GEMEENTEBLAD
Officiële uitgave van de gemeente Zevenaar

Grondprijsbrief 2022 gemeente Zevenaar
1.

Definities
Bijkomende kosten: kosten die bovenop de bouwkosten komen, bestaande uit honoraria (o.a. architect, constructeur) en verschotten, projectontwikkelingskosten, heffingen en aansluitingskosten, verzekeringen, financieringskosten, aanloopkosten en winst en risico.
Bouwkosten: de bouwkosten van een opstal, exclusief meerwerk en exclusief BTW, maar inclusief rentekosten, ontwikkelingskosten (winst en risico van de aannemer), overdrachtskosten en dergelijke.
BVO: bruto vloeroppervlakte volgens de NEN 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.
GBO: gebruikersoppervlakte. Het GBO is gelijk aan het BVO minus:
- •gevels en dragende wanden;
- •de vloeroppervlakken waarboven de vrije hoogte minder is dan 1,5 m, met uitzondering van vloeren onder trappen;
- •trapgaten, liftschachten of vides groter dan 4 m^2.
Grondquote: het waarde aandeel van de grond (de grondprijs) in de VON-prijs van het vastgoed.
Kerkdorp: de overige kernen van de gemeente Zevenaar, behoudens de kern Zevenaar. Deze overige kernen zijn: Aerdt, Angerlo, Babberich, Giesbeek, Herwen, Lathum, Lobith, Oud Zevenaar, Pannerden, Spijk en Tolkamer.
Residuele grondwaarde: de grondwaarde die resteert indien de commerciële waarde van het totale eindproduct, wordt verminderd met de stichtingskosten.
Sociale huurwoning: huurwoning waarbij de huur lager is dan de liberalisatiegrens. Deze liberalisatiegrens wordt jaarlijks van Rijkswege vastgesteld. Dit huurbedrag is tevens ook de maximale huurgrens om in aanmerking te komen voor huurtoeslag.
Stad Zevenaar: dit betreft de kern Zevenaar inclusief de nieuwbouwwijk Groot Holthuizen. Onder de stad Zevenaar vallen niet de kerkdorpen (zie boven).
Stichtingskosten: de som van de bouw- en bijkomende kosten, exclusief de kosten voor de grond.
V.O.N.: Vrij Op Naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van ‘vrij op naam’ is ‘kosten koper’. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris- en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten. Onder de V.O.N.-prijs wordt verstaan de verkoopprijs van een complete woning (dus een -zonder meerwerk- bewoonbare woning).
Vrije sector woning: alle woningen met uitzondering van de woningen in categorie sociale huur.
2.

