huisvestingsvergunning worden verleend aan huishoudens met een huishoudinkomen tot € 61.046,- (peil 2024).
6.
In afwijking van het eerste lid, onder d., kan het college van burgemeester en wethouders een afwijkende inkomensgrens vaststellen, wanneer vanwege de te verwachten leencapaciteit de inkomensgrens tot onevenredige effecten zou leiden.
Artikel
4.

Jaarlijkse aanpassing van huur-, koopprijs- en inkomensgrenzen
De in dit hoofdstuk genoemde bedragen zijn de bedragen die gelden in 2024. Deze bedragen worden jaarlijks met ingang van 1 januari gewijzigd:
- a.
de inkomensgrens in artikel 3, eerste lid onder c. overeenkomstig artikel 16, lid 2 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting;
- b.
de inkomensgrens in artikel 3, eerste lid onder d. overeenkomstig artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte;
- c.
de huurprijs in artikel 3, vijfde lid, overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag;
- d.
de inkomensgrens in artikel 3, vijfde lid, overeenkomstig artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte;
- e.
de huurprijzen in artikel 24, eerste lid, tabel 1, overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag;
- f.
de inkomensgrenzen in artikel 24, eerste lid, tabel 1, overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag;
- g.
de huurprijzen in artikel 24, eerste lid, tabel 1, overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag;
- h.
de inkomensgrens in artikel 24, vijfde lid, tabel 2, kolom 1, overeenkomstig artikel 16, lid 2 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting;
- i.
de inkomensgrens in artikel 24, vijfde lid, tabel 2, kolom 2, overeenkomstig de wijze waarop de inkomensgrens in artikel 16, lid 2 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting wordt gewijzigd;
- j.
de koopprijsgrens in artikel 2, eerste lid, onder c., overeenkomstig artikel 7, vierde lid van de wet.
Artikel
5.

Vruchteloze aanbieding
1.
Er is sprake van vruchteloze aanbieding – in geval van een sociale huurwoning of een middenhuurwoning (artikel 2 lid 1 a. en b.) - als de eigenaar de woonruimte dertien weken lang, gerekend vanaf de datum van de eerste advertentie, zonder resultaat heeft aangeboden aan huishoudens die er op grond van artikel 3 voor in aanmerking komen, mits:
- a.
de woonruimte is aangeboden tegen een redelijke huurprijs, als beschreven in artikel 17, eerste lid van de wet;
- b.
er tenminste driemaal, minimaal eenmaal per maand, met de woonruimte is geadverteerd en
- c.
er is geadverteerd in een regionaal of lokaal advertentiemedium of op een andere, naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardige wijze.
2.
In geval van een betaalbare nieuwbouw koopwoning, als bedoeld in artikel 2, lid 1c., is sprake van vruchteloze aanbieding als de verkoper van de woonruimte dertien weken lang, gerekend vanaf de datum van de eerste advertentie, zonder resultaat heeft aangeboden aan huishoudens die er op grond van artikel 3 voor in aanmerking komen, mits:
- a.
de woonruimte is aangeboden tegen een marktconforme koopprijs. De verkoper kan hier wel ten gunste van de koper van afwijken;
- b.
er tenminste driemaal, minimaal eenmaal per maand, met de woonruimte is geadverteerd en
- c.
er is geadverteerd in een regionaal of lokaal advertentiemedium of op een andere, naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardige wijze.
Artikel
6.

Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning
1.
Een huisvestingsvergunning wordt aangevraagd bij burgemeester en wethouders via een daartoe bestemd formulier.
2.
Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt:
- a.
naam, adres, woonplaats, geboortedatum, nationaliteit en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de aanvrager;
- b.
omvang van het huishouden dat de nieuwe woonruimte gaat betrekken;
- c.
huishoudinkomen;
- d.
adres, naam van de verhuurder en huurprijs van de te betrekken woonruimte;
- e.
kopie van het huur- of koopcontract of schriftelijke verklaring van de eigenaar dat hij bereid is de woonruimte aan de aanvrager in gebruik te geven;
- f.
beoogde datum van het betrekken van de woonruimte;
- g.
als dat van toepassing is: een afschrift van de indicatie voor een woonruimte met een specifieke voorziening en
- h.
als dat van toepassing is: de voorrangscategorie waartoe de aanvrager behoort.
3.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere gegevens te vragen die nodig zijn om de aanvraag te beoordelen.
4.
De huisvestingsvergunning vermeldt in ieder geval:
- a.
aan wie de vergunning is verleend (volledige naam, geboortedatum, geboorteplaats, geboorteland);
- b.
voor welke woonruimte de vergunning wordt verleend;
- c.
naam en adres van de verhuurder;
- d.
het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt en
- e.
binnen welke termijn van de vergunning gebruik moet zijn gemaakt.
Artikel
7.

Intrekken van de huisvestingsvergunning
Naast de in artikel 18 van de wet genoemde gronden voor intrekken van de huisvestingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders een huisvestingsvergunning intrekken als er gehandeld wordt in strijd met de voorwaarden van de vergunning.
Paragraaf
2.3.

Inschrijfsysteem van woningzoekenden, bekendmaking aanbod
Artikel
8.

Toepasselijkheid
Deze paragraaf is van toepassing op:
- a.
sociale huurwoningen in eigendom van een toegelaten instelling;
- b.
middenhuurwoningen van toegelaten instellingen en nieuwbouw middenhuurwoningen van particuliere verhuurders na 1 oktober 2024.
Artikel
9.

Inschrijfsysteem, algemene eisen
1.
Verhuurders van de in artikel 8 bedoelde woonruimten zorgen voor het aanleggen en bijhouden van een inschrijfsysteem van woningzoekenden, zodat de rangorde bepaald kan worden.
2.
Het inschrijfsysteem is transparant, controleerbaar, gebruiksvriendelijk en toegankelijk.
3.
Als burgemeester en wethouders daarom verzoeken, legt verhuurder aan hen verantwoording af over de inschrijving voor en toewijzing van de woonruimten.
4.
De administratiekosten die aan de woningzoekende berekend wordt in verband met de inschrijving, staan in redelijke verhouding tot de kosten die in verband met het inschrijfsysteem voor de woningzoekende gemaakt worden.
5.
De woningzoekende ontvangt een bewijs van inschrijving.
Artikel
10.

Inschrijfsysteem van toegelaten instellingen betreffende de sociale huurwoningen
1.
De toegelaten instellingen in de woningmarktregio hebben een gezamenlijk inschrijfsysteem voor woningzoekenden.
2.
Zij stellen regels op over de wijze van inschrijving, registratie van gegevens, opschorting en einde van de inschrijving.
3.
Een woningzoekende kan een beroep doen op de regionale klachtencommissie de geschillen adviescommissie of GAC WijDUZ; geschillenadviescommissie van Woongroen en NabijWonen.
4.
Een inschrijving eindigt na toewijzing van een woonruimte door een toegelaten instelling, behalve bij woningruil of als de woonruimte is betrokken met gebruikmaking van een urgentie op volkshuisvestelijke gronden, met uitzondering van de terugkeerurgentie.
5.
Na aanvaarding van een woonruimte in eigendom van een toegelaten instelling, behoudt een woningzoekende 75% van de inschrijfduur, mits de woningzoekende zich binnen twaalf maanden na de aanvaarding opnieuw inschrijft.
6.
De inschrijving die resulteert in een huurovereenkomst vervalt niet als het een tijdelijke huurovereenkomst betreft, zoals bedoeld in de artikelen 11a en 11b van de wet en als er een huurovereenkomst zoals bedoeld in artikel 11c van de wet is aangegaan.
Artikel
11.

Bekendmaking van het aanbod
1.
Het aanbod van particuliere verhuurders wordt bekend gemaakt op de website van die verhuurder, op het in de regio gangbare platform of op een andere transparante wijze.
2.
Het aanbod van toegelaten instellingen wordt op het in de regio gangbare platform bekend gemaakt.
3.
Van het tweede lid kan worden afgezien als een woonruimte bedoeld is:
- a.
voor verdeling via bemiddeling of op grond van beheerdersbelang;
- b.
als wisselwoning of plankwoning ten behoeve van tijdelijke huisvesting;
- c.
als standplaats voor een woonwagen of
- d.
voor bewoning door een woongroep.
4.
De bekendmaking van het aanbod bevat in ieder geval:
- a.
het adres en de huurprijs van de woonruimte;
- b.
de mededeling dat de woonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag worden als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend en
- c.
als dat van toepassing is: de criteria en voorrangsregels voor het verlenen van de huisvestingsvergunning.
Paragraaf
2.4

Woonruimteverdelingssysteem
Artikel
12.

Toepasselijkheid
Deze paragraaf is van toepassing op:
- a.
sociale huurwoningen in eigendom van toegelaten instellingen in de woningmarktregio;
- b.
woonruimte bedoeld voor woongroepen;
- c.
woonwagenstandplaatsen.
Artikel
13.

Verdeling van sociale huurwoningen
Sociale huurwoningen worden op de volgende wijze verdeeld:
- a.
de meeste woonruimte wordt verdeeld via het aanbodmodel, zoals omschreven in artikel 14;
- b.
maximaal 10% van de beschikbaar komende woonruimte kan worden verdeeld via het lotingmodel, zoals omschreven in artikel 15;
- c.
bemiddeling vindt plaats in de in artikel 16 genoemde situaties.
Artikel
14.

Aanbodmodel
1.
De woonruimte wordt aangeboden op het in de regio gangbare platform.
2.
De tijdig ingekomen reacties van woningzoekenden worden gerangschikt volgens de rangordebepalingen uit artikel 45, waarna de kandidaat met de hoogste positie in de rangorde wordt geselecteerd.
Artikel
15.

Lotingmodel
1.
De woonruimte wordt op het in de regio gangbare platform aangeboden.
2.
Bij het lotingmodel zijn de voorrangsbepalingen uit paragraaf 2.5 en 2.6 en de rangordebepaling van artikel 45 niet van toepassing behoudens dat de woonruimte voor de woningzoekende naar aard, grootte en prijs moet voldoen aan artikel 22, vierde lid, onder b. (seniorenwoonruimte) en f. (jongerenwoonruimte), artikel 23, eerste, tweede en derde lid en artikel 24.
3.
De volgorde van de reacties bij het lotingmodel wordt aselect bepaald, door het computersysteem.
4.
Een woningzoekende kan per woonruimte één reactie uitbrengen.
5.
Burgemeester en wethouders kunnen in een nadere regel bepalen dat alleen specifieke typen woonruimte via loting mogen worden verdeeld.
Artikel
16.

Bemiddeling
1.
Bij bemiddeling wordt een huisvestingsvergunning verstrekt aan een woningzoekende, zonder dat de woonruimte op het in de regio gangbare platform aangeboden is.
2.
Bemiddeling is eenmalig, behalve als via bemiddeling verkregen woonruimte tijdelijke woonruimte betreft. Het recht op bemiddeling kan vervallen als de woningzoekende zonder gegronde reden de woonruimte weigert.
3.
Bemiddeling vindt plaats in de volgende gevallen:
- a.
bij aangepaste woonruimte en woonruimte met zorgvoorzieningen (artikel 22);
- b.
bij statushouders (artikel 36), zowel op grond van de taakstelling als na tijdelijke huisvesting;
- c.
bij urgentie op maatschappelijke gronden in geval van uitstroom uit een instelling die is aangesloten bij de Vereniging Beter Wonen (artikel 35 onder b.);
- d.
bij urgentie op volkshuisvestelijke gronden met terugkeervoorrang (artikel 34, tweede lid onder d.);
- e.
bij urgentie op volkshuisvestelijke gronden (artikel 34) of bij dreigende dakloosheid (artikel 29), in beide gevallen als zelf zoeken via het aanbodmodel geen oplossing biedt;
- f.
als een urgent verklaarde buiten zijn schuld geen woning heeft kunnen vinden binnen de gestelde termijn (artikel 43) of
- g.
bij overige situaties waar bemiddeling naar het oordeel van de toegelaten instelling noodzakelijk is, bijvoorbeeld als het gaat om beheerdersbelang (artikel 17).
4.
Bij bemiddeling moet de woonruimte voor de woningzoekende naar aard, grootte en prijs voldoen aan artikel 22, vierde lid onder b. ((sub)seniorenwoonruimte) en f. (jongerenwoonruimte), artikel 23, eerste, tweede en derde lid en artikel 24.
Hiervan kan slechts bij uiterste noodzaak worden afgeweken.
5.
Andere voorrangscriteria zijn bij bemiddeling niet van toepassing.
Artikel
17.

Beheerdersbelang
Een toegelaten instelling kan, met het oog op het beheren van haar woningvoorraad, in relatie tot het belang van de wijk, openbare orde en veiligheid of de leefbaarheid, een zittende huurder of woningzoekende via bemiddeling een (andere) woonruimte uit haar voorraad aanbieden, bijvoorbeeld om overlast te beëindigen of te voorkomen.
- 1.
Voorwaarden bij de toepassing van het beheerdersbelang zijn:
  - a.
er mag geen nadeel zijn voor het welzijn van de persoon in kwestie;
  - b.
het bleek niet mogelijk om de aanleiding, zoals overlast, op een andere wijze aan te pakken;
  - c.
de toegelaten instelling lost het probleem eerst binnen de eigen woonruimtevoorraad op en vervolgens pas in andermans woonruimtevoorraad.
Artikel
18.

Verdeling van woonruimte voor woongroepen.
1.
Burgemeester en wethouders kunnen, na overleg met de eigenaren, een of meer woonruimten in een complex aanwijzen als geschikt voor een woongroep.
2.
Burgemeester en wethouders kunnen een groep woningzoekenden aanmerken als woongroep.
3.
Bij nieuwbouw van woonruimte voor een woongroep is er sprake van een initiatiefgroep waarvan de leden van de woongroep het recht van eerste bewoning krijgen of een initiatief van een eigenaar die een woongroep wil faciliteren.
4.
Burgemeester en wethouders stellen nadere regels over de eisen waaraan een woongroep moet voldoen en de wijze waarop vrijkomende woonruimte binnen een woongroep wordt verdeeld.
Artikel
19.

Verdeling van woonwagenstandplaatsen
1.
Bij inschrijving voor een standplaats en voor overige woonruimten op een woonwagen locatie geldt het volgende:
- a.
er wordt een wachtlijst gehanteerd;
- b.
toewijzing vindt plaats op de in het tweede en derde lid beschreven wijze;
- c.
de wachtlijst wordt beheerd door de door burgemeester en wethouders aangewezen beheerder en
- d.
inschrijven op deze wachtlijst kan alleen met een geldige inschrijving bij Woningnet.
2.
De toewijzing van vrijkomende woonwagenstandplaatsen gaat als volgt:
- a.
de voorrangsgronden uit paragraaf 2.5 en 2.6 zijn niet van toepassing;
- b.
voor de toewijzing van een vrijkomende standplaats is een aanvullende voorrangsvolgorde vastgesteld. Deze geldt voor de eerste inschrijvers met de langste inschrijfduur op de wachtlijst;
- c.
het aantal eerste inschrijvers onder b. is afhankelijk van de grootte van de woonwagenlocatie en te bepalen door burgemeester en wethouders.
3.
De rangvolgorde van de eerste inschrijvers op de wachtlijst, zoals bedoeld in het tweede lid, wordt als volgt bepaald:
- a.
voor woonwagenstandplaatsen geldt dat kinderen of kleinkinderen van degene die de plaats huurde voordat deze leeg kwam, voorrang hebben. De regel dat het alleen om de eerste inschrijvers van de wachtlijst gaat, is hierbij niet van toepassing;
- b.
de woningzoekende die een woonwagenstandplaats huurt op de woonwagen locatie en wil doorschuiven naar een vrijkomende standplaats op dezelfde locatie, onder voorwaarde dat de eigen standplaats vrijkomt;
- c.
een kind, inwonend bij familie in de eerste graad op de locatie waar een standplaats vrijkomt;
- d.
woningzoekende die in de afgelopen tien jaar minimaal zes jaar aaneengesloten op de locatie heeft gewoond;
- e.
woningzoekende die in de afgelopen tien jaar minimaal zes jaar aaneengesloten op een woonwagenlocatie elders in Nederland heeft gewoond;
- f.
overige woningzoekenden, op basis van inschrijfduur op de wachtlijst;
- g.
voor het derde lid onder b. tot en met f. geldt dat bij gelijke kandidaten, degene met de langste inschrijfduur op de wachtlijst voorrang heeft.
4.
Burgemeester en wethouders behouden het recht om in te grijpen in het toewijzingsproces of af te wijken van deze regeling. Als zij dat doen, vragen zij de beheerder voorafgaand om advies.
Paragraaf
2.5.

Voorrangsgronden voor sociale huurwoningen
Artikel
20.

Toepasselijkheid
1.
Deze paragraaf geldt voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen.
2.
Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor deze woonruimte kan voorrang verleend worden aan woningzoekenden die vallen onder een van de in deze paragraaf beschreven voorrangsgronden.
3.
De in deze paragraaf beschreven voorrangsgronden gelden binnen de hele woningmarktregio, tenzij bij de beschrijving van de voorrangsgrond expliciet anders is bepaald.
Artikel
21.

Voorrangsgronden
Burgemeester en wethouders kunnen bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor sociale huurwoningen voorrang geven in verband met:
- a.
de aard van de woonruimte;
- b.
de grootte van de woonruimte;
- c.
de prijs van de woonruimte;
- d.
economische of maatschappelijke binding of
- e.
een urgentverklaring.
Artikel
22.

