Gemeenteblad van Beemster
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Beemster | Gemeenteblad 2017, 179790 | Overige besluiten van algemene strekking |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Beemster | Gemeenteblad 2017, 179790 | Overige besluiten van algemene strekking |
Noot van de redactie: Deze nota is als externe bijlage in oorspronkelijlke vorm (pdf document) te raadplegen.
Maatwerkbenadering; ontwikkelingsstrategie op projectniveau
Voor u ligt de Nota Grondbeleid 2017 van de gemeente Beemster.
De gemeente Beemster had tot het moment van vaststelling van deze Nota, geen Nota Grondbeleid. Het grondbeleid werd jaarlijks opgenomen in de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening en de begroting. In de jaarrekening 2016 is opgenomen dat de gemeente Beemster kiest voor een actief grondbeleid. In de begroting 2017-2020 is opgenomen dat de gemeente kiest voor een actieve grondpolitiek of voor samenwerking met een publieke grondeigenaar (PPS). De gemeente heeft het grondbeleid in deze Nota nader geformuleerd.
In de op 10 juli 2012 vastgestelde Structuurvisie “Beemstermaat” (hierna: de Structuurvisie) zijn ruimtelijke ambities verwoord en kaders opgenomen voor het al dan niet toestaan van functies en nieuwe ontwikkelingen. In de uitvoeringsparagraaf van de Structuurvisie zijn voorts instrumentaria opgenomen, die de raad en/of het college kan inzetten om uitvoering te geven aan het beleid. De huidige planologische situatie van De Beemster ligt vast in diverse bestemmingsplannen. In deze Nota Grondbeleid 2017 is aangegeven hoe het grondbeleid ondersteuning kan bieden aan de in de toekomst gewenste ontwikkelingen zoals vastgelegd in de Structuurvisie, bestemmingsplannen en andere beleidsdocumenten.
Grondbeleid is een instrument om ruimtelijke doelstellingen van de gemeente te realiseren. Hierbij kan worden gedacht aan doelstellingen op allerlei terreinen: volkshuisvesting, (maatschappelijke) voorzieningen, economische ontwikkeling, openbare ruimte, infrastructuur, natuur en recreatie. De wijze waarop die doelstellingen kunnen worden bereikt met het grondbeleid, en binnen welke uitgangspunten en randvoorwaarden, wordt vastgelegd in deze Nota Grondbeleid.
Grondbeleid is daarmee geen doel op zich, maar dienstbaar aan het gemeentelijk beleid, in het bijzonder de Structuurvisie.
Traditionele nota’s zijn overwegend instrumenteel van karakter en gaan vooral in op de wat-vraag. Dat volstaat als de context bekend is. Deze context is echter sinds het begin van de crisis onomkeerbaar en drastisch aan het veranderen, op vele vlakken. Het formuleren en beschrijven van effectief grondbeleid als toetsingskader, moet daarom steunen op een breder begrip van deze nieuwe context. Die wordt uitgelegd door het adresseren van de waarom- en de hoe-vraag. Dit draagt tevens bij aan bestuurlijk en maatschappelijke begrip van dit complexe taakveld.
Ondanks dat de crisis ook in de gemeente Beemster voorbij lijkt te zijn en de druk op de grondmarkt weer toeneemt, zijn de verhoudingen tussen publieke en private ontwikkelende partijen veranderd. De economische crisis, of eigenlijk de structureel veranderde economische situatie, heeft tot een breed besef geleid dat het nemen van risico’s op gebiedsontwikkelingen niet per definitie een gemeentelijke taak is. De gemeente is zoekende naar een nieuwe en andere rolinvulling, waarbij de focus niet ligt op het voor eigen rekening en risico exploiteren van grond, maar waarbij de gemeente wel initiatief kan blijven nemen en de regie kan blijven voeren.
Bovengenoemde veranderingen vragen om een nieuwe kijk op grondbeleid, die minder op instrumentele productie-protocollen is gericht, maar meer op verbinding van de diverse belangen van zowel publieke als private partijen in de ontwikkeling van de fysieke ruimte.
Brengt de Omgevingswet wijzigingen met zich mee?
Op 22 maart 2016 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel Omgevingswet aangenomen. De verwachting is dat de Omgevingswet in 2019 in werking zal treden.
Met de nieuwe Omgevingswet wil het kabinet:
Verder biedt de wet meer ruimte voor particuliere ideeën. Dit komt doordat er meer algemene regels gelden, in plaats van gedetailleerde vergunningen. Het doel staat voorop en niet het middel om er te komen. De houding bij het beoordelen van plannen is ‘ja mits’ in plaats van ‘nee tenzij’. Zo ontstaat ruimte voor bijvoorbeeld bedrijven en organisaties om met ideeën te komen.