Inleiding
In de Nota Grondbeleid 2021 Gemeente Zevenaar staat onder meer dat uitgifte van bouwgrond geschiedt tegen marktconforme grondprijzen, gebaseerd op de functie van de uit te geven bouwgronden. De beleidslijn luidt vervolgens:
De grondprijzen zijn bepaald met de residuele grondwaardemethode en betreffen bouwrijpe grond. Jaarlijks geven Burgemeester & Wethouders inzicht in de te hanteren methoden en prijzen in de grondprijzennota, waarbij tevens rekening wordt gehouden met Europese wet- en regelgeving. Afwijkingen van het grondprijsbeleid zijn voorbehouden aan het college mits deze vallen binnen de kaders van de desbetreffende vastgestelde grondexploitatie.
Om uitvoering te geven aan deze nota stelt het College van B&W een grondprijsbrief periodiek vast
Net als voorgaande jaren heeft de gemeente Zevenaar het actualiseren van het grondprijsbeleid voor 2022 in eigen beheer uitgewerkt. Hierbij is gebruik gemaakt van externe (markt)informatie en adviezen.
De voorliggende grondprijsbrief geeft uitsluitend inzicht in de te hanteren grondprijzen/grondprijsmethodieken binnen onze gemeentegrenzen en gaat niet over het proces rond het verkopen van gemeentelijke gronden en vastgoed.
Leeswijzer
Voorafgaand aan deze inleiding staan de definities opgenomen zoals deze in de grondprijsbrief worden gehanteerd (hoofdstuk 1). In hoofdstuk 3 worden per functie de gekozen grondprijsmethodiek en grondprijzen toegelicht. Voor woningbouw wordt hierbij onderscheid gemaakt in de bouwvorm (eengezinswoningen of appartementen), de locaties (in de kerkdorpen of in Zevenaar) en de prijsklasse (sociaal of vrije sector). In hoofdstuk 4 staat een samenvatting van het grondprijsbeleid. Hoofdstuk 5 geeft aan waar vragen over de grondprijzenbrief kunnen worden gesteld. In de bijlage zijn de verschillende grondprijsmethodieken beschreven, en is de keuze van Zevenaar voor een specifieke methodiek per functie onderbouwd.
Inwerkingtreding en uitzonderingen
De in voorliggende grondprijsbrief gehanteerde methoden en prijzen treden in werking vanaf de vaststelling door het college van B&W d.d. 25 januari 2022. Deze grondprijsbrief is geldend totdat een actualisatie bij collegebesluit in werking treedt, dan wel tot het moment dat een nieuwe grondprijsbrief is vastgesteld.
De voorliggende grondprijsbrief is niet van toepassing op reeds ondertekende koopovereenkomsten dan wel reeds schriftelijk gedane aanbiedingen. Voor de aangeboden kavels ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels) geldt bovendien dat gedane aanbiedingen van voor 31 december 2021 moeten zijn geconcretiseerd vóór 1 juli 2022 in een ondertekende koopovereenkomst. Voor aanbiedingen van na 31 december 2021 en koopovereenkomsten welke na 1 juli 2022 worden ondertekend gelden de bepalingen conform voorliggende grondprijsbrief.
Het college heeft de Uitgifteprocedure De Holtkamp en De Stede (Groot Holthuizen) op 19 oktober 2021 vastgesteld (Z/21/397960/INT/21/1048114). Op de -in deze uitgifteprocedure- genoemde kavels is de grondprijsbrief 2022 eveneens van toepassing. Het gaat hier om de vrije kavels welke in onderstaande kaart zijn omcirkeld:
Bepaling grondprijzen woningbouw
Bij het uitvoeren van de marktanalyse voor de woningbouwprijzen is hoofdzakelijk gebruik gemaakt van nieuwbouwprojecten in Zevenaar en in de regio. Vervolgens is op basis van deze marktanalyse voor elk woningtype een residuele grondwaardeberekening opgesteld. Deze residuele berekening gaat uit van gemiddelde woningtypes waarbij gemiddelde oppervlaktes en kaveloppervlakten worden gehanteerd. Op basis van de residuele berekening zijn de grondquotes bepaald. Mede doordat er grondquotes gehanteerd worden kan geconcludeerd worden dat de grondprijzen meebewegen met de fluctuatie van de VON-prijzen van de nieuwbouwwoningen.
In deze grondprijsbrief is ten aanzien van de kavels ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels, zie § 3.1.4) de bepaling opgenomen dat er vanaf heden een zelfbewoningsplicht van tenminste 4 jaar geldt.
Ten behoeve van woningbouw is een categorie opgenomen ten behoeve van particulieren die reeds een kavel in eigendom hebben. Waar mogelijk kunnen zij extra bouwgrond verwerven indien deze direct grenst aan de eigen kavel. Voor deze gronden is een aparte grondprijs bepaald(§ 3.1.7).
Grondprijzen bedrijventerreinen
Omdat de uitgifte van grond op het Businesspark 7Poort voorspoedig verloopt is het aanbod beperkt. Dit houdt in dat er meer maatwerk wordt toegepast op zowel programmering als prijsstelling. Dit betekent onder meer dat de grondprijs voor bedrijventerreinen op aanvraag wordt verstrekt.
3.

Toelichting grondprijs per functie
In dit hoofdstuk worden per functie de gekozen grondprijsmethodiek en grondprijzen toegelicht. Voor woningbouw wordt hierbij onderscheid gemaakt in de bouwvorm (eengezinswoningen of appartementen), de locaties (in de kerkdorpen of in Zevenaar) en de prijsklasse (sociaal of vrije sector). Naast woningbouw wordt ingegaan op grondprijzen voor bedrijventerrein, kantoren, maatschappelijk en zorg, overige commerciële voorzieningen, groenstroken en overige functies.
3.1

Woningbouw
3.1.1.