Voorrang in verband met de aard van de woonruimte
1.
De verhuurder kan een woonruimte labelen als:
- a.
woonruimte met zorgvoorzieningen;
- b.
seniorenwoonruimte;
- c.
toegankelijke woonruimte;
- d.
aangepaste woonruimte;
- e.
woonruimte die wordt aangemerkt als doorschuifcomplex of
- f.
jongerenwoonruimte, bedoeld voor jongeren van 18 tot en met 29 jaar; 18 tot en met 22 jaar dan wel 18 tot en met 27 jaar.
2.
Burgemeester en wethouders kunnen, in overleg met de verhuurder, bepaalde woonruimte aanwijzen als woonruimte voor bijzondere doelgroepen of voor woongroepen, waarbij de voorrang beperkt kan worden tot bijzondere doelgroepen en woongroepen uit de gemeente.
3.
Burgemeester en wethouders kunnen bepalen dat in een doorschuifcomplex doorstromers die binnen dat complex doorschuiven, voorrang krijgen op andere woningzoekenden.
4.
Voor de op grond van het eerste en het tweede lid gelabelde typen woonruimte geldt de volgende tabel, die aangeeft welke doelgroep voorrang krijgt voor welk type woonruimte:
| Type woonruimte | Doelgroep
a. | Woonruimte met zorgvoorzieningen | Huishoudens waarvan een van de leden voldoet aan de door burgemeester en wethouders in een nadere regel vastgestelde eisen om in aanmerking te komen voor deze woonruimte.
b. | Seniorenwoonruimte | Huishoudens waarvan tenminste een van de leden tot de doelgroep senioren behoort (primaire doelgroep), of met inachtneming van het lid 6 bepaalde huishoudens waarvan tenminste een van de leden tot de doelgroep 55+ behoort.
c. | Toegankelijke woonruimte | Huishoudens waarvan een van de leden geïndiceerd is op een door burgemeester en wethouders te bepalen wijze (keuze uit gelijkvloers, rollatorwoning, rolstoelwoning).
d. | Aangepaste woonruimte | Huishoudens waarvan een van de leden fysieke beperkingen ondervindt en voor dit type woonruimte geïndiceerd is op een door burgemeester en wethouders te bepalen wijze.
e. | Woonruimte die wordt aangemerkt als doorschuifcomplex | Doorschuivers.
f. | Jongerenwoonruimte | Woningzoekenden in de leeftijdscategorie van 18 tot en met 29 jaar, van 18 tot en met 22 jaar of van 18 tot en met 27 jaar.
g. | Woonruimte voor woongroepen | Woongroepen die door burgemeester en wethouders zijn aangewezen.
h. | Woonruimte voor bijzondere doelgroepen | Doelgroepen die door burgemeester en wethouders zijn aangewezen.
5.
Als de aanbieding van de woning bij de eerste advertentie niet leidt tot reacties van de doelgroep, kan de woning maximaal tweemaal opnieuw worden aangeboden aan dezelfde doelgroep. Daarna komen andere woningzoekenden in aanmerking.
6.
Op woonruimte met het label seniorenwoonruimte wordt primair voorrang verleend aan huishoudens waarvan tenminste een van de leden tot de doelgroep senioren behoort. Als er op seniorenwoonruimte die wordt aangeboden op grond van de artikelen 14, 15 en 16 van deze verordening geen reacties komen van huishoudens waarvan tenminste een van de leden tot de doelgroep senioren behoort, wordt voorrang verleend aan huishoudens waarvan tenminste een van de leden tot de doelgroep 55+ behoort.
Artikel
23.

Voorrang in verband met de grootte van de woonruimte
1.
Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning wordt voorrang verleend aan huishoudens waarvan de grootte past bij de woonruimte, volgens onderstaande tabel:
Woonruimte naar kamers | Oppervlakte | Huishouden naar personen in eengezinswoningen | Huishouden naar personen in meergezinswoningen
1 kamer | n.v.t. | 1 of 2 | 1 of 2
2 kamers | < 60 m2 | 1 of 2 | 1 of 2
> 60 m2 | 2 | 1 of 2
3 kamers | < 60 m2 | 1 of 2 | 1 of 2
> 60 m2 | 2 of meer | 1 of meer
4 kamers | < 60 m2 | 2 of meer | 2 of meer
> 60 m2 | 3 of meer | 2 of meer
5 kamers | < 80 m2 | 3 of meer | 3 of meer
> 80 m2 | 5 of meer | 5 of meer
6 kamers of meer | < 80 m2 | 5 of meer | 5 of meer
> 80 m2 | 6 of meer | 6 of meer
2.
Afwijking van deze tabel is mogelijk als dat in verband met de leefbaarheid nodig is.
3.
Als er voor een woonruimte met vijf of meer kamers geen gegadigden zijn met de juiste huishoudensgrootte, wordt voorrang verleend op basis van aflopende huishoudensgrootte.
4.
Voor woonruimten met maximaal drie kamers krijgen doorstromers die een woonruimte van minimaal 4 kamers achterlaten, waar zij minimaal een jaar gewoond hebben, voorrang (Van-Groot-Naar-Beter-Regel). Burgemeester en wethouders kunnen in een nadere regel bepalen dat de voorrang voor doorstromers niet geldt voor eengezinswoningen met drie kamers en een gebruiksoppervlakte van tenminste 75m2.
Artikel
24.

Voorrang in verband met de prijs van de woonruimte
2.
Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning wordt voorrang verleend aan huishoudens waarvan het huishoudinkomen past bij de huurprijs, zoals aangegeven in tabel 1:
Tabel 1
Leeftijd | Huishoudensgrootte | Huishoudinkomen t/m | Huurprijs tot
Tot AOW-leeftijd | Eén persoon | € 27.725 | € 650,43
Twee personen | € 37.625 | € 650,43
Drie en meer personen | € 37.625 | € 697,07
Vanaf AOW-leeftijd | Eén persoon | € 27.225 | € 650,43
Twee personen | € 36.675 | € 650,43
Drie en meer personen | € 36.675 | € 697,07
3.
Burgemeester en wethouders kunnen woonruimte aanwijzen waar tabel 1 niet geldt. Het niet toepassen van tabel 1 kan alleen wanneer de toewijzing aan de primaire doelgroep boven de te verwachten trend van zeventig procent ligt.
4.
Als dat nodig is om aan de eisen van de Woningwet te voldoen, kan een toegelaten instelling huishoudens met een huishoudinkomen tot de maximale inkomensgrenzen uitsluiten voor woonruimte vanaf de aftoppingsgrenzen.
5.
Lid 1. geldt niet voor woonruimte waarvan de aanvangshuur wordt verlaagd om te voldoen aan hetgeen gesteld in artikel 46, tweede lid van de Woningwet.
6.
Burgemeester en wethouders kunnen woonruimte aanwijzen waarbij voorrang wordt gegeven aan huishoudens met een middeninkomen, zoals aangegeven in tabel 2:
Tabel 2
Huishoudinkomen vanaf | Huishoudinkomen tot | Huurprijs van | Huurprijs tot
€47.699,- (eenpersoonshuishoudens) €52.671,- (meerpersoonshuishoudens) | € 61.046,-. | € 697,07 | € 879,66
Artikel
25.

Voorrang in verband met economische of maatschappelijke binding
1.
Woningzoekenden met een maatschappelijke binding aan een in het tweede lid aangewezen kern hebben voorrang bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor alle woonruimte in die kern.
2.
Als kern in de gemeente De Bilt worden aangewezen de kernen:
- a.
Groenekan, Westbroek, Hollandsche Rading en Maartensdijk.
3.
Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van artikel 14 van de wet, bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voor woonruimte in een bepaalde wijk of bepaald gebied voorrang verlenen aan een categorie woningzoekenden, bijvoorbeeld doorstromers, senioren of jongeren met een maatschappelijke binding aan die wijk of dat gebied.
4.
Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van artikel 14 van de wet, bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voor woonruimte in de sociale huur en bij eerste verhuur van middenhuurwoningen in de gemeente voorrang geven aan woningzoekenden met een economische binding aan de gemeente, die werkzaam zijn bij de vrijwillige brandweer.
5.
Burgemeester en wethouders werken de voorwaarden voor de voorrang als bedoeld in lid drie en lid vier verder uit in nadere regels.
6.
Het totaal aantal toewijzingen op basis van de voorrang voor economische of maatschappelijke binding is maximaal 50%.
Paragraaf
2.6.

Urgent verklaring
Artikel
26.

Toepasselijkheid
Deze paragraaf geldt voor sociale huurwoningen in eigendom van toegelaten instellingen.
Artikel
27.

Gronden voor een urgent verklaring
Een urgentverklaring is een verklaring van burgemeester en wethouders dat een woning zoekende is ingedeeld in een urgentiecategorie, geeft voorrang voor sociale huurwoningen waarvoor een inschrijfsysteem verplicht is, en is uitsluitend mogelijk in de volgende gevallen:
- a.
Bij dreigende dakloosheid.
- b.
Bij relatiebeëindiging.
- c.
Door financiële omstandigheden.
- d.
Op medische gronden.
- e.
Bij mantelzorg.
- f.
Op volkshuisvestelijke gronden.
- g.
Op maatschappelijke gronden.
- h.
Voor statushouders.
- i.
Voor gedupeerden van het aanbodsysteem.
Artikel
28.

Algemene eisen voor een urgentverklaring
1.
Urgentie wordt slechts verleend als voldaan wordt aan elk van de volgende voorwaarden:
- a.
de woningzoekende is ingezetene;
- b.
de woningzoekende beschikt over een zelfstandige woonruimte in de woningmarktregio;
- c.
er is sprake van een bijzondere persoonlijke noodsituatie;
- d.
de noodsituatie is ontstaan buiten eigen schuld en was door de woningzoekende niet te voorzien;
- e.
de woningzoekende kan aantonen eerst zelf naar een oplossing te hebben gezocht;
- f.
een verhuizing binnen zes maanden is noodzakelijk;
- g.
de woningzoekende is aantoonbaar niet in staat om zelf binnen zes maanden voor passende huisvesting te zorgen;
- h.
het huishoudinkomen is niet hoger dan het in artikel 3, lid 5 genoemde bedrag en
- i.
er wordt voldaan aan de bij de specifieke urgentiegrond genoemde voorwaarden.
2.
De voorwaarden uit het eerste lid onder a. tot en met h. gelden niet bij een urgentie op maatschappelijke gronden, urgentie voor statushouders of gedupeerden van het aanbodsysteem.
3.
De voorwaarden uit het eerste lid onder e. tot en met h. gelden niet bij urgentie op volkshuisvestelijke gronden.
4.
Voor urgentie bij mantelzorg geldt niet de voorwaarde uit het eerste lid onder a. en mag, in afwijking van het eerste lid onder b., de zelfstandige woonruimte buiten de woningmarktregio liggen.
Artikel
29.

Urgentie bij dreigende dakloosheid
Van urgentie bij dreigende dakloosheid is uitsluitend sprake bij het buiten eigen schuld of toedoen:
- a.
onvoorzienbaar moeten verlaten van een dienstwoning, omdat de werkgever de werknemer tot vrije oplevering heeft gedwongen;
- b.
moeten verlaten van een woonruimte door een gerechtelijk vonnis (geen echtscheidingsvonnis), voor zover betrokkene dit niet had kunnen voorkomen of
- c.
verliezen van een woonruimte door een calamiteit, zoals brand of overstroming.
Artikel
30.

Urgentie bij relatiebeëindiging
1.
Van urgentie bij relatiebeëindiging is uitsluitend sprake als:
- a.
de partners meer dan twee jaar hebben samengewoond;
- b.
de samenwoning niet langer dan drie maanden vóór de aanvraag is beëindigd;
- c.
er minimaal één minderjarig kind in het geding is en
- d.
geen van de ouders of verzorgers in de woningbehoefte van het kind of de kinderen kan of had kunnen voorzien.
2.
Onverminderd het eerste lid wordt er slechts één urgentverklaring per beëindigde relatie verstrekt en wel aan de partner die voor meer dan de helft de zorg voor een of meer minderjarige kinderen draagt en die naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet op enigerlei wijze in de woningbehoefte kan of had kunnen voorzien. Als de zorg gelijk verdeeld wordt, wordt de urgentie toegekend aan de partner met het laagste inkomen, tenzij de partners in overeenstemming met elkaar voor toekenning aan de andere partner kiezen.
Artikel
31.

Urgentie door financiële omstandigheden
Van urgentie door financiële omstandigheden is uitsluitend sprake als:
- a.
de aanvrager de zorg heeft voor minimaal één bij aanvrager geregistreerd inwonend minderjarig kind;
- b.
de aanvrager buiten zijn eigen schuld financieel in zodanige problemen is geraakt dat de woonlasten niet opgebracht kunnen worden;
- c.
de aanvrager in aanmerking komt voor een uitkering uit een gemeentelijke regeling voor inkomensondersteuning en naar het oordeel van burgemeester en wethouders het feitelijk besteedbaar inkomen te laag is om de woonlasten op te brengen met daaraan verbonden de voorwaarde om te zien naar een goedkopere woonruimte en
- d.
de financiële problemen niet direct het gevolg zijn van relatiebeëindiging.
Artikel
32.

Urgentie op medische gronden
1.
Een urgentie op medische gronden wordt uitsluitend verleend aan een ingezetene:
- a.
die in een om medische redenen onhoudbare woonsituatie verkeert;
- b.
die te maken heeft met een als gevolg van de woonsituatie zeer progressief ziektebeeld of
- c.
waarvoor een verhuizing wordt aanbevolen in verband met ergonomische beperkingen door ernstige fysieke belemmeringen, mits verhuizen naar het oordeel van burgemeester en wethouders spoedeisend is en de goedkoopste adequate voorziening is, zoals bedoeld in de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015.
2.
Onder medische gronden worden zowel fysieke als psychische klachten verstaan.
Artikel
33.

Urgentie bij mantelzorg
1.
Een indicatie bij mantelzorg wordt uitsluitend verleend als:
- a.
mantelzorg een oplossing is voor de zorgvraag van degene aan wie mantelzorg verleend zal worden;
- b.
de aanvrager staat ingeschreven als woningzoekende;
- c.
de reisafstand tussen mantelzorgverlener en mantelzorgontvanger meer dan vijf kilometer is en deze reisafstand na verhuizing minder dan vijf kilometer wordt; deze reisafstand wordt gemeten volgens de kortst mogelijke route;
- d.
er sprake is van langdurige zorg, dat wil zeggen dat de mantelzorg voor minimaal acht uur per week is, verdeeld over minimaal vier dagen per week en naar verwachting nog enkele jaren wordt verstrekt en
- e.
een advies van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen instantie is afgegeven over de noodzaak van mantelzorg.
3.
Per mantelzorgsituatie wordt maar één keer urgentie verleend.
Artikel
34.

Urgentie op volkshuisvestelijke gronden
1.
Een urgentie op volkshuisvestelijke gronden kan worden verleend als de woningzoekende zijn woonruimte moet verlaten, omdat die in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang, gesloopt of ingrijpend verbeterd moet worden.
2.
De urgentverklaring kan op de volgende manieren worden gebruikt:
- a.
om te verhuizen met gebruik van de woonduur, waarbij de woonduur wordt omgezet in inschrijftijd;
- b.
regionale urgentie, voor woningzoekenden die willen verhuizen naar een regiogemeente;
- c.
stadsurgentie, voor woningzoekenden die binnen de gemeente willen verhuizen;
- d.
terugkeervoorrang, voor woningzoekenden die na hun gedwongen verhuizing, al dan niet met gebruik van de hiervoor genoemde urgentiemogelijkheden, willen terugkeren naar het nieuwbouw- of gerenoveerde complex.
3.
Burgemeester en wethouders werken de verschillende mogelijkheden van de hiervoor genoemde volkshuisvestelijke urgentie uit in een nadere regel.
Artikel
35.

Urgentie op maatschappelijke gronden
Een indicatie op maatschappelijke gronden wordt uitsluitend verleend als er sprake is van:
- a.
problemen van relationele aard of huiselijk geweld, waardoor de woningzoekende de woonruimte heeft verlaten en nu verblijft in een door burgemeester en wethouders erkende voorziening voor tijdelijke opvang van personen, of
- b.
uitstroom uit een instelling die is aangesloten bij de Vereniging Beter Wonen, waar de woningzoekende verblijft na doorverwijzing door een gemeente uit de woningmarktregio, en de woningzoekende door de instelling is voorgedragen voor bemiddeling.
Artikel
36.

Urgentie voor statushouders
Een urgentie voor statushouders wordt verleend op grond van de landelijke taakstelling van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en eveneens na tijdelijke huisvesting van de statushouder.
Artikel
37.

Urgentie voor gedupeerden van het aanbodsysteem
Een urgentie voor gedupeerden van het aanbodsysteem wordt uitsluitend verleend als de regionale klachtencommissie, of GAC WijDUZ; geschillenadviescommissie van Woongroen en NabijWonen, heeft geconstateerd dat de aanvrager daadwerkelijk door het aanbodsysteem is gedupeerd.
Artikel
38.

Geldigheid van de urgent verklaring
Een urgentverklaring geldt in de hele woningmarktregio, tenzij deze verordening expliciet aangeeft dat de urgentverklaring alleen in de gemeente geldt.
Artikel
39.