Grondprijsmethodiek
De gemeente Zevenaar kiest voor de volgende methodieken:
- •bij grond voor sociale koopwoningen en vrije sector woningen, huur en koop, wordt de grondprijs bepaald met een grondquote.
- •bij grond voor vrije sector woningen in particulier opdrachtgeverschap, vrije kavels, geldt een grondprijs per m² met een kortingsstaffel.
- •bij grond voor collectief particulier opdrachtgeverschap wordt de grondprijs bepaald met een grondquote.
- •bij sociale huurwoningen geldt een vaste grondprijs voor grondgebonden woningen.
- •Voor appartementen wordt maatwerk toegepast.
- •Voor woningen in het betaalbare segment en voor starters wordt maatwerk toegepast.
3.1.2.

Sociale huur
De grondprijs voor sociale huurwoningen is opgedeeld in drie categorieën:
- •De grondprijs onder een appartementengebouw met sociale huurwoningen wordt per locatie specifiek bekeken. Dit omdat er verschillende factoren zijn die invloed hebben op de prijs en de haalbaarheid. Voorbeelden van deze factoren zijn bijvoorbeeld de hoogte van het gebouw en de benodigde parkeervoorziening.
- •De grondprijs onder een grondgebonden sociale huurwoning waarvan de beoogde huurprijs ligt tot en met de 2^e aftoppingsgrens (€ 678,66 2021) heeft een vaste prijs van € 20.000,- excl. BTW.
- •De grondprijs onder een grondgebonden sociale huurwoning waarvan de beoogde huurprijs meer bedraagt dan de 2^e aftoppingsgrens dus tot maximaal € 752,33 (2021) heeft een vaste prijs van € 22.500 excl. BTW.
Voor de grondgebonden sociale huurwoningen wordt uitgegaan van een standaard kavel met een gemiddelde kavelgrootte van 125 m^2. Indien hier vanaf wordt geweken op verzoek van de ontwikkelende partij, dan wordt de grondprijs verhoogd met € 70,- per m^2 excl. BTW.
3.1.3.

Grondquote voor sociale koopwoningen en vrije sector woningen (huur en koop)
De grondprijs voor een koopwoning is gelijk aan de VON-prijs (excl. btw) van de woning vermenigvuldigd met de grondquote. Anders gezegd: de grondquote is het aandeel van de VON-prijs (excl. btw) wat wordt toegerekend aan de grond. Voor huurwoningen wordt in plaats van de VON-prijs de geraamde beleggingswaarde gehanteerd. De beleggingswaarde wordt per project specifiek geraamd en deze is mede afhankelijk van de te hanteren huurprijs.
De grondquotes zijn bepaald op basis van een residuele grondwaardeberekening. Bij de residuele grondwaardeberekening is de VON-prijs het vertrekpunt. Vervolgens worden door middel van kengetallen de kosten bepaald van het realiseren van de woning (bouwkosten, bijkomende kosten en budget voor winst & risico voor de projectontwikkelaar). Wanneer van de VON-prijs (excl. btw) de kosten voor het realiseren van de woning worden afgetrokken, resteert de grondprijs. De verhouding tussen de grondprijs en de VON-prijs (excl. btw), wordt vervolgens de grondquote genoemd.
Onderstaand voorbeeld dient ter verduidelijking:
De bepaling van de grondquote is voor verschillende typen referentiewoningen gemaakt. Op basis hiervan zijn grondquotes bepaald die voor alle woningen van het betreffende type gelden. Hiermee is het hanteren van een grondquote een afgeleide van de residuele methode.
Tabel 1. Grondquotes vrije sector woningen 2022
De VON-prijs (excl. btw) vermenigvuldigt met een grondquote geeft de te hanteren grondprijs.
3.1.4.

Vaste m²-prijzen voor particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels)
Voor particulier opdrachtgeverschap wordt gerekend met een vaste prijs per m². Hierbij wordt een kortingsstaffel toegepast naarmate de grootte van de kavel toeneemt.
- •
De algemene kortingsstaffel treedt op bij een grondafname van 401 m² en is gemaximeerd bij 1.201 m². De staffel is opgedeeld in 4 categorieën zijnde:
  - I.
Oppervlakte t/m 400 m²
  - II.
Oppervlakte 401 t/m 800 m²
  - III.
Oppervlakte 801 t/m 1.200 m²
  - IV.
Oppervlakte groter dan 1.201 m²
- •Voor het plan Zwanenwaay in Babberich is een andere kortingsstaffel van toepassing omdat dit een afwijkend plan is ten opzichte van de overige gemeentelijke woningbouwplannen. In het kader van de herontwikkeling van Zwanenwaay heeft de raad in zijn vergadering van 21 december 2011 hiertoe een besluit genomen. Daarom is aansluiting gezocht bij het principe in het raadsbesluit waarin een korting van 50% geldt op een grondafname vanaf 1.000 m² tot maximaal 2.500 m².
Bij de bepaling van de grondprijzen voor het particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels) bestaat een onderscheid tussen gronden in de kern Zevenaar en de gronden in de kerkdorpen binnen de gemeente Zevenaar. Dit onderscheid is gemaakt omdat de woningprijzen in de kerkdorpen gemiddeld lager liggen dan de woningprijzen in de kern Zevenaar. De grondprijzen zijn zowel residueel (o.b.v. vrijstaande woningen) als comparatief bepaald.
Tabel 2. Grondprijzen vrije kavels 2022
Aan bovengenoemde prijzen is de voorwaarde gekoppeld dat de kavelkoper de te bouwen woning daadwerkelijk zelf gaat bewonen voor de periode van minimaal 4 jaar. In de koopovereenkomst worden hierover bepalingen vastgelegd.
3.1.5.

Maatwerk voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)
De grondprijs voor CPO-initiatieven is net als bij projectmatige ontwikkelingen afhankelijk van het programma dat wordt ontwikkeld. Hier wordt maatwerk toegepast, waarbij het uitgangspunt van marktconforme benadering wordt gehanteerd.
Vertrekpunt voor de vaststelling van de grondprijzen voor CPO is net als voor een projectmatige ontwikkeling de grondquote methodiek. Echter omdat de verkoopprijs van de woning, de VON-prijs, niet bekend is, omdat de betreffende woningen niet in verkoop worden genomen, wordt in plaats van de verhouding tussen de grondprijs en de VON-prijs, de verhouding tussen de grondprijs en de stichtingskosten gehanteerd.
Op basis van het bouwkostenkompas kunnen de stichtingskosten worden benaderd. Op basis van het type woning en eventueel de gewenste kwaliteit wordt bepaald welke woning uit het bouwkostenkompas maatgevend is. Vervolgens worden de hierbij horende bouwkosten verhoogd met 24% bijkomende kosten. Ten slotte wordt dit vermenigvuldigd met het bruto vloeroppervlak (BVO) van de woning. Op basis van de omgevingsvergunning wordt op basis van nacalculatie bepaald of de overeengekomen grondwaarde correct is. Indien de afwijking meer dan 10% is wordt de meerprijs alsnog in rekening gebracht.
Uitgangspunt voor de grondquote is voor CPO projecten is de grondquote zoals deze voor de projectmatige bouw wordt gehanteerd. Met bovenstaande kan de grondprijs als volgt worden berekend:
- •grondprijs = grondquote x (stichtingskosten / (100% - grondquote))
Voorbeeld:
Bouwkosten van een 2^1 kapwoning bedragen 150.000,- + bijkomende kosten ad. 24% = samen € 186.000,-.
De grondquote voor een dergelijke woning in de stad Zevenaar bedraagt 28%.
Grondprijs = 28% x (€ 186.000/0,72) = € 72.333,- excl. BTW.
3.1.6.

Maatwerk voor starters en betaalbare woningen
Ten behoeve van zgn. starters op de woonmarkt kent de gemeente Zevenaar de starterslening. Deze lening overbrugt het verschil tussen het bedrag dat met het inkomen van de starter maximaal kan worden geleend volgens de normen van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en de aankoopprijs van de woning. Voor deelname aan deze leningsvorm dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. Denk hierbij aan:
- •een rechtmatig verblijf in Nederland van de aanvrager;
- •de aanvrager is nog niet eerder in het bezit geweest van een koophuis;
- •de aanvrager gaat de woning zelf bewonen.
- •De koop(aanneem)som van de woning ligt maximaal tot de NHG grens.
Voor de overige voorwaarden wordt verwezen naar: https://www.zevenaar.nl/starterslening
Voor de bepaling van de grondprijs ten behoeve van (projecten voor) starters wordt maatwerk toegepast. Dat houdt in dat we, naast de VON-prijs ook op kwalitatieve aspecten letten, zoals grootte van de woning, beukmaten, kavelgrootte, ligging e.d.. De grondprijs wordt per project residueel bepaald.
Voor wat betreft het begrip betaalbare woningen conformeren wij ons aan de afspraken welke wij regionaal hebben vastgelegd. Op dit moment verwijzen wij hiervoor naar de Woondeal regio Arnhem Nijmegen (maart 2020) en de Liemerse Woonagenda (oktober 2020). Ten aanzien van het begrip betaalbaarheid en de grensbedragen die daarbij horen wordt aansluiting bezocht bij de afspraken binnen de Liemerse Woonagenda.
Voor de bepaling van de grondprijs van betaalbare woningen passen we maatwerk toe. Hierbij letten we, naast de VON-prijs, ook op kwalitatieve aspecten, zoals grootte van de woning, beukmaten, kavelgrootte, ligging e.d.. De grondprijs wordt per project residueel bepaald.
Mede gelet op de huidige woningmarkt zijn de regionale afspraken aan verandering onderhevig. Voor bepaling van de grondprijs spelen wij in op deze veranderingen.
Het in deze paragraaf genoemde maatwerk voor starters en betaalbare woningen is niet van toepassing op de verkoop van kavels ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels), zie § 3.1.4.
3.1.7.