Aanvraag urgent verklaring - waar indienen en door wie?
1.
Een urgent verklaring wordt aangevraagd bij burgemeester en wethouders van de gemeente waar de urgente situatie is ontstaan, via een daartoe door hen vastgesteld formulier.
2.
Een urgent verklaring wordt aangevraagd door de woningzoekende.
3.
In afwijking van het eerste lid wordt een urgentverklaring voor mantelzorg aangevraagd in de gemeente waar de mantelzorg verleend zal worden.
4.
In afwijking van het eerste en tweede lid wordt een urgentverklaring voor statushouders niet aangevraagd, maar ambtshalve toegekend door de gemeente waar de statushouder op grond van de taakstelling zal worden gehuisvest.
5.
In afwijking van het tweede lid wordt een urgentie op maatschappelijke gronden wegens uitstroom uit een instelling die is aangesloten bij de Vereniging Beter Wonen, aangevraagd door die instelling. De aanvraag vindt plaats door de uitstromer te plaatsen op een voordracht voor bemiddeling, waarbij geldt dat het aantal voorgedragen woningzoekenden niet hoger is dan het vooraf met burgemeester en wethouders overeengekomen aantal.
6.
In afwijking van het tweede lid wordt een urgentie op volkshuisvestelijke gronden aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte.
Artikel
40.

Indieningsvereisten en indieningstermijn
1.
De aanvraag gaat vergezeld van de volgende gegevens:
- a.
naam, adres, woonplaats, geboortedatum, nationaliteit en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de woningzoekende;
- b.
omvang van het huishouden van de woningzoekende;
- c.
urgentiegrond waarop een beroep wordt gedaan en
- d.
motivering, waarin de persoonlijke problematiek wordt geschetst, de relatie van deze problematiek met de huidige woonsituatie, argumenten waarom verhuizing binnen een half jaar nodig is en waarom de woningzoekende niet in staat is zelf binnen zes maanden op andere wijze geschikte huisvesting te vinden.
2.
Bij de beoordeling van de aanvraag kunnen burgemeester en wethouders zich laten adviseren door een door hen aan te wijzen adviseur.
3.
Een aanvraag kan slechts voor één indicatiegrond tegelijk worden ingediend. Een aanvraag waarover in het verleden al is beslist, wordt alleen in behandeling genomen bij gewijzigde feiten en omstandigheden.
4.
Een aanvraag van een urgentverklaring wegens dreigende dakloosheid wordt uiterlijk één maand na het ontstaan van de dakloosheid gedaan.
5.
Een aanvraag wegens relatiebeëindiging wordt gedaan binnen de volgende termijnen:
- a.
bij echtscheiding: van het moment dat een verzoek tot echtscheiding of uitspraak voorlopige voorziening is ingediend bij de rechter, tot uiterlijk drie maanden nadat de rechter de echtscheiding uitsprak;
- b.
bij beëindiging geregistreerd partnerschap: van het moment dat het partnerschap wordt beëindigd tot uiterlijk drie maanden daarna;
- c.
bij samenleving zonder contract: van het moment dat de ene partij de ander door middel van een aangetekende brief kenbaar maakte de samenleving te willen beëindigen, tot uiterlijk drie maanden daarna;
- d.
bij een samenlevingscontract: van het moment dat de ene partij het contract conform het daarin bepaalde opzegde, tot uiterlijk drie maanden daarna of
- e.
bij het ontbreken van documenten om de urgentie te beoordelen: van het moment dat de samenwoning blijkens een overgelegd uittreksel uit de Basisregistratie Personen daadwerkelijk heeft opgehouden te bestaan, tot uiterlijk drie maanden daarna.
Artikel
41.

Inhoud van de urgent verklaring
Een urgentverklaring vermeldt in ieder geval:
- a.
naam, adres en woonplaats van de woningzoekende;
- b.
datum van het verzoek om een urgentverklaring;
- c.
urgentiecategorie waarin de woningzoekende is ingedeeld en
- d.
het zoekprofiel voor de woningmarktregio en het eventuele tweede zoekprofiel voor de gemeente waar de urgentverklaring is afgegeven.
Artikel
42.

Zoekprofiel
1.
Het zoekprofiel geeft aan voor welke woonruimte in welke gemeenten de urgentverklaring geldt.
2.
Het standaard zoekprofiel is: appartementen vanaf de eerste verdieping, in de hele woningmarktregio.
3.
Bij een urgentie op volkshuisvestelijke gronden wordt het standaard zoekprofiel uitgebreid met woonruimten die qua type woonruimte vergelijkbaar zijn met de huidige woonruimte. Dit zoekprofiel geldt binnen de hele woningmarktregio.
4.
Het zoekprofiel bij een urgentie wegens mantelzorg beperkt zich tot woonruimten binnen vijf kilometer van de woonruimte van de mantelzorg ontvanger of mantelzorgverlener, gemeten volgens de kortst mogelijke route.
5.
Het zoekprofiel bij een urgentie voor gedupeerden van het aanbodsysteem beperkt zich tot woonruimte in de gemeente waar de urgentie is afgegeven.
6.
Het standaard zoekprofiel kan bij een urgentie wegens mantelzorg of op medische gronden op advies van de door burgemeester en wethouders aangewezen adviseur om medische redenen worden uitgebreid tot andere typen woonruimte. Dit zoekprofiel geldt binnen de hele woningmarktregio.
7.
Burgemeester en wethouders kunnen daarnaast van het standaard zoekprofiel afwijken als zij van mening zijn dat:
- a.
de leefbaarheid daar aanleiding toe geeft, of
- b.
huisvesting in de woongemeente sociaal of maatschappelijk nodig is, maar de lokale woonruimtevoorraad geen in het zoekprofiel passende woonruimte biedt.
8.
In het in het vorige lid bedoelde geval stellen burgemeester en wethouders een tweede zoekprofiel vast. Dit tweede zoekprofiel geldt uitsluitend voor woonruimten in de gemeente waar de urgent verklaring wordt afgegeven.
Artikel
43.

Vervallen, verlengen, intrekken of wijzigen van de urgent verklaring
1.
Een urgent verklaring vervalt na zes maanden.
2.
In afwijking van het vorige lid vervalt een urgentverklaring op volkshuisvestelijke gronden na een jaar.
3.
In afwijking van de vorige leden kunnen burgemeester en wethouders op verzoek van de aanvrager de urgentie met maximaal zes maanden verlengen, als er aantoonbaar geen aanbod is geweest dat overeenkwam met het zoekprofiel.
4.
Burgemeester en wethouders kunnen de urgent verklaring intrekken als de woningzoekende:
- a.
niet langer aan de eisen voor een urgent verklaring voldoet;
- b.
bij zijn aanvraag gegevens heeft verstrekt waarvan hij wist of kon vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren of
- c.
eenmaal een aanbod voor een passende woonruimte heeft geweigerd.
5.
Na het intrekken of vervallen van een urgent verklaring kan niet op grond van dezelfde omstandigheden opnieuw een urgentie worden aangevraagd.
Paragraaf
2.7

Rangorde bij sociale huurwoningen
Artikel
44.

Toepasselijkheid
Deze paragraaf is van toepassing op sociale huurwoningen in eigendom van toegelaten instellingen.
Artikel
45.

Rangorde
1.
De woonruimte wordt aangeboden aan de gegadigde die voldoet aan de eisen voor een huisvestingsvergunning. Bij het bepalen van de volgorde worden alle belangstellende woningzoekenden op datum van inschrijving gerangschikt.
De woonruimte wordt voor verhuring aangeboden aan de woningzoekende met de langste inschrijfduur.
2.
Als er voorrangsregels als bedoeld in paragraaf 2.5 en 2.6 van toepassing zijn, wordt de woonruimte in afwijking van het eerste lid, aangeboden aan de gegadigde die op grond van die voorrangsregels als eerste voor de woonruimte in aanmerking komt.
3.
Als er meerdere voorrangsregels van toepassing zijn, geldt binnen de voorrangsregels de volgende onderlinge rangorde:
- a.
voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het seniorenwoonruimte, aangepaste woonruimte, jongerenwoonruimte, of woonruimte voor bijzondere doelgroepen betreft;
- b.
voorrang in verband met de grootte van de woonruimte als bedoeld in artikel 23, met uitzondering van de voorrang in verband met de Van-Groot-Naar-Beter-Regel;
- c.
voorrang in verband met maatschappelijke binding aan de gemeente, kern, wijk of gebied als bedoeld in artikel 25;
- d.
voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het woonruimte met zorgvoorzieningen betreft;
- e.
voorrang in verband met een volkshuisvestelijke urgentie als bedoeld in artikel 34, voor zover het terugkeervoorrang betreft; degene met de oudste urgentverklaring eerst en bij meer urgenten van dezelfde datum: degene met de langste woonduur;
- f.
voorrang in verband met een volkshuisvestelijke urgentie als bedoeld in artikel 34, voor zover het stadsurgentie betreft en de woning ligt in de wijk waar de urgentverklaarde voorafgaand aan de urgentie woonde; degene met de oudste urgentverklaring eerst en bij meer urgentverklaringen van dezelfde datum: degene met de langste woonduur;
- g.
voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het een doorschuifcomplex betreft;
- h.
voorrang in verband met een urgentverklaring: overige urgenties als bedoeld in de artikelen 29 tot en met 37; degene met de oudste urgentverklaring eerst en bij meer urgenten van dezelfde datum: degene met de langste inschrijfduur;
- i.
voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het iemand met een indicatie door fysieke beperking betreft;
- j.
voorrang in verband met de grootte van de woonruimte als bedoeld in artikel 23, voor zover het de Van-Groot-Naar-Beter-Regel betreft;
- k.
voorrang in verband met de prijs van de woonruimte als bedoeld in artikel 24, eerste en vijfde lid;
- l.
voorrang in verband met economische binding in verband met de sector waarin iemand werkzaam is.
4.
Als op grond van deze verordening meerdere woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor deze woonruimte, beslist het college aan wie van deze woningzoekenden een huisvestingsvergunning wordt verstrekt.
5.
Jaarlijks mag bij maximaal vijf procent van de woonruimte die via het aanbodmodel wordt aangeboden, worden aangegeven dat hiervoor de urgentverklaring niet geldig is.
Paragraaf
2.8

Voorrangsgronden en rangorde bij middenhuurwoningen
Artikel
46.

Toepasselijkheid
Deze paragraaf is van toepassing op middenhuurwoningen van toegelaten instellingen en nieuwbouw middenhuurwoningen van particuliere verhuurders na 1 oktober 2024;
Artikel
47.

Voorrangsgronden
1.
Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor de in artikel 46 bedoelde woonruimte wordt voorrang gegeven aan:
- a.
doorstromers met maatschappelijke binding aan gemeente De Bilt en
- b.
overige doorstromers.
2.
Naast of in plaats van de in het vorige lid genoemde voorrang kunnen burgemeester en wethouders in overleg met verhuurders ook andere categorieën woningzoekenden aanwijzen die voor aangewezen woonruimte voorrang krijgen bij het verlenen van een huisvestingsvergunning, in verband met:
- a.
de aard van de woonruimte;
- b.
de grootte van de woonruimte;
- c.
de dringende behoefte aan een woonruimte voor een specifieke doelgroep of
- d.
een economische of maatschappelijke binding.
3.
Als burgemeester en wethouders het vorige lid toepassen, leggen zij dit vast in een nadere regel en geven hierbij eveneens de voorrangsvolgorde aan, die kan afwijken van de in het volgende artikel beschreven rangorde.
4.
Burgemeester en wethouders rapporteren jaarlijks aan de raad over het verlenen van voorrang op grond van het derde lid.
Artikel
48.

Rangorde
1.
De woonruimte wordt aangeboden aan de gegadigde die voldoet aan de eisen voor een huisvestingsvergunning en die op grond van het volgende lid als eerste voor de woonruimte in aanmerking komt.
2.
Als er meerdere voorrangsregels van toepassing zijn, geldt binnen de voorrangsregels de volgende onderlinge rangorde:
- a.
woningzoekende die voldoet aan de voorrang van doorstromers met maatschappelijke binding aan de gemeente De Bilt;
- b.
woningzoekende die voldoet aan de voorrang van doorstromers.
3.
Bij het bepalen van de volgorde worden alle belangstellende doorstromers op datum van inschrijving gerangschikt.
Hoofdstuk
3.

Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
Paragraaf
3.1

Vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming (splitsing)
Artikel
49.

Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte, vrijstelling
1.
Het verbod van artikel 21, eerste lid van de wet is van toepassing op alle woonruimte in de gemeente De Bilt. Deze woonruimte mag niet zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
- a.
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de functie tot bewoning worden onttrokken of onttrokken gehouden;
- b.
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte worden samengevoegd of samengevoegd gehouden;
- c.
van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte worden omgezet of omgezet gehouden;
- d.
van onzelfstandige in zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
- e.
tot twee of meer zelfstandige woonruimten worden verbouwd of in die verbouwde staat worden gehouden.
2.
Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder a. is vrijgesteld: woonruimte die wordt onttrokken door een toegelaten instelling, als aan die onttrekking een besluit van burgemeester en wethouders ten grondslag ligt.
3.
Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder c. is vrijgesteld: woonruimte die is of wordt omgezet voor de huisvesting van maximaal drie personen.
4.
Een vergunning die is verleend voor het omzetten, samenvoegen, onttrekken of woningvormen, wordt geacht ook te zijn verleend voor het omgezet, samengevoegd, onttrokken of gevormd houden van die woonruimte.
Artikel
50.

Aanvraag vergunning
1.
De aanvraag wordt door de eigenaar ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier.
2.
Bij de aanvraag worden in elk geval de volgende gegevens verstrekt:
- a.
naam en adres van de eigenaar;
- b.
reden van de aanvraag;
- c.
gegevens over de huidige situatie: adres van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft; huur- of koopprijs; aantal kamers; gebruiksoppervlakte en staat van onderhoud;
- d.
gegevens over de beoogde situatie: functie; bouwtekening/omgevingsvergunning; geluidsisolatieplan of meetrapport, voorstel voor financiële compensatie;
- e.
bij voorgenomen samenvoeging: verwachte huur- of koopprijs; naam van de toekomstige bewoner(s) en omvang van het huishouden van de toekomstige bewoners.
3.
Als burgemeester en wethouders dat nodig vinden voor de beoordeling van de aanvraag, kunnen zij aanvullende gegevens vragen.
Artikel
51.

Weigeringsgronden
Behalve op grond van artikel 25 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden geweigerd als:
- a.
naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang en dit belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
- b.
niet wordt voldaan aan de leefbaarheidstoets, waardoor het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand;
- c.
de aanvrager niet bereid is financiële compensatie te betalen of
- d.
vergunningverlening zou leiden tot strijdigheid met het omgevingsplan of met een omgevingsvergunning op grond waarvan afgeweken mag worden van het omgevingsplan.
Artikel
52.

Leefbaarheidstoets
1.
De leefbaarheidstoets heeft betrekking op:
- a.
fysieke leefbaarheidseisen aan onder andere de gebruiksoppervlakte van de woonruimte en normen voor geluidsisolatie en
- b.
de leefbaarheid in de omgeving van het pand in algemene zin.
2.
Burgemeester en wethouders geven in een nadere regel verdere uitwerking aan de leefbaarheidstoets.
Artikel
53.

Voorwaarden en voorschriften
Over onder andere: Aan het verlenen van een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften verbinden
- a.
de geldigheidsduur van de vergunning;
- b.
de periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden;
- c.
het betalen van financiële compensatie;
- d.
de leefbaarheid;
- e.
goed verhuurderschap;
- f.
het voorkomen van overlast;
- g.
de omgevingsvergunning en
- h.
het voorkomen of beperken van de aantasting van het woon- en leefklimaat (maatwerkvoorschriften).
Artikel
54.

Financiële compensatie
Niet van toepassing
Artikel
55.

Vervallen geldigheid vergunning
De vergunning vervalt van rechtswege als geen gebruik is gemaakt van de vergunning in de door burgemeester en wethouders daarvoor bepaalde periode, als bedoeld in artikel 53 onder a.
Artikel
56.

Intrekkingsgronden
Behalve op grond van artikel 26 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming ook worden ingetrokken als:
- a.
de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming;
- b.
de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;
- c.
de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd, of
- d.
het gebruik van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op de leefbaarheid in de omgeving van het desbetreffende pand.
Paragraaf
3.2

Kadastrale splitsingsvergunning
Artikel
57.

Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen, vrijstelling
1.
Het verbod van artikel 22, eerste lid van de wet is van toepassing op alle gebouwen in de gemeente De Bilt die woonruimte bevatten.
2.
Het recht op een in het eerste lid aangewezen gebouw mag niet zonder kadastrale splitsingsvergunning van burgemeester en wethouders worden gesplitst in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. Het verbod geldt ook voor het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon voor een in het eerste lid aangewezen gebouw.
Artikel
58.

Aanvraag vergunning
1.
De aanvraag van een kadastrale splitsingsvergunning wordt door de eigenaar ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier.
2.
Bij de aanvraag worden in elk geval de volgende gegevens verstrekt:
- a.
een tekening als bedoeld in artikel 109, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek;
- b.
een verklaring van goede staat van onderhoud of een door een beëdigd taxateur opgemaakt taxatierapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, dat in ieder geval omvat een beschrijving en een beoordeling van de staat van onderhoud, en
- c.
de reden van de aanvraag.
3.
Als burgemeester en wethouders dat nodig vinden voor de beoordeling van de aanvraag, kunnen zij aanvullende gegevens vragen.
Artikel
59.

Voorwaarden en voorschriften
Aan het verlenen van kadastrale splitsingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften verbinden over onder andere:
- a.
de periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden;
- b.
de gebouwde onroerende zaak waarop de kadastrale splitsing betrekking heeft.
Artikel
60.

Weigeringsgronden
Behalve op grond van artikel 25 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden geweigerd als:
- a.
naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de kadastrale splitsing gediende belang;
- b.
het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
- c.
de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet of
- d.
er sprake is van strijdigheid met het omgevingsplan tenzij een omgevingsvergunning om af te wijken van het omgevingsplan is verleend;
- e.
er geen omgevingsvergunning is verleend voor een bouwkundige splitsing.
Artikel
61.