Extra bouwgrond ter bebouwing voor particuliere kavel/woningbezitters
Zo nu en dan wordt de gemeente Zevenaar benaderd door particuliere woningbezitters met de vraag om grond te kunnen kopen voor uitbreiding van de huidige kavel. Dit komt bijvoorbeeld voor in de wijk Groot Holthuizen. Veelal wordt deze uitbreiding gebruikt om de tuin te vergroten of voor realisatie of uitbreiding van garage of berging.
De volgende voorwaarden zijn hierbij van toepassing:
- a)
De grondprijs van € 173,- per m² is uitsluitend van toepassing op percelen waarop, ingevolge het bestemmingsplan, gebouwd mag worden;
- b)
Tot een maximale oppervlakte van 100 m²;
- c)
Bij een grotere oppervlakte geldt maatwerk, waarbij in beginsel de kavelberekening van bovenstaande tabel 4 van toepassing is.
Als op de desbetreffende kavel sprake is van een bouwterrein in het kader van de Wet Omzetbelasting, dan is over de desbetreffende kavelprijs omzetbelasting verschuldigd. Deze bedraagt momenteel 21%. In andere gevallen is overdrachtsbelasting van toepassing. Deze bedraagt op dit moment 2% voor particuliere aankopen
1
Behoudens uitzonderingen zoals de startersvrijstelling en het afwijkende tarief voor andere onroerende zaken. Zie hiervoor Belastingdienst.nl
. Op bijvoorbeeld de locaties Groot Holthuizen, Middag Oost en Zwanenwaay is momenteel sprake van een bouwterrein in de zin van de Wet Omzetbelasting.
3.1.8.

Groenstroken
Onder groenstroken wordt verstaan groenpercelen die voor afstoten aan particulieren in aanmerking komen en waarop – ingevolge het bestemmingsplan- niet gebouwd mag worden.
Overigens kan bij een wijziging van een woningeigenaar waarbij sprake is van gehuurde gemeentegrond de huurovereenkomst onder bepaalde voorwaarden worden voortgezet. Het huurtarief bedraagt 5% per jaar van de grondprijs.
De grondprijs voor groenstroken bedraagt € 75,- per m². Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen stad Zevenaar of de kerkdorpen. Over deze grondprijs wordt overdrachtsbelasting geheven (momenteel 2% voor particuliere doeleinden, zie ook de uitzonderingen in onderstaande voetnoot).
3.2

Bedrijventerrein
Voor de bepaling van de grondprijzen voor bedrijventerreinen is gebruik gemaakt van de residuele en comparatieve methode. De grondprijzen van vergelijkbare bedrijventerreinen binnen de regio zijn daarbij met elkaar vergeleken. In vergelijk met voorgaande jaren wordt een differentiatie toegepast naar verschijningsvorm, ligging en type gebruik.
De grondprijzen per m^2 voor de verschillende locaties zijn op aanvraag beschikbaar.
3.3

Kantoren
De grondprijs voor dit segment is afhankelijk van de opstalontwikkeling. Dit betreft zowel functie als het aantal m² BVO. De gemeente Zevenaar past hierbij in uitzonderingsgevallen maatwerk toe bij het bepalen van de grondprijs. De grondprijs voor deze functie wordt vastgesteld door middel van een residuele berekening, per specifieke ontwikkeling. Hierbij is maatwerk aan de orde.
Bij de bestemming gemengd (bijvoorbeeld bedrijven en kantoren) wordt gekeken naar de opstalontwikkeling van de potentiële koper op de desbetreffende kavel. Is er sprake van een gemengd object dan zal gebruik worden gemaakt van het “in hoofdzaak-criterium”. “In hoofdzaak” wordt gedefinieerd als “ten minste 70% van het BVO”. Met andere woorden: is 70% van het BVO bestemd voor bedrijven, dan geldt de grondprijs voor bedrijven. Indien blijkt dat de koper die een grondprijs overeenkomstig het bedrijventarief heeft afgerekend, een opstal realiseert met minder dan 70% bedrijfsfunctie (en dus meer dan 30% kantoorfunctie), dan vindt een naheffing plaats bij afgifte van de omgevingsvergunning. Deze naheffing betreft het verschil tussen de grondprijs op basis van een residuele grondprijsbepaling en de reeds betaalde grondprijs. Hiervoor is de aanvraag van de omgevingsvergunning leidend. Dit wordt expliciet in de koopovereenkomst meegenomen.
3.4

Maatschappelijk en zorg
De grondprijs voor maatschappelijke en zorgfuncties is afhankelijk van de te realiseren ontwikkeling en de eindgebruiker. De gemeente Zevenaar past maatwerk toe bij het bepalen van de grondprijs.
3.5

Overige commerciële voorzieningen
Onder overige commerciële voorzieningen wordt verstaan de detailhandel, leisure en parkeerlocaties. Deze categorie is voornamelijk voorzien op de Spoorallee. De grondprijs voor deze functie is sterk afhankelijk van het gebouw dat wordt ontwikkeld en de eindgebruiker van het gebouw. Hier wordt maatwerk toegepast. De grondprijs voor deze functie wordt bij voorkeur vastgesteld door middel van een residuele berekening. Indien een dergelijke berekening niet mogelijk is, wordt op een andere wijze een marktconforme grondprijs vastgesteld.
3.6

Overige functies
Voor de realisatie van nutsvoorzieningen wordt over het algemeen gewerkt met een recht van opstal in de openbare ruimte, waardoor er geen sprake is van feitelijke uitgifte. Indien het nutsbedrijf bij speciale voorzieningen, zoals een verdeelstation of een wijkcentrale, het eigendom eist, wordt de grondprijs op basis van de comparatieve methode, passend bij de specifieke voorziening, bepaald.
4.

Methodiek en grondprijzen 2022 Zevenaar
De gekozen grondprijsmethodiek en de hoogte van de grondprijs per functie in 2022 zijn in onderstaande tabellen samengevat. De genoemde prijzen in de grondprijzenbrief zijn exclusief BTW. Bij verkoop van bouwrijpe grond dient over de verkoopprijs van de grond BTW te worden betaald.
Tabel3. Methodieken en grondprijzen/grondquotes voor woningbouw 2022
Tabel 4. Methodieken en grondprijzen voor niet-woningbouw
5.

Meer informatie
Voor meer informatie over de grondprijzen van de gemeente Zevenaar kunt u contact opnemen met de afdeling Beheer, Ontwerp en Realisatie.
Bijlage
1:

Grondprijsmethodieken
Inleiding
In deze bijlage wordt alleen ingegaan op de bepaling van de prijs van bouwrijpe grond. Dit betreft grond die voldoet aan de volgende kenmerken:
- •de grond is geschikt om op te bouwen en het bestemmingsplan geeft de bouwmogelijkheid.
- •de omliggende openbare ruimte is aangekocht en bouwrijp gemaakt. Dit betekent bijvoorbeeld dat er een bouwweg ligt, dat er riolering ligt en overige nutsvoorzieningen.
- •contractueel is geregeld dat de openbare ruimte woonrijp wordt gemaakt. Dit betekent de aanleg van water/waterberging, groenvoorzieningen, bruggen en straatwerk.
In de Nederlandse praktijk bestaan meerdere methodieken om de grondprijs te bepalen, namelijk:
- 1.
Kostprijs methode
- 2.
Comparatieve methode
- 3.
Residuele waarde methode
- 4.
Grondquote / Grondcurve
- 5.
Vaste m² prijs of vaste kavelprijs
Ten aanzien van de genoemde methodieken kunnen de volgende opmerkingen worden gemaakt:
Ad 1. De kostprijsmethode is in het verre verleden veel toegepast. Binnen de vigerende wettelijke kaders is dit geen logische benadering meer. Indien de kostprijs hoger ligt dan de waarde, zal een potentiële koper niet kopen. Indien de kostprijs lager ligt dan de waarde, zou verkoop op basis van de kostprijs beoordeeld worden als staatssteun.
Ad 2. Comparatief houdt in dat prijzen zijn afgeleid van grondprijzen van omliggende gemeenten of vergelijkbare verkopen die in het recente verleden zijn gerealiseerd. Gemeenten hanteren de comparatieve methode bij de notie concurrerend te zijn ten opzichte van omliggende gemeenten. Dit is met name het geval bij de uitgifte van bedrijfspercelen, maar daarnaast ook bij de uitgifte van vrije kavels.
Ad 3. De residuele grondwaarde is een methodiek die uitgaat van de waarde van het toekomstige vastgoed en op deze waarde de stichtingskosten van het vastgoed in mindering brengt.
Om een residuele grondwaarde berekening te kunnen uitvoeren is kennis nodig van de VON-prijzen en de stichtingskosten. VON-prijzen zijn door middel van een marktscan te schatten. De stichtingskosten kunnen worden ingeschat op basis van bouwkostendatabases. Toepassing van deze methodiek is gedetailleerd, en wordt vooral toegepast door gemeenten met een grote bouwopgave.
Ad 4. De grondquote is een percentage van de VON-prijs van het vastgoed en geeft het waarde aandeel van de grond aan. Hierbij wordt de grondprijs bepaald op basis van een percentage van de VON-prijs (excl.) van het vastgoed. Deze methode is relatief eenvoudig te hanteren en garandeert bij benadering een marktconforme grondprijs.
Ad 5. Vaste grondprijzen zijn vaak gebaseerd op de comparatieve methode. Voor gemeenten met een beperkte bouwopgave is een vaste grondprijs eenvoudig te hanteren. Daarbij geeft dit duidelijkheid over grondprijzen bij het bestuur, de Raad en haar inwoners.
Voor- en nadelen van de grondprijsmethodes
In de vorige paragraaf is geconstateerd dat de kostprijsmethode niet toepasbaar is. Ook is aangegeven dat de comparatieve methode vaak de manier is om vaste grondprijzen te bepalen. Met deze achtergrond worden deze twee methodes samen beschreven. Navolgende tabellen geven een overzicht van de voor- en nadelen de toepasbare methoden.
Tabel 1. Voor- en nadelen residuele grondwaardemethode
Voordeel | Nadeel
Dicht op marktwaarde Residuele grondprijzen benaderen de marktwaarde van de grond. De methode houdt rekening met de kenmerken van het vastgoed (grootte, kwaliteit, typologie en locatie) en anticipeert direct op marktwijzigingen. De residuele grondwaarde is een grondprijs op maat. Flexibel Wanneer een vastgoedprogramma en of de kenmerken van het vastgoed wijzigen, dan wijzigt de residuele grondprijs mee. In een krappe markt waarin behoefte is aan flexibiliteit en op maat geleverde vastgoedproducten, zijn grondprijzen op maat essentieel. Deze kunnen het verschil maken tussen een haalbare en onhaalbare ontwikkeling. | Intensief Het berekenen van een residuele grondwaarde is maatwerk. Per product dienen onderbouwde berekeningen te worden gemaakt (arbeidsintensief). Het vraagt om concrete marktkennis over vastgoedprijzen en stichtingskosten. Daarnaast dient deze prijs nog te worden uit onderhandeld met de ontwikkelende partijen. In de praktijk kosten prijsonderhandelingen veel tijd en het is onzeker of de maximale residuele grondprijs uiteindelijk uit onderhandeld kan worden. Negatieve hefboomwerking Bij een stagnerende vastgoedmarkt is sprake van een negatieve hefboomwerking van de residuele grondwaarde. Bij dalende woningbouwprijzen en gelijkblijvende bouwkosten, ontstaat er een forse procentuele daling van de grondprijs. Bij stijgende prijzen is het omgekeerde het geval, maar door mogelijk toenemende bouwkosten kan deze prijsstijging weer teniet worden gedaan.