Intrekkingsgronden
Behalve op grond van artikel 26 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden ingetrokken als:
- a.
de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot kadastrale splitsing;
- b.
de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren, en/of
- c.
de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd.
Paragraaf
3.3

Toeristische verhuur van woonruimte
Artikel
62.

Aanwijzing van woonruimte met een registratieplicht
Niet van toepassing
Artikel
63.

Nachtencriterium en meldplicht voor particuliere vakantieverhuur
Niet van toepassing
Artikel
64.

Tijdelijk verbod toeristische verhuur en aanwijzing blokkade aanbieding
Niet van toepassing
Paragraaf
3.4

Opkoopbescherming
Artikel
65.

Aanwijzing beschermde woonruimten
1.
Het verbod van artikel 41, eerste lid van de wet, geldt voor de in het tweede lid genoemde beschermde woonruimte. Deze beschermde woonruimte mag gedurende vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers niet in gebruik gegeven worden zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders.
2.
Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere bestaande woonruimte die:
- a.
in gemeente De Bilt ligt;
- b.
de WOZ-waarde zoals die gold op de datum van inschrijving in de openbare registers ligt op die datum op of onder de dan geldende prijsgrens opkoopbescherming (sinds 3 oktober 2023 €587.000,-);
- c.
op de datum van inschrijving in de openbare registers was één van de volgende situaties van toepassing:
  - i.
de woonruimte was vrij van huur en gebruik;
  - ii.
de woonruimte was in gebruik gegeven of verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden of
  - iii.
de woonruimte werd in gebruik gegeven of verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming;
- d.
de datum van inschrijving in de openbare registers lag na 6 oktober 2022 en
- e.
de verkoper of de nieuwe eigenaar was niet de gemeente of een toegelaten instelling.
Artikel
66.

Prijsgrens opkoopbescherming
1.
De in artikel 65, tweede lid onder b. genoemde prijsgrens opkoopbescherming wordt jaarlijks geïndexeerd.
2.
Burgemeester en wethouders stellen jaarlijks de aldus geïndexeerde prijsgrens opkoopbescherming vast en publiceren deze in het digitale gemeenteblad.
Artikel
67.

Criteria voor verlening verhuurvergunning opkoopbescherming
1.
Als artikel 43, eerste lid van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, wordt de verhuurvergunning opkoopbescherming verleend in elk van de volgende situaties:
- a.
de woonruimte wordt in gebruik gegeven aan iemand die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar;
- b.
de eigenaar heeft na de datum van inschrijving in de openbare registers van die woonruimte ten minste twaalf maanden zijn woonadres in die woonruimte en komt met de gebruiker schriftelijk overeen dat deze de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt;
- c.
de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
2.
De verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend in een van de volgende situaties:
- a.
bij complexen, waarover eigenaar en gemeente in een anterieure overeenkomst, erfpachtovereenkomst of andere overeenkomst afspraken over de verhuur hebben vastgelegd;
- b.
als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder weegt dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt.
3.
De vergunning vermeldt op welke grond het gebruik is toegestaan en bevat in de gevallen, genoemd in het eerste lid onder a. en b. en het tweede lid onder b. de naam of namen en de hoedanigheid van degene(n) aan wie de woonruimte in gebruik wordt gegeven.
4.
De vergunning vervalt als de situatie waarvoor de vergunning is verleend, eindigt.
De vergunning vervalt in elk geval vier jaar na de datum van inschrijving.
Artikel
68.

Aanvraag vergunning
1.
De verhuurvergunning opkoopbescherming wordt aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte.
2.
De aanvraag wordt ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier.
Artikel
69.

Te verstrekken gegevens
1.
Bij een aanvraag van een vergunning opkoopbescherming worden in ieder geval de volgende gegevens en stukken verstrekt:
- a.
de naam (of namen) van de eigenaar(s);
- b.
het adres van de woonruimte;
- c.
een recent en gewaarmerkt kadastraal uittreksel van de desbetreffende woonruimte of een koopakte van de woning.
2.
Als een aanvraag betrekking heeft op de verleningsgrond van artikel 67, eerste lid, aanhef en onder a, verstrekt de aanvrager daarnaast gegevens waaruit de bedoelde bloed- of aanverwantschap blijkt.
3.
Als een aanvraag betrekking heeft op de verleningsgrond van artikel 67, eerste lid, aanhef en onder b, verstrekt de aanvrager daarnaast een schriftelijke overeenkomst, waaruit blijkt dat de woonruimte voor een termijn van ten hoogste 12 maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik wordt gegeven.
4.
Als een aanvraag betrekking heeft op de verleningsgrond van artikel 67, eerste lid, aanhef en onder c, verstrekt de aanvrager daarnaast gegevens en stukken waaruit blijkt dat de woonruimte onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
5.
Burgemeester en wethouders kunnen andere gegevens en stukken vragen, als zij dat nodig vinden voor de beoordeling van de aanvraag.
Artikel
70.

Intrekkingsgronden
Naast intrekking op grond van artikel 44, eerste lid van de wet (bibob-intrekking), kan een verhuurvergunning opkoopbescherming ook worden ingetrokken als blijkt dat de vergunning is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens, en zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest.
Hoofdstuk
4.

Slotbepalingen
Artikel
71.

Experimenten
1.
De raad kan in een experimentregeling afwijken van de bepalingen van de Huisvestingsverordening.
2.
De experimentregeling voldoet aan de volgende voorwaarden:
- a.
een experiment heeft een duidelijk omschreven en meetbaar beoogd effect;
- b.
een experiment is tijdelijk en heeft een vooraf gesteld begin- en eindpunt;
- c.
de uitvoering van het experiment is duidelijk en transparant voor de woningzoekenden;
- d.
de communicatie en verantwoording over het experiment vindt plaats in het regionale advertentiemedium;
- e.
het experiment is van toepassing op maximaal 10% van het aanbod en
- f.
het experiment wordt voor de start afgestemd met de gemeenten in de woningmarktregio.
3.
Burgemeester en wethouders kunnen het experiment uitwerken in een nadere regel.
Artikel
72.

Hardheidsclausule
1.
Burgemeester en wethouders kunnen, in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager afwijken van deze verordening.
2.
Als een woningzoekende op basis van dit oordeel een urgentverklaring krijgt, dan geldt deze urgentverklaring alleen in de gemeente waar de urgentverklaring is verleend.
Artikel
73.

Rapportageverplichting
1.
De toegelaten instelling rapporteert jaarlijks achteraf, in de Regionale corporatiemonitor van het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht, over de wijze waarop zij (al dan niet op basis van mandaat) invulling heeft gegeven aan artikel 11, derde lid, artikel 16, derde lid en vierde lid, artikel 17, artikel 22, artikel 23, tweede en vierde lid, artikel 25, zesde lid en artikel 45.
2.
Burgemeester en wethouders kunnen desgewenst nadere informatie vragen.
Artikel
74.

Bestuurlijke boete
1.
Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen voor de overtreding van de artikelen 8, eerste en tweede lid, artikel 21, artikel 22, eerste lid, artikel 23a., eerste of derde lid, artikel 23b., eerste en tweede lid, artikel, 23d., 23e. en 41, eerste lid van de wet, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften bedoeld in artikel 26 van de wet.
2.
Burgemeester en wethouders bepalen de hoogte van de op te leggen boete overeenkomstig de tabel in de bijlage.
3.
Voor de eerste overtreding gelden de boetes overeenkomstig kolom A van de tabel.
4.
Voor volgende overtredingen gelden de boetes overeenkomstig de kolommen B, C en D van de tabel.
5.
Van een volgende overtreding is sprake als er binnen drie jaar na het constateren van de vorige overtreding, sprake is van een nieuwe overtreding van hetzelfde verbodsartikel.
Artikel
75.

Intrekking
De Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023 wordt ingetrokken.
Artikel
76.

Overgangsbepaling
1.
Vergunningen die zijn verleend onder de Huisvestingsverordening regio Utrecht 2023 en eerdere Huisvestingsverordeningen worden gelijkgesteld met de vergunningen in deze verordening.
2.
Bestaande inschrijvingen uit het register van woningzoekenden worden beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde inschrijfduur.
3.
Aanvragen tot vergunningverlening ingediend in de periode voor 1 oktober 2024 worden afgehandeld volgens de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023.
4.
Experimentregelingen die al bestonden vóór inwerkingtreding van deze verordening, blijven van kracht.
Artikel
77.

Citeertitel
Deze verordening kan worden aangehaald als de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2024, gemeente De Bilt.
Artikel
78.

Inwerkingtreding
Deze verordening treedt in werking op 1 oktober 2024.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 1 oktober 2024
De raad genoemd,
De griffier,
Drs. T.B.W.M. van der Torre
De burgemeester,
Mr. S.C.C.M. Potters
Bijlage
1:

Artikelsgewijze toelichting
Hoofdstuk 1. Informatieve toelichting bij de Huisvestingsverordening gemeente De Bilt
Algemeen
De wet bepaalt dat alleen beperkende regels in een huisvestingsverordening mogen worden gesteld aan de verdeling van woonruimte indien sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste. Beperkende regels die zien op de bescherming van de woonruimtevoorraad. Sinds 1 juli 2019 hoeft bij al deze regels niet meer uitsluitend sprake te zijn van schaarste aan goedkope woonruimte. Mede met het oog op de veranderende woningmarkt, kunnen gemeenten hierdoor de mogelijkheden om het aanbod te vergroten ten volle te benutten. Iedere categorie van woonruimte waarbij door schaarste onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden kan dus worden aangewezen als vergunningplichtig in de Huisvestingsverordening.
De gemeenteraad moet aantonen dat er schaarste is en dat de inzet van het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste te bestrijden. Schaarste betreft: schaarste aan woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen en schaarste aan (betaalbare) woningen voor de huidige inwoners van een gemeente. De schaarste is onderzocht en aangetoond in het Woononderzoek gemeente De Bilt, 2020 en aan de hand van ‘Schaarste in de Regio Utrecht 2022’.
Schaarste
In De Bilt is er een tekort aan betaalbare woningen en zijn woningen schaars. Om huishoudens zoveel mogelijk kansen te bieden op de woningmarkt en verdringingseffecten als gevolg van schaarste tegen te gaan, kan de gemeente verschillende instrumenten inzetten: zoals sturing op woonruimteverdeling en de opkoopbescherming. Voor een goede onderbouwing van de inzet van de verschillende instrumenten en het aantonen van schaarste hebben we destijds door Companen (2020) een woningmarktonderzoek laten uitvoeren. Uit dit woningmarktonderzoek komt naar voren dat betaalbare woningen in De Bilt schaars zijn. We zien in de raming van de woningbehoefte van 2020, door het onderzoeksbureau Companen dat er de komende jaren veel meer betaalbare huur en koopwoningen nodig zijn in De Bilt om de woningbehoefte op te vangen. Dit wordt mede ook aangegeven in de rapportage Schaarste in de regio Utrecht, update RWU regionale corporatiemonitor. Met de mogelijkheden uit de huisvestingsverordening kunnen we meer sturen op de betaalbare woningenvoorraad.
Vergunningsplicht voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen
De gewijzigde Huisvestingswet 2014 geeft de mogelijkheid om naast een vergunningplicht voor het in gebruik geven of nemen van huurwoningen zo'n zelfde vergunningsplicht ook voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen in te voeren. In De Bilt is hiervoor gekozen en om die reden is aan artikel 2, eerste lid onderdeel c toegevoegd. Daarin is de vergunningsplicht opgenomen.
Gekozen is om aan te sluiten bij de landelijke betaalbaarheidsgrens (€390.000,- prijspeil 2024). Dit omdat het allereerst zinvol is aan te sluiten bij een landelijk vastgesteld betaalbaarheidsgrens. Ook worden er maar weinig woningen in gemeente De Bilt tot aan deze grens gerealiseerd. De wet regelt dat deze grens ook jaarlijks geïndexeerd wordt door de minister en dat die geïndexeerd wordt op basis van het CPI.
De gekozen inkomensgrens sluit aan bij de inkomensgrens voor middeninkomens zoals die landelijk bepaald is in de Uitvoeringswet huurprijzen, te weten € 62.191,- voor een eenpersoonshuishouden en € 82.921,- voor een meerpersoonshuishouden. Deze grens is gekozen om ervoor te zorgen dat deze koopwoningen terecht komen bij starters en lage tot middeninkomens. Daarnaast is gekozen om zo min mogelijk verschillende grenzen te gebruiken en daarmee zoveel mogelijk consistentie in het beleid te houden. Een derde overweging is nog dat de inkomensgrens ook aansluit bij de leennormen die gelden en de hypotheeknormen vastgesteld door het NIBUD. Volgens de rekentool van NIBUD sluit de leencapaciteit van meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot aan de gestelde inkomensgrens voor 2024 aan bij deze koopprijs.
In de verordening wordt tevens opgenomen dat de verkopers van de woningen de plicht hebben om de woningen dertien weken aan te bieden, met de daarbij in artikel 5 geldende eisen. Wanneer binnen dertien weken geen gegadigden op de woning hebben gereageerd die een vergunning kunnen krijgen en de woning wél voor een marktconforme prijs (of lager ten gunste van potentiële kopers) voldoende is geadverteerd, van de vergunningsplicht mag worden afgeweken.
Vergunningplicht middenhuurwoningen
De Huisvestingswet geeft de mogelijkheid om naast een vergunningplicht voor het in gebruik geven of nemen van sociale huurwoningen zo'n zelfde vergunningsplicht ook voor middenhuurwoningen in te voeren. In De Bilt is hiervoor gekozen en om die reden is de vergunningsplicht opgenomen in de verordening onder artikel 2, eerste lid onderdeel c toegevoegd.
De vergunningplicht voor middenhuurwoningen is van toepassing op alle woningen in de middenhuur van een toegelaten instelling ook wel de corporaties genoemd. Maar ook voor de middenhuurwoningen van de particuliere verhuurder die na 1 oktober 2024 zijn opgeleverd. Het gaat hier om woonruimte met een aanvangshuurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot en met de middenhuurgrens. De middenhuurgrens is de maximale huur die gevraagd mag worden voor middenhuurwoningen.
Opkoopbescherming
Op 1 januari 2022 is de ‘Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’ in werking getreden. Dit hoofdstuk maakt het mogelijk om in de Huisvestingsverordening een regeling op te nemen waarmee in aangewezen gebieden van de gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment worden beschermd tegen het opkopen door ondernemingen of particulieren die dergelijke woningen willen omzetten in (veelal dure) huurwoningen. Door zo’n omzetting gaan de woningen verloren voor de meeste starters en andere woningzoekenden die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning. Voor het verhuren van aangewezen koopwoningen kan op grond van het nieuwe hoofdstuk 7 van de wet een vergunningstelsel ingevoerd, waarmee kan worden verzekerd dat de omzetting van een koopwoning in te verhuren woonruimte alleen wordt toegestaan in gevallen waarin dat redelijk is. Zo’n vergunningenstelsel wordt in de wet aangeduid als een stelsel van ‘opkoopbescherming’.
De prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen jaren fors gestegen in De Bilt. Hierdoor zijn woningen die vroeger betaalbaar waren voor middeninkomens nu uit het middensegment verdwenen. In ditzelfde middensegment zijn ook investeerders actief: kopers die niet zelf in de woning gaan wonen, maar deze verhuren voor (vaak hoge) marktprijzen (buy-to-let). Hierdoor zijn deze woningen niet meer beschikbaar als koopwoning voor woningzoekenden die zelf in de woning willen gaan wonen. Deze groep die achter het net vist op de koopmarkt, moet vervolgens een woning gaan huren. Door hoge huren op de particuliere huurmarkt, kunnen deze startende huishoudens vervolgens niet sparen om een koopwoning te financieren. Gezien het rendement dat behaald kan worden met verhuur, krijgen deze woningen een hogere beleggingswaarde. Hierdoor kunnen beleggers een hogere financiering krijgen, dan kopers die zelf in de woning willen gaan wonen. Dit leidt ook weer tot verdere prijsstijgingen, waardoor meer woningen uit het betaalbare en middensegment verdwijnen.
Kortom, er is sprake van een dubbel effect: door de jaren heen is de groep potentiële kopers groter geworden, terwijl het aanbod in dit segment door prijsstijgingen is afgenomen.
Volgens de wet Opkoopbescherming mag de gemeente zelf de prijsgrens voor opkoopbescherming bepalen. Het is van belang dat de gemeente kan motiveren waarom de gekozen waarde proportioneel is en er niet toe leidt dat onnodig koopwoningen onder deze regulering komen te vallen.
Onderzoek van het Kadaster (2019) laat zien dat in gemeente De Bilt in 2020 negen procent van de door eigenaar/bewoners verkochte woningen naar investeerders gaat. Ook blijkt dat aankopen van particuliere beleggers steeds meer opschuiven naar het duurdere segment en dat investeerders actief zijn in alle kernen van gemeente De Bilt. We hebben daarom de opkoopbescherming toegepast in alle kernen van gemeente De Bilt. Als gemeente De Bilt volgen wij de prijsgrens van Utrecht. Als wij de 60% methode, die ook in gemeente Utrecht wordt toegepast voor het bepalen van de prijsgrens, toepassen voor gemeente De Bilt komen we op een veel hogere prijsgrens uit waarvan wij van mening zijn dat een te groot deel van de voorraad beschermd wordt. De regeling opkoopbescherming is namelijk primair bedoeld om de schaarse voorraad betaalbare koopwoningen te beschermen voor koopstarters en middeninkomens. De bestedingsruimte voor deze doelgroepen ligt volgens onderzoek van Fakton op maximaal € 460.000 (prijspeil 2020). Aangezien de prijsgrens van gemeente Utrecht beter aansluit bij de bestedingsruimte van koopstarters en middeninkomens, sluiten we bij deze prijsgrens aan. De opkoopbescherming is sinds oktober 2022 van kracht in de gemeente De Bilt en geldt binnen de hele gemeente.
Hoofdstuk 2. Algemene bepalingen
Toelichting artikel 1. Definities
Het aantal definities van artikel 1 is beperkt aangezien de wet (in artikel 1) al een flink aantal definities kent die ook bindend zijn voor deze verordening. Deze definities worden in deze verordening niet herhaald.
De definitie van zelfstandige woonruimte is per 2024 gewijzigd in de wet. Hierdoor is de definitie van zelfstandige woonruimte ook in de huisvestingsverordening gewijzigd. Er is aangesloten bij de landelijke definitie woonruimte zoals bedoeld in art. 234 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Definities in de verordening
- •huishouden: in deze verordening is gekozen voor een vrij strikte definitie van het begrip “huishouden” omdat een ruimere definitie misbruik te veel in de hand werkt. Het gaat dan om misbruik met betrekking tot het aantal leden van een huishouden in relatie tot de bezettingsnormentabel bij toewijzingen. Een groter huishouden komt voor grotere woningen in aanmerking. Door een strakke definitie is het lastiger hier misbruik van te maken. Dit neemt uiteraard niet weg dat we ook diverse andere samenlevingsvormen zien en erkennen, maar waar het gaat om verdeling van woonruimte hanteren we deze definitie voor bepalen grootte woning en aantal kamers. Voor het meetellen van inwonende kinderen wordt een iets minder strenge definitie dan die van de belastingdienst gehanteerd, door uit te gaan van minimaal drie nachten als ondergrens.
- •liberalisatiegrens: als de aanvangshuurprijs bij het ingaan van de huurovereenkomst zich op of onder deze grens bevindt, betreft het een sociale huurwoning. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks gewijzigd.
- •mantelzorg: bij de definitie van mantelzorg in de verordening is aangesloten bij de definitie in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, die luidt: “mantelzorg: hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep.”;
- •middenhuurgrens: middenhuurwoningen zijn een voorwaarde voor een goed functionerende woningmarkt. Deze woningen zijn nodig voor huishoudens die op een woning in dit segment zijn aangewezen. Het gaat bijvoorbeeld om starters of gezinnen die niet in aanmerking komen voor een gereguleerde huurwoning van een toegelaten instelling en (nog) niet kunnen of willen kopen. Door toewijzing van deze woningen te regelen, komen deze woningen ook ten goede van de juiste doelgroep. Als er namelijk geen inkomenseisen worden gesteld aan huurders van deze middenhuurwoningen, dan bestaat het risico dat verhuurders kiezen voor mensen met een (te) hoog inkomen, zodat zij meer zekerheid krijgen over huurinkomsten. Dit betekent dat middenhuurwoningen met voorrang kunnen worden toegewezen aan de beoogde doelgroep van deze woningen.
- •Onzelfstandige woonruimte: wezenlijke voorzieningen kunnen bijvoorbeeld een toilet, een keuken of een badkamer zijn.
- •toegankelijke woonruimte of seniorenwoonruimte (voorheen: nultreden woonruimte): deze woonruimten zijn niet per se vrij van “treden”.
- De woonruimte en de belangrijkste functies zijn bereikbaar zonder trap, maar zo’n woonruimte kan wel degelijk bijvoorbeeld een logeerkamer/hobbykamer één verdieping hoger hebben;
- •woongroep: de verordening benoemt wooncoöperaties niet afzonderlijk. Vooralsnog worden wooncoöperaties gezien als een bijzondere vorm van een woongroep en zijn de regels voor woongroepen van toepassing.
Hoofdstuk 3. Verdeling van woonruimte
Toelichting artikel 2. Aanwijzing
vergunningplichtige
woonruimte
Dit artikel is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening categorieën woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend.
Eerste lid: in het eerste lid worden onder a. allereerst de sociale huurwoningen aangewezen.
Dat zijn de huurwoningen met een huur op of onder de liberalisatiegrens. Voor deze woningen is dus altijd een huisvestingsvergunning nodig, of de verhuurder nu een toegelaten instelling is (woningcorporatie) of een particulier. Onder b. worden de middenhuurwoningen van toegelaten instellingen en nieuwbouw middenhuurwoningen van particuliere verhuurders na 1 oktober 2024 aangewezen.
Tweede lid: in het tweede lid wordt een aantal categorieën woonruimte uitgezonderd van de werking van hoofdstuk 2:
- •woonruimte die wordt verhuurd onder de werking van de Leegstandwet, omdat dergelijke verhuringen tijdelijk zijn, met het doel na de tijdelijke verhuur alsnog te verkopen of te slopen;
- •onzelfstandige woonruimte, omdat een groot deel daarvan verhuurd worden aan studenten, waarbij met name de systematiek van één toegelaten instelling (SSH) wordt gehanteerd;
- •dienstwoningen, omdat deze direct verband houden met de aard van iemands werk, en verlaten moeten worden bij het eindigen van de arbeidsovereenkomst;
- •zelfstandige woonruimte met een vloeroppervlakte tot 30m2, verhuurd met een campuscontract of verhuurd door een toegelaten instelling, omdat het hier gaat om woonruimte die een rol vervult in de systematiek van onder meer SSH;
- •woonschepen en ligplaatsen voor woonschepen, omdat de verdeling van deze woonruimte buiten de reikwijdte van verordening plaats heeft;
- •wisselwoningen, omdat deze woningen bedoeld zijn voor zittende huurders, die tijdelijk – in verband met een renovatie – hun woning moeten verlaten;
- •woonruimten die via intermediaire verhuur verhuurd zijn aan een zorginstelling omdat de zorginstelling, waarmee de toegelaten instelling een overeenkomst heeft afgesloten, hoofdhuurder is.
Woonruimten die niet tot deze categorieën behoren, of zijn uitgezonderd in het tweede lid, kunnen zonder huisvestingsvergunning in gebruik gegeven of genomen, gehuurd of verhuurd worden.
Toelichting artikel 3. Eisen voor verlening huisvestingsvergunning
Eerste lid: Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de Huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria.
Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunning stelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning.
Woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.
Derde lid: Hiermee wordt het mogelijk dat ook bijvoorbeeld urgenten met een volkshuisvestelijke indicatie (zogeheten stadsvernieuwingsurgenten) gebruik kunnen maken van het aanbod, ongeacht het inkomen.
Voor bepaalde huishoudens wordt een uitzondering gemaakt op de inkomenstoets die bepalend is voor toegang tot sociale huurwoningen. Dit wordt beschreven in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting, bijlage 1 onder A.
Vierde lid: Het afwijken van de voorrangsregels bij woningruil en bij overlijden van de hoofdhuurder is een mogelijkheid, maar geen vanzelfsprekendheid. Er wordt hier dus van geval tot geval een afweging gemaakt.
Vijfde lid: Met dit lid wordt de mogelijkheid gegeven af te wijken van de inkomensgrens voor de doelgroep. Het genoemd inkomen komt uit de Uitvoeringswet Huurprijzen woonruimte, artikel 10, lid 2a., tweede opsomming, de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens.
Zesde lid: Met dit lid wordt de mogelijkheid gegeven aan het college van burgemeester en wethouders om een afwijkende inkomensgrens vast te stellen voor de vergunningsplicht voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen.
Het college mag alleen van deze bevoegdheid gebruik maken wanneer de te verwachten leencapaciteit tot onevenredige effecten leidt. Die onevenredige effecten doen zich voor wanneer de rente in een jaar zodanig stijgt of de voorwaarden om te lenen dusdanig wijzigen dat bijna geen huishoudens meer in aanmerking komen voor de vergunning. Dit is het geval wanneer de huishoudens die met hun inkomen onder de gestelde grens blijven onvoldoende kunnen lenen om de woningen tot aan de koopprijsgrens te betalen.
Het gaat met deze bevoegdheid dus om het wijzigen van de gehele inkomensgrens en niet om het afwijken in individuele gevallen.
Toelichting artikel 4. Jaarlijkse aanpassing van huur- en inkomensgrenzen
De huur en inkomensgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd. De inkomensgrens voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen ligt vast op grond van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Deze inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen worden door het Rijk geïndexeerd en opnieuw vastgesteld. Deze grens geldt ook voor de particuliere sociale huurvoorraad. Voor bepaalde categorieën, zoals urgente woningzoekenden, ligt de inkomensgrens iets hoger.
Voor middenhuurwoningen is ook aansluiting gezocht bij de wettelijke indexering.
Deze inkomensgrenzen worden namelijk ook gebruikt voor de jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging voor de sociale huur, zodat op gelijke wijze geïndexeerd kan worden. Voor de middenhuurgrens is CPI het uitgangspunt, waarbij de methodiek van het Rijk wordt gebruikt, zoals beschreven in artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
Toelichting artikel 5. Vruchteloze aanbieding
Dit artikel is bedoeld om ook huurwoningen die niet participeren in het toewijzingssysteem van toegelaten instellingen, passend te bestemmen. Pas als aantoonbaar is dat er binnen de geëigende groep geen belangstelling is voor de woning, kunnen ook anderen voor de woning in aanmerking komen.
Toelichting artikel 7. Intrekken van de huisvestingsvergunning.
Artikel 18 van de wet geeft de volgende intrekkingsgronden:
- •als de vergunninghouder de woonruimte niet binnen de in de vergunning gestelde termijn in gebruik heeft genomen;
- •als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of kon weten dat zij onjuist of onvolledig waren;
- •als zich een artikel 3 Wet bibob-situatie voordoet.
Deze intrekkingsgronden hoeven dan niet in de verordening herhaald te worden.
De mogelijkheid een vergunning in te trekken omdat er gehandeld wordt in strijd met de voorwaarden van de vergunning, staat niet expliciet in de wet genoemd, maar is in feite inherent aan de bevoegdheid tot vergunningverlening. Deze bevoegdheid hoeft in beginsel dan ook niet expliciet in de verordening te worden geregeld. Omdat zo'n intrekking echter als sanctie gezien kan worden, en een sanctie altijd een wettelijke basis moet hebben, raadt de VNG in de “100 ideeën voor de gemeentelijke regelgever” aan deze intrekkingsgrond toch op te nemen in de verordening.
Toelichting artikel 8. Toepasselijkheid inschrijfsysteem
Als op grond van deze verordening voorrangsregels van toepassing zijn voor een woonruimte, moet er ook een inschrijfsysteem zijn, want anders kunnen de voorrangsregels niet worden toegepast. De bepalingen die verplichten tot een inschrijfsysteem zijn gegrond op artikel 4, eerste lid, onder a., van de wet.
Het hanteren van eenzelfde inschrijfsysteem bevordert de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor de woningzoekende.
Toelichting artikel 9. Inschrijfsysteem, algemene eisen
De voorrangsregels gelden voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen. Ook voor middenhuurwoningen van toegelaten instellingen en nieuwbouw middenhuurwoningen van particuliere verhuurders die na 1 oktober 2024 zijn opgeleverd, geldt een – overigens beperkt - aantal voorrangsregels, en ook voor deze woningen moet er dus een inschrijfsysteem in het leven geroepen worden. In alle gevallen geldt dat de aanvrager verantwoordelijk is voor de juistheid van de gegevens.
Artikel 9 stelt algemene eisen aan dit inschrijfsysteem. In dit artikel zijn onder meer de eisen uit artikel 11 en 11a. van de wet opgenomen over het niet vervallen van de inschrijving als er sprake is van huurovereenkomsten zoals bedoeld in de artikelen 7:274c., tweede lid en 7:271, eerste lid, tweede volzin van het Burgerlijk Wetboek.
Toelichting artikel 10. Inschrijfsysteem van toegelaten instellingen
Voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen verloopt de inschrijving via www.woningnetregioutrecht.nl.
Naast de algemene regels van artikel 9, die ook voor particuliere verhuurders met een inschrijfsysteem gelden, geeft artikel 10 enkele specifieke regels voor het inschrijf systeem van toegelaten instellingen.
Op de hoofdregel dat de inschrijving eindigt na toewijzing van een woonruimte wordt in het vierde lid een uitzondering gemaakt voor tijdelijke huurcontracten, bij woningruil of bij urgentie op volkshuisvestelijke gronden:
- •voor tijdelijke huurcontracten, omdat dit wettelijk zo is bepaald;
- •voor woningruil omdat dit een eigen initiatief is van twee of meer huurders, buiten het systeem om, waarbij geen gebruik wordt gemaakt van het inschrijfsysteem;
- •voor urgentie op volkshuisvestelijke gronden omdat het geen directe keus is van het desbetreffende huishouden. Het huishouden was niet woningzoekend, de inschrijving als woningzoekende wordt daarom niet beëindigd. Dit is overigens anders voor de volkshuisvestelijk urgente met terugkeergarantie, die terugkeert naar het gerenoveerde of nieuwgebouwde complex: deze woningzoekende verliest wél zijn inschrijftijd, maar kan vervolgens op grond van het vijfde lid alsnog 75% van de inschrijftijd behouden.
- •Het vijfde lid regelt dat als een woningzoekende zich binnen een jaar na het accepteren van een sociale huurwoning opnieuw inschrijft, deze 75% van de inschrijftijd behoudt. Op deze manier kan een woningzoekende sneller verhuizen als de woning bijvoorbeeld toch niet bevalt of de persoonlijke situatie verandert.
- Mensen zullen hierdoor eerder een woning accepteren omdat zij een substantieel deel van hun inschrijftijd behouden.
Toelichting artikel 11. Bekendmaking van het aanbod
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woning zoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte. Toegelaten instellingen maken hun aanbod doorgaans bekend via www.woningnetregioutrecht.nl. Voor sommige woningen is dat echter niet nodig, omdat deze woningen op een andere wijze worden verdeeld. Met het oog op transparantie rapporteren de toegelaten instellingen jaarlijks over deze situaties, zie hiervoor artikel 73, eerste lid.
Toelichting artikel 12.
Toepasselijkheid (van de regels over woonruimte verdelingssystemen)
Woonruimte kan op verschillende manieren verdeeld worden. Artikelen12 en verder regelen de verdeling van sociale huurwoningen, beschrijven de verschillende verdeelsystematieken en geven specifieke regels voor de verdeling van woonruimte voor woongroepen en voor woonwagenstandplaatsen.
Toelichting artikel 13. Verdeling van sociale huurwoningen
Artikel 13 geeft aan wanneer welke verdelingssystematiek wordt gebruikt.
Toelichting artikel 15. Lotingmodel
Er is gekozen voor een lotingmodel om ook woningzoekenden met weinig inschrijfduur een kans te geven. Er is wel voor gekozen dit te beperken tot een deel van het aanbod, aangezien het hanteren van een inschrijfduur als het meest rechtvaardig wordt beschouwd. Bij loting worden enkele voorrangsregels toegepast: als het een senioren- respectievelijk jongerenwoonruimte betreft, hebben senioren respectievelijk jongeren voorrang. Ook moet het huishoudinkomen niet te hoog of te laag zijn volgens tabel 1 van artikel 24, en het aantal kamers moet passen bij de huishoudensgrootte, volgens de tabel in artikel 23.
Meer voorrangsregels gelden er echter niet. Het computer systeem bepaalt wie van de loters de woning aangeboden krijgt.
Toelichting artikel 16. Bemiddeling
Er wordt in beginsel maar één keer een woning aangeboden via bemiddeling. Dat is echter niet het geval als een woningzoekende eerst via bemiddeling een tijdelijke woonruimte heeft gekregen en dan – om naar een definitieve woonruimte te kunnen verhuizen – nogmaals bemiddeld moet worden.