Tabel 2. Voor- en nadelen grondquotemethode
Voordeel | Nadeel
Eenvoud De grondprijzen zijn eenvoudig te berekenen aan de hand van grondquotes (percentages). Benadert de marktwaarde Doordat de grondquote methode een afgeleide is van de residuele grondwaarde methode benadert het de marktwaarde. De mate waarin is afhankelijk van de mate waarin wordt gedifferentieerd in woningtypes en locatie. Volgt woningprijzen Bij dalende woningbouwprijzen volgen de grondprijzen deze daling. Er treedt geen hefboomwerking op. | Inflexibel Grondquotes zijn ingedeeld in prijscategorieën. Elke categorie heeft zijn eigen quote. Meestal lopen de quotes op: hoe hoger de prijscategorie hoe hoger de quote. Wanneer een opstal naar een hogere categorie verschoven wordt, bijvoorbeeld als gevolg van een kwaliteitsimpuls kan dit leiden tot een flinke verhoging van de grondprijs. Daarnaast kan er discussie ontstaan over VON-prijzen. Immers welke prijs wordt gehanteerd? De prijs waarvoor een woning in verkoop wordt genomen of de prijs waarvoor de woning wordt verkocht (inclusief meerwerk).
Tabel 3. Voor- en nadelen vaste grondprijsmethode
Voordeel | Nadeel
duidelijkheid & overzichtelijkheid Een vaste grondprijs is duidelijk en overzichtelijk voor betrokkenen. De gemeente kan de prijzen eenvoudig door rekenen in de verschillende grondexploitaties en voor het gemeentebestuur, de Raad en particulieren/bedrijven is het transparant en overzichtelijk welke grondprijs voor bouwrijpe grond betaald moet worden. Periodiek worden de grondprijzen vastgesteld. Afhankelijk van de keuze van de gemeenten kunnen er meerdere grondprijscategorieën worden onderscheiden. | weinig mogelijkheden tot prijsdifferentiatie De vaste grondprijs is vaak een andere prijs dan de marktwaarde van de grond. De kenmerken van het vastgoed (grootte, kwaliteit, typologie en locatie) bepalen namelijk de prijs. Deze prijsdifferentiatie is beperkt mogelijk bij een vaste grondprijs methode. Door het onderscheiden van grondprijs categorieën kan dit deels worden opvangen, door woningcategorieën te onderscheiden, prijsstaffels te hanteren en rekening te houden met locatiekenmerken (bijvoorbeeld een lagere prijs bij kleine kernen en een hogere prijs voor het centrale dorp).
Keuze gemeente Zevenaar
Een grondprijs dient zoveel mogelijk de reële marktwaarde te vertegenwoordigen. In een krappe vastgoedmarkt is dat noodzakelijk om concurrerend te kunnen zijn. Dit geldt met name voor bouwgrond wat direct aan de eindgebruiker wordt verkocht (bedrijventerrein, vrije kavels). De consument zal immers “shoppen” naar een product met de beste prijs / kwaliteitsverhouding.
Inhoudelijk is de residuele grondwaarde methode de beste methode.
- •Echter voor bouwgrond die direct aan de eindgebruiker wordt verkocht is deze in beginsel niet toepasbaar. Immers op het moment dat de grond “in de etalage” wordt gezet is nog niet bekend wat er wordt gerealiseerd en zoals hiervoor aangegeven, potentiële koper “shoppen”. Voor deze gronden is dan de vaste grondprijsmethode de beste methode. Om de marktwaarde zo goed mogelijk te benaderen wordt gewerkt met een staffelkorting, en met onderscheid naar kerkdorpen en stad Zevenaar. Vervolgens worden de prijzen voor vrije kavels periodiek op basis van referentie woningen en op basis van de comparatieve methode herijkt. Voor bedrijvenkavels wordt periodiek de comparatieve methode toegepast.
- •Voor projectmatige bouw is de pure residuele grondwaarde methode arbeidsintensief. Als afgeleide hiervan kiest de gemeente Zevenaar voor de grondquote methode. Hierbij geldt dat voor referentiewoningen de residuele grondwaarde wordt berekend, en vervolgens wordt vertaald in een grondquote. Om het nadeel van inflexibiliteit (zie hierboven) te ondervangen wordt hierbij gewerkt met bandbreedtes. Hierbij wordt ook de locatie (stad/kerkdorp en courant/incourant) betrokken.
- •Voor het Businesspark 7Poort is de residuele methode normatief toegepast op de meest gangbare verschijningsvormen. De daaruit voortvloeiende grondprijzen zijn vervolgens getoetst aan omliggende/concurrerende bedrijventerreinen. Dit heeft geleid tot een marktconforme prijsstelling per categorie.