Bij bemiddeling zijn iemands inschrijfduur, datum van urgentverklaring en andere voorrangsregels niet van belang. Wel wordt er altijd gekeken of de woonruimte volgens de tabel in artikel 22 bedoeld is voor senioren of voor jongeren (artikel 22), of het aantal kamers past bij de grootte van het huishouden (tabel artikel 23) en of het huishoudinkomen bij de huurprijs past (tabel 1 van artikel 24). De toegelaten instelling kán hiervan afwijken bij uiterste noodzaak, maar zal daar uit het oogpunt van effectieve verdeling van de schaarse voorraad uiteraard slechts sporadisch gebruik van maken.
De verordening noemt de gevallen waarin bemiddeling in elk geval is toegestaan. Het is echter denkbaar dat er zich nog andere situaties voordoen, waarin bemiddeling naar het oordeel van de toegelaten instelling nodig is. Denk aan situaties van beheerdersbelang of bij gedupeerden van het aanbodsysteem. Met het oog op transparantie, rapporteren de toegelaten instellingen jaarlijks over de situaties waarin is bemiddeld. Zie hiervoor artikel 73, eerste lid.
Toelichting artikel 17. Beheerdersbelang
Bij situaties van beheerdersbelang wordt woonruimte via bemiddeling aangeboden. Voorbeelden van beheerdersbelang zijn:
- •Overlast ervaren door huurder. Hierbij wordt gekozen voor verplaatsing van het slachtoffer van de overlast. Reden hiervoor kan zijn dat een groep overlastgevenden lastig aan te pakken is, bijvoorbeeld hangjongeren. Een andere reden kan zijn dat er onduidelijkheid is over de overlastsituatie. De toegelaten instelling stelt hierbij vast dat het oplossen van de overlast langer duurt dan draaglijk is voor het slachtoffer.
- •Gerichte toewijzing van een woonruimte aan een woningzoekende om overlast te voorkómen. Hierbij kan er gedacht worden aan een woning die door overlast slecht te verhuren is, maar waar een buurtgenoot die goed kan omgaan met deze overlast graag zou willen wonen.
- •Gerichte toewijzing aan woningzoekenden (dragende huurders) in complexen waar het concept van vragende en dragende bewoners centraal staat.
Met het oog op transparantie rapporteren de toegelaten instellingen jaarlijks over de situaties waarin gebruik gemaakt is van de mogelijkheid van beheerdersbelang, zie hiervoor artikel 73, eerste lid.
Toelichting artikel 18. Verdeling van woonruimte voor woongroepen
Niet elke woonruimte kan worden betrokken door een woongroep en niet elke groep woningzoekenden kan zichzelf een woongroep in de zin van deze verordening noemen.
Zowel voor de woonruimte als voor de woongroep is een besluit van burgemeester en wethouders nodig. Het ligt voor de hand dit besluit deel te laten uitmaken van de in artikel 18, vierde lid genoemde nadere regels.
Bij de toewijzing van een woongroepwoning zijn wél de eisen voor een huisvestingsvergunning van toepassing. Dat betekent dat als het een complex zelfstandige woonruimten betreft, voor elke zelfstandige woonruimte een huisvestingsvergunning verleend moet worden. Betreft het één woning, dan wordt het gebruik door een woongroep niet zozeer beheerst door de regels van hoofdstuk 2 van deze verordening, maar door die van hoofdstuk 3, nu het hier in feite een omzetting naar onzelfstandige woonruimte (waar geen huisvestingsvergunning voor nodig is) betreft.
Toelichting artikel 19. Verdeling van woonwagenstandplaatsen
Bij toewijzing van standplaatsen in gemeente De Bilt wordt rekening gehouden met familie verbanden, of iemand eerder in een woonwagen gewoond heeft en de plaats op de wachtlijst. De gemeente hanteert een wachtlijst voor standplaatsen op woonwagenlocaties. Deze wachtlijst wordt beheerd door een door de gemeente aangewezen beheerder. Omdat er geen woonwagen(plaatsen) in eigendom van een woningcorporatie zijn, is een geldig inschrijfnummer van WoningNet geen voorwaarde
Toelichting artikel 21. Voorrangsgronden
De hier genoemde voorrangsgronden corresponderen met de in artikelen 11, 12 en 14 van de wet genoemde voorrangsgronden.
Toelichting artikel 22. Voorrang in verband met de aard van de woonruimte
Dit is, net als de artikelen 23 en 24, een uitwerking van artikel 11 van de wet.
Specifieke categorieën woningzoekenden krijgen voorrang bij specifieke typen woonruimte.
Andere woningzoekenden worden dus niet uitgesloten van het aanbod, maar de doelgroep heeft voorrang. Een jongere heeft bijvoorbeeld voorrang bij jongerenwoningen, een oudere heeft voorrang bij seniorenwoningen, iemand die doorschuift in hetzelfde complex heeft voorrang op iemand van buiten het complex. Zo’n woning moet dan wel specifiek gelabeld zijn als dat type woonruimte, want anders zouden bijvoorbeeld ouderen bij elke drempelloze, met lift bereikbare woonruimte (dat zijn er tegenwoordig heel veel) voorrang moeten krijgen. Het is dus zeker niet zo dat een niet gelabelde woning niet geschikt is voor ouderen, jongeren, doorschuivers enzovoorts; zij krijgen bij niet gelabelde woningen slechts geen voorrang.
De toegelaten instelling labelt de woonruimte als woonruimte met zorgvoorzieningen, seniorenwoonruimte, toegankelijke woonruimte, aangepaste woonruimte, doorschuifwoonruimte en jongerenwoonruimte. Aan het label “toegankelijke woonruimte” kan de specifieke toevoeging “gelijkvloers”, “rollatortoegankelijk” of “rolstoeltoegankelijk” toegevoegd worden, aan het label “jongerenwoonruimte” kan een specifieke leeftijdscategorie worden toegevoegd. Zo wordt de kring van woningzoekenden met voorrang voor die woonruimte nog wat verder gepreciseerd.
Om een woning aan te merken als woonruimte voor woongroepen is een aanwijzing door burgemeester en wethouders nodig, zie hiervoor de toelichting bij artikel 18.
Ook het labelen van een woonruimte voor bijzondere doelgroepen loopt, samen met het aanwijzen van de doelgroep, via burgemeester en wethouders. De verordening kan eenvoudigweg niet elke bijzondere situatie op voorhand regelen. Met dit artikelonderdeel krijgen burgemeester en wethouders dus enige manoeuvreerruimte bij de verdeling van woonruimte. Omdat er een besluit van burgemeester en wethouders voor nodig is, dat gepubliceerd wordt op www.overheid.nl, is transparantie gewaarborgd. Met deze labeling kunnen bijvoorbeeld atelierwoningen in de sociale sector worden toegewezen aan kunstenaars uit de eigen gemeente. Het is uiteraard de bedoeling dat hier slechts spaarzaam gebruik van wordt gemaakt.
Vijfde lid: Met deze regel wordt de mogelijkheid geboden om woonruimte waarin maatschappelijk is geïnvesteerd, nogmaals aan te bieden als er geen passende kandidaat reageert.
Toelichting artikel 23. Voorrang in verband met de grootte van de woonruimte
Ook dit artikel is een uitwerking van artikel 11 van de wet.
Eerste lid: de tabel in het eerste lid geeft aan wanneer een woning qua grootte past bij het huishouden.
Tweede lid: het tweede lid bepaalt dat afwijking mogelijk is als dat in verband met de leefbaarheid nodig is. Er is soms maatwerk nodig. Het maatwerk is verbonden aan de kwetsbaarheid van de woonruimte of het wooncomplex, die kan leiden tot inbreuk op het woongenot. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de situatie dat een woning zich qua grootte leent voor een gezin van acht of meer personen, maar dermate gehorig is, dat zo’n gezinsgrootte hier niet wenselijk is. Aangezien gebruikmaking van deze bevoegdheid gemandateerd is aan de toegelaten instellingen, is met het oog op transparantie afgesproken dat de toegelaten instellingen jaarlijks rapporteren over de situaties waarin gebruik gemaakt is van deze mogelijkheid tot afwijking, zie hiervoor artikel 73, eerste lid.
Derde lid: het derde lid regelt dat als er voor een grote woning geen gegadigde is met de juiste huishoudensgrootte, bijvoorbeeld acht personen, eerst het huishouden van zeven personen in aanmerking komt, en als dat geen resultaat oplevert, het huishouden van zes personen enz., zodat zo’n grote woning niet naar (bijvoorbeeld) een eenpersoonshuishouden gaat. Dit zou uit het oogpunt van een doelmatige verdeling van schaarse woonruimte namelijk onwenselijk zijn.
Vierde lid: Het vierde lid regelt de “Van-Groot-Naar-Beter-voorrang”. Deze voorrang geldt voor alle woonruimte met maximaal drie kamers, maar burgemeester en wethouders kunnen in een nadere regel bepalen dat de voorrang niet geldt voor grote driekamereengezinswoningen. In de praktijk bleken er namelijk woningzoekenden met behulp van de Van-Groot-Naar-Beter-voorrang door te stromen van een relatief klein vierkamerappartement naar een veel grotere driekamereengezinswoning. Hiervoor is de regel niet bedoeld. Deze beperking is optioneel, omdat ze qua woningvoorraad niet in elke regiogemeente relevant is.
Toelichting artikel 24. Voorrang in verband met de prijs van de woonruimte
Dit is het derde artikel dat artikel 11 van de huisvestingswet verder uitwerkt.
Eerste lid: op grond van tabel 1 krijgen woningzoekenden met een laag inkomen voorrang bij de toewijzing van de goedkopere woningen. Deze regel is in het leven geroepen toen door passend toewijzen (Woningwet) de huishoudens met een laag inkomen werden uitgesloten voor de duurdere woningen. De voorrangsregel is bedoeld om de slaagkans van huishoudens met een laag inkomen op peil te houden.
Tweede lid: in sommige gemeenten ligt het percentage toewijzingen aan lage inkomens ver boven het in de regio afgesproken streven van 70%. Daarom hebben burgemeester en wethouders met dit lid de mogelijkheid de voorrang voor lage inkomens optioneel te maken.
Zo kan er beter gestuurd worden op een evenwichtige verdeling. Het alternatief is het verhogen van huren bij mutatie. Dit is ongewenst.
Derde lid: in artikel 46 van de Woningwet staat vermeld dat van alle woningen die een toegelaten instelling toewijst aan huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens, 95% een huurprijs onder de aftoppingsgrens moet hebben.
De maximale huurprijzen in de huur/inkomenstabel liggen boven deze aftoppingsgrens.
Door dit artikellid toe te voegen, waarmee een toegelaten instelling een huishouden met een inkomen tot de inkomensgrens geen voorrang verleent, ontstaat er geen frictie tussen de eisen van de Woningwet en die van de Huisvestingsverordening.
Vierde lid: een enkele toegelaten instelling past een tweehurenbeleid toe. Daarbij wordt in de advertentie de streefhuur genoemd. Als blijkt dat de kandidaat-huurder die de woning accepteert, een laag inkomen heeft, wordt de huur verlaagd tot onder de aftoppingsgrens.
De rangorde wordt in deze situatie dan niet bepaald door de huur/inkomensverhouding uit tabel 1. Dit artikellid maakt dit mogelijk.
Vijfde lid: de Woningwet bepaalt in artikel 48, eerste lid, welk percentage een toegelaten instelling minimaal moet toewijzen aan de doelgroep; daarboven kan ook aan andere inkomenscategorieën worden toegewezen, als hierover afspraken gemaakt zijn met de gemeente. Dit artikellid maakt het mogelijk om lage middeninkomens voorrang te geven bij de duurdere sociale huurwoningen.
Toelichting artikel 25. Voorrang in verband met economische of maatschappelijke binding
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte.
Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen. Een woningzoekende is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in het in de verordening aangewezen gebied te vestigen. Een maatschappelijke binding wordt in ieder geval aangenomen ten aanzien van: personen die ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn, dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest van dat gebied (artikel 14, derde lid, van de wet).
Deze voorrangsregel kan er bijvoorbeeld toe leiden dat als er meer dan één gegadigde is voor een bepaalde woonruimte, degene die economisch of maatschappelijk gebonden is aan het in de verordening aangewezen deel van de gemeente als eerste in aanmerking komt voor de aangeboden woonruimte.
Deze voorrang kan niet onbeperkt worden verleend, maar tot het maximum van het in de wet genoemde percentage van het (vrijkomend) aanbod (artikel 14, eerst en tweede lid van de wet).
Met de wijziging van de Huisvestingswet 2014 (Kamerstukken II, 2022-23, 36190) heeft de wetgever meer ruimte gegeven aan gemeenten om voorrang te verlenen aan woningzoekenden met binding aan de gemeente. Tevens heeft de wetgever verduidelijkt dat voorrang verlenen in de vorm van urgentie ook onder maatschappelijke of economische binding kan meetellen wanneer geëist wordt van deze woningzoekenden dat zij binding hebben. Daarvan kan sprake zijn wanneer zij bijvoorbeeld ingezetene van de gemeente moeten zijn of moeten uitstromen uit een zorginstelling in de regio. In onderstaande tabel is te lezen welke vormen van voorrang onder maatschappelijke of economische binding vallen.
Maatschappelijke binding aan kern of deel gemeente, ook buurtbinding | Lokaal
Vitale beroepen | Lokaal
Van groot naar beter | Regionaal
Urgentie bij dreigende dakloosheid | Regionaal
Urgentie bij relatiebeëindiging | Regionaal
Urgentie op medische gronden | Regionaal
Urgentie door financiële omstandigheden | Regionaal
Urgentie bij mantelzorg | Op basis van de wetsuitleg telt deze categorie ook mee.
Sloop/renovatie / volkshuisvestelijke gronden Regionale urgentie Stadsurgentie Terugkeervoorrang | Regionaal Lokaal Lokaal
Urgentie op maatschappelijke gronden (beter wonen) (gaat om instelling waar de woningzoekende verblijft na doorverwijzing door een gemeente uit de woningmarktregio) | Regionaal
Gelabelde woningen - doorschuifcomplex (art. 22) | Lokaal
Gelabelde woningen – bijzondere doelgroepen (art. 22) | Momenteel geen invulling aan gegeven.
Beheerdersbelang – art. 17 Experimenten | Regionaal
Hardheidsclausule – art. 72 | Lokaal
Op grond van artikel 16 van de wet kan economische of maatschappelijke binding niet worden tegengeworpen aan statushouders en woningzoekenden die komen uit een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die wegens problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben moeten verlaten.
Eerste lid: in het eerste lid wordt aan woningzoekenden met een maatschappelijke binding aan een kern voorrang verleend voor alle woonruimte in die kern.
Tweede lid: in het tweede lid wordt Groenekan, Westbroek, Hollandsche Rading en Maartensdijk als zo'n kern aangewezen. Het gaat hier om een relatief kleine gemeenschap met slechts enkele vrijkomende woningen per jaar. Inwoners worden weggedrukt door andere woningzoekenden als er geen voorrang wordt gegeven. In de regio is woonruimte schaars, iedere aanbod heeft veel reacties tot gevolg. Het kleine aantal woningzoekenden in de kern heeft dan ook een klein aandeel in het totale aantal reacties. Met andere woorden: ze krijgen niet of nauwelijks de kans om in de eigen woonomgeving woonruimte te vinden.
Derde lid: het derde lid biedt de mogelijkheid bepaalde beroepsgroepen die van belang zijn voor de maatschappelijke sector in gemeente De Bilt en waarbij een werknemerstekort is aangetoond, voorrang te geven voor appartementen vanaf de eerste verdieping in gemeente De Bilt. Er is hier dus sprake van economische binding, met een maatschappelijk belang voor de gemeente
Vierde lid: het vierde lid maakt het mogelijk om doorstromers, senioren, jongeren of een andere categorie woningzoekenden met een maatschappelijke binding aan een bepaalde wijk of bepaald gebied voorrang te geven bij woningen die gebouwd worden in die wijk of dat gebied. Het verlenen van voorrang aan deze groepen zorgt voor doorstroom of draagt bij aan de leefbaarheid in de wijk/bepaald gebied. Door senioren met voorrang in eigen gemeente te laten doorverhuizen, wonen zij passender zodat langer zelfstandig wonen mogelijk is, met behoud van het eigen sociale netwerk. Tegelijkertijd blijft er een grotere woning achter voor een gezin.
Voor jongeren en starters <35 jaar geldt dat zij het meest hebben te kampen met verdringing op de woningmarkt, zoals ook blijkt uit het woononderzoek De Bilt; Companen; juli 2020.
Vijfde lid: De in het derde en vierde lid bedoelde voorrang moet door burgemeester en wethouders worden uitgewerkt in een nadere regel.
Zesde lid: In dit lid is het percentage bepaald voor het aantal toewijzingen op basis van maatschappelijke of economische binding. Hiertoe behoren onder andere ook de urgentie waarvoor een bindingseis geformuleerd is.
Toelichting artikel 27. Gronden voor een urgent verklaring
Op grond van artikel 12 van de Huisvestingswet mag de Huisvestingsverordening regelen dat woningzoekenden waarvoor huisvesting dringend noodzakelijk is, bij bepaalde woningen voorrang krijgen. De wet geeft in artikel 12, derde en vierde lid van de wet drie categorieën woningzoekenden die daar in elk geval onder vallen (personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven, woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen en statushouders).
Op grond van artikel 13 van de Huisvestingswet beslissen burgemeester en wethouders over de indeling van woningzoekenden in urgentiecategorieën. De hiervoor genoemde drie categorieën zijn meegenomen in de opsomming van situaties die tot een urgentverklaring kunnen leiden.
Toelichting artikel 28. Algemene eisen voor een urgent verklaring
Eerste lid onder a: urgentie wordt alleen verleend aan ingezetenen. Dat betekent en dat men ingeschreven moet zijn in de basisregistratie personen, en in een woning moet wonen die bestemd is voor permanente bewoning. Om die reden komt bijvoorbeeld een huishouden dat permanent een recreatiewoning bewoont niet in aanmerking, want een recreatiewoning is niet bestemd voor permanente bewoning.
Eerste lid onder c: Het aantal situaties dat kan leiden tot een urgentverklaring, is beperkt tot noodsituaties. Urgenten krijgen immers een sterke positie, met een absolute voorrang ten opzichte van anderen, en ze worden binnen zes maanden gehuisvest. Door het beperken van het aantal urgentverklaringen kan een redelijk percentage woningen aan niet-urgenten worden toegewezen.
Zo is er doorgaans geen sprake van een noodsituatie:
- •als voor bepaalde omstandigheden een andere weg of procedure meer aangewezen is, bijvoorbeeld bij overlast van buren of burenruzie zijn de aangewezen instanties de politie, de rechtbank, bij gebrekkige woonruimte en huurgeschillen zijn de aangewezen instanties de verhuurder, de huurcommissie en de kantonrechter;
- •bij problemen in verband met kamerbewoning of inwoning (in ouderlijk huis of bij familie, vrienden of kennissen);
- •bij problemen bij gebrek aan woonruimte, bijvoorbeeld kamertekort na gezinsuitbreiding;
- •bij problemen in verband met beroepsomstandigheden, bijvoorbeeld woonwerkafstand.
Eerste lid onder e: een woningzoekende zal moeten kunnen aantonen dat hij eerst zelf naar een oplossing heeft gezocht. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een actief reactiepatroon op WoningNet (actief, minimaal twee keer per week, reageren op het woningaanbod in de gehele regio), geen geweigerde sociale huurwoningen in de afgelopen zes maanden en aantoonbare mogelijkheden met vermogen (zoals mogelijkheden om te huren/kopen met overwaarde door de verkoop van een woning of vermogen).
Eerste lid onder g: soms kan een woningzoekende zelf binnen zes maanden voor passende huisvesting zorgen en is urgentie dus niet nodig. Bijvoorbeeld als de woningzoekende een lange inschrijftijd heeft opgebouwd waardoor ook zonder urgentie snel woonruimte gevonden kan worden. Of als – door verkoop van de woning bijvoorbeeld – vermogen vrijkomt, waarmee lange tijd in de vrije sector gehuurd kan worden.
Toelichting artikel 29. Urgentie bij dreigende dakloosheid
Onder a: het gedwongen moeten verlaten van een dienstwoning levert een grond voor urgentie op. Een dienstwoning is een woning die nodig is om goed uitvoering te kunnen geven aan de arbeidsovereenkomst. Er is een direct verband tussen de aard van het werk en het bewonen van de woning. Het huurrecht is dan niet van toepassing, dus de woningzoekende staat bij het beëindigen van de arbeidsovereenkomst op straat. Voorbeelden van een dienstwoning zijn: een boswachterswoning, een portierswoning.
Als er geen direct verband is tussen de aard van het werk en het bewonen van de woning, is er geen sprake van een dienstwoning. Het huurrecht is dan wel van toepassing.
Zogenaamde verpleegstersflats zijn soms dienstwoningen en soms ook niet. Als een verpleegkundige intern woont, dus feitelijk een kamer in het ziekenhuis huurt, zal er sprake zijn van een echte dienstwoning. Betreft het echter flats die speciaal gebouwd zijn om verpleegkundigen aan woonruimte te helpen, dan is er geen direct verband tussen het werk en het bewonen van de flat en zal in de regel het huurrecht wel van toepassing zijn. En dan is er dus geen grond voor urgentie bij dreigende dakloosheid.
Toelichting artikel 30. Urgentie bij relatiebeëindiging
Eerste lid onder d: Zodra een van de ouders kan of had kunnen voorzien in de woningbehoefte van de kinderen, is er geen sprake van een urgentie. Van die situatie is bijvoorbeeld sprake als:
- •het huurrecht niet is opgeëist;
- •de rechter de woning aan een van de partners toewijst of een van de partners de lasten van de eigendomswoning zelfstandig kan dragen; of
- •er door een van de partners zoveel wachttijd is opgebouwd dat via het reguliere verdeelsysteem binnen zes maanden een woning kan worden verkregen.
Toelichting artikel 33. Urgentie bij mantelzorg
Eerste lid onder c: Voor het bepalen van het aantal kilometers wordt uitgegaan van de kortste begaanbare weg in de ochtend tussen de woning van de mantelzorger en woning van de mantelverzorger.
Toelichting artikel 35. Urgentie op maatschappelijke gronden
Onder b: Deze uitstroom betreft meestal uitstroom uit een gebouw dat geen woonruimte is.
Het kan echter ook uitstroom betreffen uit een zelfstandige woonruimte waarin de urgente woont op basis van een zorgcontract met de zorginstelling. Ook in dit geval wordt de bewoner urgent als hij door de instelling wordt voorgedragen voor uitstroom. De via bemiddeling toegewezen woning zal vaak de woning zijn waar deze bewoner al woont, maar nu moet wél een huisvestingsvergunning worden verstrekt, waarbij gecheckt wordt of de woning (nog wel) passend is qua aard, huurprijs en huishoudensgrootte.
Voordracht voor bemiddeling gaat als volgt: de instelling draagt een kandidaat voor door middel van een voordrachtformulier waarin in ieder geval wordt ingegaan op:
- •duur van het verblijf;
- •het traject naar zelfstandigheid dat is doorlopen; en
- •de begeleidingsbehoefte na doorstroming.
Toelichting artikel 36. Urgentie voor statushouders
Met de wijziging van de Huisvestingswet per 1 april 2017 verloren statushouders de automatische voorrangspositie op de woningmarkt. Voor de huisvesting van verblijfsgerechtigde statushouders wordt door het Rijk eens per half jaar een taakstelling opgelegd, waarbij het aantal verwachte verblijfsgerechtigden wordt gerelateerd aan het aantal inwoners van de gemeente. De Wet Revitalisering Generiek Toezicht bepaalt dat de provincie in de plaats kan treden bij taakverwaarlozing door de gemeente. Om aan de taakstelling te kunnen voldoen bepaalt de verordening dat statushouders een urgentiestatus behouden. Statushouders krijgen een aanbieding voor passende woonruimte. De urgentie is geldig tot het moment dat er een passend aanbod is gedaan.
Toelichting artikel 37. Urgentie voor gedupeerden van het aanbodsysteem
De hier bedoelde regionale klachtencommissie is de Klachtencommissie Woningcorporaties Regio Utrecht. Deze is ingesteld door de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht.
(In de Bilt is SWRU GAC WijDUZ; geschillenadviescommissie van Woongroen en NabijWonen voor Woongroen actief). Betrokkenen dienen zelf een klacht in te dienen bij de commissie.
Toelichting artikel 39. en 40. Aanvraag
urgentverklaring
, indieningsvereisten
Deze bepalingen zijn een uitwerking van artikel 13 van de wet, dat bepaalt dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening regels stelt over de wijze waarop woningzoekenden kunnen verzoeken om indeling in een urgentiecategorie.
Toelichting artikel 42. Zoekprofiel
Tweede lid: Dit artikellid beperkt de keuzemogelijkheid voor urgenten tot flatwoningen (het woningtype dat over het algemeen het minst schaars is). Dit biedt duidelijkheid en zorgt voor een optimale afstemming van de zoekprofielen in de woningmarktregio.
Derde lid: Bij een urgentie op volkshuisvestelijke gronden geldt een ruimer zoekprofiel.
Dit vanwege de wezenlijk andere positie waarin stadsvernieuwingsurgenten zich bevinden in vergelijking tot andere urgenten. In geval van stadsvernieuwing wordt men urgent omdat de gemeente en de eigenaar van de woning andere plannen hebben met de grond waarop de woning staat. De bewoner vraagt niet zelf om persoonlijke redenen om urgentie, maar wordt gevraagd de woning te verlaten in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang.
Deze positie rechtvaardigt een breder en ruimer, regionaal geldend zoekprofiel.
Zesde lid: Bij urgentie wegens mantelzorg of op medische gronden kan om medische redenen een ander type woonruimte nodig zijn. Daarbij moet men over het algemeen denken aan een gelijkvloerse woning.
Zevende lid: Er kan van het standaard zoekprofiel worden afgeweken als volgens burgemeester en wethouders huisvesting in de woongemeente dringend gewenst is en dit met het standaard zoekprofiel niet mogelijk is. Ook in gevallen waarbij de leefbaarheid in het geding is kunnen burgemeester en wethouders een tweede zoekprofiel instellen. De verruiming van het tweede zoekprofiel komt tegemoet aan de wens om het zoekgebied van urgenten te kunnen verruimen, zodat er minder kans op stapeling van negatieve effecten ontstaat. Dit tweede zoekprofiel geldt dan echter alleen in de gemeente waar de urgentverklaring wordt afgegeven.
Toelichting artikel 45. Rangorde
Derde lid: Hier is een rangorde aangebracht zodat in alle gevallen een kandidaat geselecteerd kan worden, ook als er geen kandidaten zijn die voldoen aan alle voorrangregels die voor een bepaalde woonruimte gelden. In die gevallen zal in de rangorde a.- l. eerst rang l. buiten beschouwing worden gelaten, dan k. en zo verder tot een of meerdere kandidaten overblijven die voldoen.
Vierde lid: Mocht de in het derde lid beschreven rangorde tussen voorrangsregels nog steeds niet leiden tot duidelijkheid over degene die de huisvestingsvergunning zou moeten krijgen, dan hakken burgemeester en wethouders de knoop door.
Als deze bevoegdheid gemandateerd wordt aan een toegelaten instelling, dan rapporteert deze met het oog op transparantie jaarlijks over de manier waarop hieraan invulling is gegeven, zie artikel 73. Die rapportageplicht geldt overigens voor het gehele artikel 45. De transparantie is hierbij gebaat.
Vijfde lid: Om in het advertentiemedium woonruimte te mogen aanwijzen waarvoor urgent verklaringen niet gelden, is de volgende procedureafspraak gemaakt:
- -toegelaten instellingen bepalen in welke woningcomplexen in potentie ter beschikking komende woonruimten uitgesloten kunnen worden voor urgent woningzoekenden.
- Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat deze complexen in hun geheel worden uitgesloten. Wanneer in een geoormerkt complex een woonruimte ter beschikking komt, wordt op dat moment beoordeeld of deze daadwerkelijk wordt aangewezen als woonruimte waar de urgent verklaring niet geldt. Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om:
  - •een zeer gewilde woning die naar verwachting een veel hoger dan gemiddeld aantal reacties zal opleveren;
  - •een toegankelijke woonruimte of seniorenwoonruimte;
  - •een woning in een complex die vanuit het perspectief van leefbaarheid niet geschikt is.
Hier moet overigens terughoudend mee worden omgegaan, het is niet de bedoeling te veel woningen uit te sluiten voor urgent woningzoekenden. Daarom mag per jaar niet meer dan 5% van het totaal aantal woningen per gemeente dat in het voorgaande jaar met het aanbodmodel is aangeboden, worden aangemerkt als woning waarop de voorrangsregel "urgent" niet van toepassing was. Het aanbod via het lotingmodel valt buiten de 5%-regeling, omdat bij loten urgenten nooit voorrang hebben. De toegelaten instellingen rapporteren jaarlijks achteraf hoe aan dit artikellid invulling is gegeven, zie hiervoor artikel 73.
Toelichting artikel 46. Toepasselijkheid voorrangsgronden en rangorde
middenhuurwoningen
Voor middenhuurwoningen geldt een beperkter aantal voorrangsregels. Doelstelling is het doorstromen vanuit sociale huur te bevorderen en de mogelijkheid te geven in voorkomende gevallen voorrang te geven aan specifieke doelgroepen of aan woning zoekenden met een maatschappelijke of economische binding.
Toelichting artikel 47. Voorrangsgronden
middenhuurwoningen
Ook voor middenhuurwoningen is een huisvestingsvergunning verplicht en die wordt niet verleend als het huishoudinkomen te hoog is.
De hoofdregel is dat doorstromers voorrang hebben (eerste lid). Het is echter mogelijk (tweede lid) om in een nadere regel woonruimte in de middenhuursector aan te wijzen waar daarnaast of in plaats daarvan andere voorrangsgronden gelden. De verordening kan eenvoudigweg niet elke bijzondere situatie op voorhand regelen. Met dit artikelonderdeel krijgen burgemeester en wethouders dus enige manoeuvreer ruimte bij de verdeling van woonruimte. Omdat er een besluit van burgemeester en wethouders voor nodig is, dat gepubliceerd wordt op www.overheid.nl, én omdat burgemeester en wethouders jaarlijks rapporteren aan de raad over het verlenen van deze voorrang, is transparantie gewaarborgd.
Toelichting artikel 48. Rangorde
middenhuurwoningen
Voor de rangorde geldt dat woningzoekenden die doorstromers zijn als eerste in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Indien er meer kandidaten zijn dan woonruimte, dan geldt de inschrijfduur.
Hoofdstuk 4. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
Toelichting artikel 49. Aanwijzing
vergunningplichtige
woonruimte, vrijstelling
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 21, eerste lid, van de wet.
Eerste lid: in het eerste lid is bepaald voor welke woonruimten de vergunningseis geldt.
Deze aanwijzing is gedaan met het oog op het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet).
Met de vergunning worden vier soorten wijzigingen in de woningvoorraad gereguleerd, te weten:
- •Onttrekking: ‘anders dan ten behoeve van de eigen bewoning of het eigen gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de functie tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden’. Onder het onttrekken aan de functie tot bewoning wordt verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden. Onder onttrekken valt ook het deels onttrekken van woonruimte in een pand, waardoor de woonruimte als geheel niet meer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor de woning zonder die onttrekking geschikt was. Dit is bijvoorbeeld het geval als een of meer kamers in een woning worden gebruikt voor hennepteelt.
- •Samenvoeging: ‘anders dan ten behoeve van de eigen bewoning of het eigen gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden’. Deze vergunning is dus alleen verplicht wanneer de eigenaar niet zelf in de samengevoegde woning gaat wonen, maar deze gaat verhuren.
- •Omzetting: ‘van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden’. Door de aanpassing van de huisvestingswet valt het omzetten van onzelfstandige woonruimte naar een zelfstandige woonruimte ook onder de vergunningsplicht. Zowel artikel 49 lid c. en d. van de huisvestingsverordening vallen daarom onder omzetten. Het omzetten van luxe kamers of (woon)studio’s bijvoorbeeld door het aanbrengen van eigen voorzieningen word hiermee tegengegaan. Woningdelen valt ook onder de categorie omzetting. Wanneer de woning wordt omgezet in onzelfstandige woonruimten en verhuurd wordt aan maximaal drie personen is geen omzettingsvergunning nodig.
- •Woningvorming (bouwkundige splitsing): Een woonruimte ‘te verbouwen tot twee of meer woonruimten’. Bij woningvorming gaat het om een eigenaar die een bestaande woning feitelijk opdeelt in meer woonruimten, die afzonderlijk in de huurmarkt worden gezet zonder dat het gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten.
Tweede lid: het tweede lid van artikel 49 regelt dat er geen onttrekkingsvergunning nodig is als de onttrekker een toegelaten instelling is en er aan die onttrekking een besluit van burgemeester en wethouders ten grondslag ligt. Hierbij moet gedacht worden aan bijvoorbeeld een peildatumbesluit voor de sloop (en nieuwbouw) in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang.
Toelichting artikel 50. Aanvraag vergunning
Dit formulier is te vinden op de website van de gemeente De Bilt. Als een woningzoekende een woning gaat huren bij een woningcorporatie, dan regelt de woningcorporatie de huisvestingsvergunning.
Toelichting artikel 51. Weigeringsgronden
Uitgangspunt is dat er een afweging moet plaatsvinden tussen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad valt het belang van het tegengaan en verder voorkomen van schaarste en het belang van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand oftewel de leefbaarheid.
De belangenafweging bestaat dan ook uit een volkshuisvestelijke toets en een leefbaarheidstoets.
Bij de volkshuisvestelijke toets wordt getoetst aan gemeentelijke uitgangspunten, zoals vastgelegd in de woonvisie. Naast de volkshuisvestelijke toets geldt de leefbaarheidstoets.
Toelichting artikel 52. Leefbaarheidstoets
Uitgangspunt van de leefbaarheidstoets is om een afweging mogelijk te maken tussen het belang van het behouden van een prettige leefomgeving, het beschermen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. In het licht van het huidige tekort aan woningen voor studenten, jongeren- en starters is de leefbaarheidstoets aangepast aan het type aanvraag. Hierdoor wordt het makkelijker om woonruimte toe te voegen, zonder de druk op de leefbaarheid te veel op te laten lopen.
De toets bestaat uit twee delen. Het eerste deel bestaat uit een fysieke leefbaarheidstoets (eerste lid onder a), waarbij eisen worden gesteld aan oppervlak en geluidwerendheid van de te splitsen of te vormen extra woonruimte(n) of bij het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten. Deze fysieke eisen zijn gericht op het waarborgen van de leefbaarheid in de omgeving van het pand en daarmee aan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bij de aanvraag moeten gegevens worden overgelegd waaruit blijkt dat aan deze fysieke leefbaarheidseisen wordt voldaan. Ook wordt gekeken of na het treffen van maatregelen wel wordt voldaan aan de leefbaarheidseisen.
Indien dat niet het geval is, dan wordt de aanvraag niet in behandeling genomen of geweigerd.
Het tweede deel betreft een algemene leefbaarheidstoets (eerste lid onder b.).
Daarbij wordt op grond van verschillende leefbaarheidsaspecten uit de desbetreffende wijk of buurt (zoals de algemene wijkscore, het beeld van de wijk, mate van ervaren overlast, clustervorming; parkeeroverlast, aspect bergruimte) bekeken of de wijk al onder druk staat en of door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid naar verwachting onevenredig toeneemt. Hierbij is ook de weerbaarheid van de buurt van belang.
Toelichting artikel 53. Voorwaarden en voorschriften
Het gaat hier om voorwaarden en voorschriften die aan het verlenen van de vergunning worden verbonden en dus in de vergunning worden opgenomen. Mocht aan deze voorwaarden en voorschriften niet worden voldaan, dan kan de vergunning worden ingetrokken.
De periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden zal in de regel één jaar bedragen.
Toelichting artikel 57. Aanwijzing
vergunningplichtige
gebouwen, vrijstelling.
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 22, eerste lid, van de wet. Voor het in appartementsrechten splitsen van een gebouw bevattende woonruimte dat behoort tot een in het eerste lid aangewezen categorie is een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. Deze aanwijzing is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet).
Toelichting artikel 58. Aanvraag vergunning
Dit formulier voor de kadastrale splitsingsvergunning is te vinden op de website van gemeente De Bilt.
Toelichting artikel 59. Voorwaarden en voorschriften
Het gaat ook hier om voorwaarden en voorschriften die aan het verlenen van de vergunning worden verbonden en dus in de vergunning worden opgenomen.
Mocht aan deze voorwaarden en voorschriften niet worden voldaan, dan kan de vergunning worden ingetrokken. De periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden zal in de regel één jaar bedragen.
Toelichting artikel 60. Weigeringsgronden
Omdat door een kadastrale splitsing de feitelijke woonsituatie niet verandert in de zin dat er meerdere zelfstandige of onzelfstandige woningen ontstaan of dat er meer bewoners in het pand komen wonen, is de leefbaarheidstoets geen voorwaarde voor de kadastrale splitsingsvergunning. Wel is voorwaarde dat er een omgevingsvergunning moet zijn verleend voor de bouwkundige splitsing die aan de kadastrale splitsing vooraf is gegaan. Dus er mag geen sprake zijn van een illegale verbouwing. Bij bouwkundige splitsing is de leefbaarheidstoets al uitgevoerd.
Als weigeringsgronden is de onderhoudstoestand van de desbetreffende woonruimte(n) opgenomen. Hiermee wordt greep gehouden op de hoeveelheid goedkope woonruimte in de vorm van huurappartementen en op de onderhoudstoestand van de te verkopen appartementen. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen te kunnen verkopen.
Toelichting artikel 65. Aanwijzing beschermde woonruimte
In het eerste lid is bepaald dat de ‘beschermde’ woonruimten die in het tweede lid zijn aangewezen, niet in gebruik gegeven mogen worden zonder vergunning (‘verhuurvergunning opkoopbescherming’). Het verbod geldt volgens het eerste lid en overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de wet slechts voor de eerste vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering.
De wet spreekt van ‘in gebruik geven’ van woonruimte. Verhuren is daarvan de meest voorkomende vorm.
In het tweede lid wordt in de aanhef verduidelijkt dat de aanwijzing alleen geldt voor bestaande woonruimte. Het is nooit de bedoeling geweest dat ook nieuwbouwwoningen onder de werking van de opkoopbescherming zouden vallen, maar de huidige Huisvestingswet is op dat punt niet duidelijk. In de nieuwe Huisvestingswet is dit verduidelijkt door de toevoeging van het woord “bestaande” in artikel 41. In deze verordening anticiperen wij hier op en in de definitie van bestaande woonruimte wordt de definitie daarvan in de Memorie van toelichting bij de nieuwe Huisvestingswet gevolgd. Voor de verhuur van nieuwbouwwoningen hoeft dus geen verhuurvergunning opkoopbescherming aangevraagd te worden.
De bescherming van nieuwbouwwoningen wordt niet in deze verordening geregeld.
Voor nieuwbouwwoningen wordt dit geregeld met een zelfbewoningsplicht. Bij een zelfbewoningsplicht wordt via privaatrechtelijke overeenkomst (erfpacht, koopovereenkomst) de nieuwe eigenaar (en daaropvolgende eigenaren) verplicht om de woning voor in beginsel vijf jaar zelf te blijven bewonen. Waar de zelfbewoningsplicht alleen voor nieuwbouw privaatrechtelijk kan worden afgedwongen, kan de opkoopbescherming (via het publiekrecht) op (alle) bestaande woningen van toepassing worden verklaard. De opkoopbescherming bepaalt dat de woning niet mag worden verhuurd en is daarmee feitelijk een verhuurverbod.
In het tweede lid wordt onder a. de hele gemeente aangewezen waar het stelsel van opkoop bescherming geldt.
Onder b. wordt aangewezen welke WOZ-waarde als grens geldt voor de prijsgrens opkoopbescherming.
Onderdelen c. en d. zijn wettelijk verplicht.
Onderdeel e. regelt dat woonruimte die verkocht of gekocht wordt door een gemeente of toegelaten instelling, buiten de aanwijzing valt. Dit is omdat de gemeente en toegelaten instellingen beschermde woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende, matige prijzen. Daarom is het niet nodig de vergunningplicht ook voor hun bezit te laten gelden, en wordt een zinloos aanvragencircus voorkomen.
Toelichting artikel 66. Prijsgrens opkoopbescherming
In dit artikel wordt aangegeven hoe de prijsgrens opkoopbescherming wordt geïndexeerd.
Dat gebeurt jaarlijks. De gemeente De Bilt volgt hierin de zestig procent WOZ waarde methode van de gemeente Utrecht.
Met deze methode, waarbij de WOZ waarden vastgesteld worden overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken, wordt gewaarborgd dat de prijsgrens opkoopbescherming mee schuift met wijzigende koopprijzen, waardoor steeds 60% van koopwoningen onder de opkoopbescherming valt.
Toelichting artikel 67. Criteria voor verlening verhuurvergunning opkoopbescherming
De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob). Op grond van artikel 43, eerste lid, van de wet kan de vergunning dan worden geweigerd.
De in het eerste lid onder a., b. en c. genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ staan in artikel 41, derde lid, van de wet. In die gevallen móet de vergunning worden verleend. Dit ontslaat de toekomstige huurder van de woning niet van de verplichting uit artikel 2, eerste lid van deze huisvestingsverordening.
De wet biedt ruimte om daarnaast ook voor andere situaties een vergunning mogelijk te maken. In het tweede lid zijn daarom enkele situaties opgenomen waar een vergunning kán worden verleend:
- •als er in een overeenkomst tussen eigenaar en gemeente afspraken zijn gemaakt over de verhuur: burgemeester en wethouders zijn degenen die het besluit nemen een dergelijke overeenkomst aan te gaan; het ligt dus voor de hand dat zij ook zullen willen meewerken aan de vervolgens noodzakelijke verhuurvergunning opkoopbescherming;
- •als het belang van verhuur zwaarder weegt dan het belang van de opkoopbescherming. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn bij verhuur door maatschappelijke instellingen aan bijzondere doelgroepen, of bij projecten die in lijn zijn met vastgesteld gemeentelijk beleid, verhuur door wooncoöperaties en dergelijke. Het gaat hier dus steeds om het afwegen van het verhuurbelang waarvoor de vergunning wordt gevraagd tegen het belang van opkoopbescherming, waarop dit hoofdstuk is gericht. Al met al staat de opkoopbescherming duidelijk voorop, maar is er een genuanceerd afwegingskader voor de in dit lid bedoelde gevallen.
Als het in gebruik geven van de beschermde woonruimte niet valt onder een van de in dit artikel genoemde gronden voor vergunningverlening, wordt de vergunning geweigerd.
Als dit in een specifiek geval naar het oordeel van burgemeester en wethouders tot onaanvaardbare hardheid zou leiden, kunnen burgemeester en wethouders op grond van de hardheidsclausule van artikel 72 gemotiveerd van deze verordening afwijken.
De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Dat de opkoopbescherming nadelig kan uitvallen voor een verhuurder is op zich geen reden voor toepassing van de hardheidsclausule.
De afwegingsmogelijkheid uit artikel 67, tweede lid onder c., en de hardheidsclausule van artikel 72, bieden voldoende mogelijkheden voor maatwerk. Daarom is ervoor gekozen om naast de vergunningsmogelijkheid uit de wet en de in artikel 67, tweede lid onder a. en b. genoemde situaties niet ook nog de ontheffingsmogelijkheid uit de wet in deze verordening op te nemen.
Het vierde lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen. Als de vergunning is verleend in verband met ingebruikgeving aan een bloedverwant of wegens verblijf elders (eerste lid onder a. en b.) dan worden de betrokkenen eraan herinnerd doordat de namen van de betrokken personen in de vergunning moeten worden vermeld, zie het derde lid.
De vergunning eindigt in elk geval vier jaar na de datum van inschrijving van de woning in de openbare registers, omdat vanaf dat moment de opkoopbescherming vervalt. Als de woning wordt verkocht, gaat voor de nieuwe eigenaar de periode van vier jaar weer lopen.
Toelichting artikel 70. Intrekkingsgronden
In artikel 67, vierde lid, is bepaald dat een vergunning vervalt als de situatie waarvoor de vergunning is verleend, eindigt. Daarom kan in het artikel over intrekking van de vergunning worden volstaan met de bibob-intrekking en de intrekking op grond van onjuiste inlichtingen. De mogelijkheid van een ‘bibob-intrekking’ is in artikel 44, eerste lid, van de wet geregeld.
Het intrekken van een vergunning als blijkt dat deze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend, is vanzelfsprekend.
Hoofdstuk 5. Slotbepalingen
Toelichting artikel 71. Experimenten
De raad kan een experimentregeling in het belang van de volkshuisvesting vaststellen, die afwijkt van de Huisvestingsverordening. Uiteraard moeten daarbij wel de kaders uit de Huisvestingswet in acht genomen worden. Onder experiment wordt in dit artikel verstaan: het tijdelijk afwijken van één of meer bepalingen van de verordening met het oog op het uitproberen van een methode en het verzamelen van gegevens, om te beoordelen of de afwijking permanent kan worden gemaakt.
Toelichting artikel 72. Hardheidsclausule
In bijzondere gevallen kunnen burgemeesters en wethouders gemotiveerd een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan, gelet op het belang dat deze verordening beoogt te beschermen, tot onaanvaardbare hardheid zou leiden. Als bijvoorbeeld een woningzoekende zich in een levensbedreigende of daarmee vergelijkbare situatie bevindt, maar niet voldoet aan de regels voor een urgentverklaring, en die situatie alleen door middel van een urgentie kan worden verholpen, dan zou die woningzoekende op basis van de hardheidsclausule toch een urgentie kunnen krijgen.
De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan.
Toelichting artikel 73. Rapportageverplichting
De manier waarop woonruimte wordt verdeeld, moet transparant zijn. Anderzijds moet er wel enige ruimte zijn voor flexibiliteit en maatwerk. Daar waar in deze verordening een dergelijke flexibiliteit is ingebouwd, is transparantie gewaarborgd doordat hetzij het besluit gepubliceerd wordt op overheid.nl, hetzij burgemeester en wethouders erover rapporteren aan de raad, hetzij – als het besluiten van een toegelaten instelling, al dan niet op basis van mandaat – betreft, door rapportage in de Regionale corporatiemonitor van de RWU. Burgemeester en wethouders kunnen desgewenst nog nadere informatie vragen.
Toelichting artikel 74. Bestuurlijke boete
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeente raad in de Huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de daar genoemde artikelen of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet.
Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Artikel 35 van de wet bepaalt dwingend welke boetes wanneer ‘ten hoogste’ kunnen worden opgelegd. Voor de leesbaarheid zijn de verschillende overtredingen en daaraan gekoppelde boetes als bijlage bij de verordening opgenomen.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete.
Bij de vaststelling van de hoogte van de bestuurlijke boete is de aard van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid bepalend:
- 1.
Is er sprake van een eerste overtreding? Dan geldt een lagere boete dan bij tweede en volgende overtredingen, waar men het maximumbedrag betaalt. Van een tweede overtreding is sprake als er binnen drie jaar eenzelfde overtreding wordt geconstateerd. Daarbij dient de vorige overtreding beëindigd te zijn en dient er sprake te zijn van een nieuwe overtreding van hetzelfde verbodsartikel. Ditzelfde principe geldt ook voor een derde, vierde en volgende overtreding.
- 2.
Gaat het om een normale of een bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar?
- De verwijtbaarheid van de overtreder is hierbij in het geding. Is er sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter, dan mag van de verhuurder en eigenaar verwacht worden dat deze meer rekening houdt met de omgeving en de regelgeving. Particuliere huurders mogen erop vertrouwen dat de bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar de regelgeving naleeft.
- Er is sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter als de verhuurder of eigenaar de woonruimte in gebruik geeft, onttrekt, samenvoegt of omzet met het oogmerk om winst te halen. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn:
  - a.
als een verhuurder een woonruimte (onder)verhuurt voor een prijs hoger dan de marktconforme vastgestelde huurprijs;
  - b.
als een eigenaar meer dan twee panden in bezit of in de verhuur heeft en deze gebruikt om inkomsten te genereren.
- 3.
Ten derde is er sprake van verwijtbaarheid als de overtreding wordt begaan door iemand die voorafgaand aan de overtreding wel in het bezit was van een tijdelijke omzettingsvergunning, maar waarvan de vergunning is vervallen of verlopen op het moment van overtreding. Van oud-vergunninghouders mag verwacht worden dat ze op de hoogte zijn van de geldende regels en is er sprake van een hogere verwijtbaarheid wanneer zij die regels toch overtreden. Vandaar dat voor die categorie overtreders een hogere boete geldt.
Toelichting artikel 76. Overgangsbepaling
Eerste lid: in het eerste lid is overgangsrecht opgenomen voor al verleende vergunningen.
Deze vergunningen worden gelijkgesteld met de vergunningen die op grond van deze verordening zijn verleend.
Tweede lid: in het tweede lid is overgangsrecht opgenomen voor bestaande inschrijvingen als woningzoekende. Deze inschrijvingen worden beschouwd als inschrijvingen, gedaan onder deze verordening, met behoud van de opgebouwde inschrijfduur.
Derde lid: in het derde lid is geregeld dat aanvragen die zijn ingediend op grond van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023 worden afgehandeld volgens deze verordening.
Vierde lid: tot slot het vierde lid: deze verordening bepaalt dat een experimenteerregeling door de raad wordt vastgesteld. Onder de vorige verordening konden burgemeester en wethouders zo'n experimenteerregeling vaststellen. Met dit lid blijven nog lopende experimenten rechtsgeldig. Aangezien deze experimenten altijd tijdelijk zijn en een vooraf gesteld eindpunt hebben, zullen deze experimentregelingen uiteindelijk alle beëindigd zijn.
Bijlage
2:

Tabel bestuurlijke boete
Overtreding | Huisvestingswet (Hvw) en Huisvestingsverordening (Hvv) | Kolom A Boete bij 1e overtreding | Kolom B Boete bij 2e overtreding | Kolom C Boete bij 3e overtreding | Kolom D Boete bij 4e overtreding en verder
Overtreding I In gebruik nemen van aangewezen woonruimte zonder vergunning | artikel 8, eerste lid Hvw; artikel 2, eerste lid Hvv | € 340 | € 340 | € 340 | € 340
Overtreding II In gebruik geven van aangewezen woonruimte zonder vergunning | Artikel 8, tweede lid Hvw; artikel 2, eerste lid Hvv | | | |
niet bedrijfsmatig | € 5.000 | € 18.500 | € 18.500 | € 18.500
bedrijfsmatig | € 7.500 | € 18.500 | € 18.500 | € 18.500
Overtreding III Onttrekken en samenvoegen van woonruimte, het omzetten van zelfstandige woonruimte, woonvorming zonder vergunning en splitsing | Art 21, eerste lid, en 22, eerste lid Hvw; artikel 49 en 57 Hvv | | | |
niet bedrijfsmatig | € 5.000 | € 18.500 | € 18.500 | € 18.500
bedrijfsmatig | € 7.500 | € 18.500 | € 18.500 | € 18.500
Onttrekken, samenvoegen, woningvormen, onttrokken, samengevoegd of in verbouwde staat houden, kadastrale splitsing van woonruimte: Handelen in strijd met de vergunning-voorwaarden of voorschriften | Artikel 26 Hvw; artikel 53 en 59 Hvv | | | |
niet bedrijfsmatig | € 1.500 | € 3.000 | € 6.000 | € 18.500
bedrijfsmatig | € 6.250 | € 7.500 | € 15.000 | € 18.500
Overtreding IV Omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte zonder vergunning | Artikel 21, 1e lid Hvw, artikel 49 Hvv | | | |
niet bedrijfsmatig | € 3.000 | € 6.000 | € 12.000 | € 18.500
bedrijfsmatig | € 12.500 | € 15.000 | € 18.500 | € 18.500
Bij een vervallen of verlopen omzettings vergunning | € 5.000 | € 7.500 | € 12.500 | € 18.500
Omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte: Handelen in strijd met de vergunning voorwaarden of voorschriften. | Artikel 26 Hvw, artikel 53 Hvv | | | |
niet bedrijfsmatig | € 1.500 | € 3.000 | € 8.000 | € 18.500
bedrijfsmatig | € 6.250 | € 7.500 | € 15.000 | € 18.500
Overtreding V Aanbieden woonruimte voor toeristische verhuur zonder registratienummer | Artikel 23a, eerste lid Hvw; artikel 62 Hvv | € 150 | € 8.700 | € 8.700 | € 8.700
Overtreding VI In gebruik geven woonruimte voor particuliere vakantieverhuur voor meer dan 60 dagen per jaar | Artikel 23b eerste lid Hvw; artikel 63 eerste lid Hvv | Bij over- schrijding van 1 of 2 dagen € 150 per dag. Bij over -schrijding van meer dagen, aantal dagen X € 350 | € 21.750 | € 21.750 | € 21.750
Overtreding VII In gebruik geven woonruimte voor particuliere vakantiehuur zonder melding bij B&W | Artikel 23b, tweede lid Hvw; artikel 63 tweede lid Hvv | € 250 + € 150 X aantal dagen | € 8.700 | € 8.700 | € 8.700
Overtreding VIII Publiceren advertentie door dienstverlener na in kennisstelling bereik maximumcriterium | Artikel 23e Hvw; artikel 64 vierde lid Hvv | € 8.700 | € 8.700 | € 8.700 | € 8.700
Overtreding IX Publiceren advertentie door dienstverlener zonder registratienummer | Artikel 23a, derde lid Hvw; artikel 62, tweede lid Hvv | € 8.700 | € 8.700 | € 8.700 | € 8.700
Overtreding X Niet informeren aanbieder van woonruimte door dienstverlener over geldende regels toeristische verhuur | Artikel 23d Hvw | € 8.700 | € 8.700 | € 8.700 | € 8.700
Overtreding XI Het in gebruik geven van een beschermde woonruimte zonder verhuurvergunning opkoop- bescherming | Artikel 41 Hvw; artikel 65 Hvv | | | |
niet bedrijfsmatig | € 7.500 | € 18.500 | € 18.500 | € 18.500
bedrijfsmatig | € 12.500 | € 18.500 | € 18.500 | € 18.500