Met de Omgevingswet streeft men vier verbeterdoelen na:
De belangrijkste wijziging is dat de Omgevingswet het omgevingsrecht bundelt in één wet. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet hoeft de initiatiefnemer daardoor enkel de Omgevingswet te raadplegen en de vier daarbij behorende algemene maatregelen van bestuur eventueel gevolgd door één of meer van de tien ministeriële regelingen. Het doel van deze wet is duidelijk: meer ruimte voor initiatief. Deze nieuwe wet moet de regels voor ruimtelijke plannen vereenvoudigen en samenvoegen. Daarnaast zet de omgevingswet sterk in op het direct betrekken van burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties.
In het stelsel van de nieuwe Omgevingswet wordt het instrumentarium voor grondbeleid herzien. Dit gebeurt middels de Aanvullingswet Grondeigendom. In deze wet komen aan bod:
Bij wijzigingen die van belang zijn voor deze Nota Grondbeleid kan het instrumentarium zoals opgenomen in de bijlage worden aangepast.
Hoofdstuk 1 beschrijft op hoofdlijnen de ruimtelijke opgaven en ambities van de gemeente en geeft daarmee antwoord op de vraag ‘Waarom trekken wij een plan voor de ruimtelijke ontwikkeling van de dorpskernen?’ Hoofdstuk 2 beschrijft het verschil tussen actief en faciliterend grondbeleid en de keuze die de gemeente Beemster hierin maakt, alsmede een kader voor grondverwerving door de gemeente. Het gaat daarbij om beantwoording van de vraag “Hoe ontwikkelen wij onze dorpskernen?” Hoofdstuk 3 geeft tenslotte concrete invulling aan het grondbeleid, waaronder diverse aspecten van gronduitgifte zoals de prijsbepaling, maar ook de financiële beheersing en de verdeling van de taken. Dit hoofdstuk geeft daarmee antwoord op de vraag “Wat doen wij concreet om onze doelen te bereiken?”
In de bijlage behorend bij deze Nota Grondbeleid zijn de diverse instrumenten opgenomen die door de gemeente kunnen worden ingezet.
De hieronder opgenomen beleidsregels vormen de basis voor het grondbeleid zoals in de hoofdstukken 1 t/m 3 uitgewerkt.
De gemeente kiest voor een maatwerkbenadering. Op projectniveau zal een afweging worden gemaakt aan welk grondbeleid (actief of faciliterend) invulling wordt gegeven en of en zo ja, hoe, met (een) marktpartij(en) wordt samengewerkt.
De gemeente neemt in haar afweging voor de keuze tussen actief en faciliterend grondbeleid in ieder geval mee met welk beleid beter aan (één of meer van) deze prioriteiten invulling kan worden gegeven:
Informatie en rol gemeenteraad
Per grondexploitatie heeft de gemeenteraad een zo volledig mogelijk beeld van de planeconomische en financiële aspecten. In de begroting en jaarrekening wordt actuele informatie opgenomen over de grondexploitatie(s) en lopende projecten. De gemeenteraad stelt de geactualiseerde grondexploitatie(s) jaarlijks vast (BBV). Bij tussentijdse wijzigingen wordt de raad bovendien geïnformeerd. Indien de gemeenteraad meerdere grondexploitaties geopend heeft, kan jaarlijks een projectrapportage aan de gemeenteraad ter vaststelling voorgelegd.
1. Waarom trekken wij een plan voor de ruimtelijke ontwikkeling van de dorpskernen?
In dit hoofdstuk wordt omschreven waarom grondbeleid relevant is en wat de gemeente met het grondbeleid wil bereiken. Het grondbeleid moet gezien worden als één van de middelen om bredere doelstellingen te bereiken. Wat zijn die bredere doelstellingen? Met het grondbeleid kunnen effecten worden bereikt die van belang zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente, maar ook voor andere domeinen (zoals economie en duurzaamheid).
Omdat de effecten van het grondbeleid een bredere impact kunnen hebben dan alleen de fysieke leefomgeving, is het van groot belang dat de bredere doelstellingen in het algemeen en de ruimtelijke doelstellingen in het bijzonder worden omschreven. Daarnaast is het van belang dat de rol die de gemeente wil spelen om die doelstellingen te bereiken, wordt omschreven. Bovendien zal dit duidelijkheid bieden richting burgers en partners in ruimtelijke ontwikkelingen.
De gemeente Beemster heeft ambities voor de verdere ontwikkeling van de gemeente. Deze zijn vertaald in de Structuurvisie. De Structuurvisie bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid. Het grondbeleid zoals opgenomen in deze Nota Grondbeleid is dienstbaar aan, in het bijzonder, het ruimtelijk beleid van de gemeente Beemster.
Grondbeleid is geen doel op zich, maar dienstbaar aan het gemeentelijk beleid, in het bijzonder het ruimtelijk beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Beemstermaat.
1.1. Bredere doelstellingen - Algemeen
Samengevat wordt de kracht van De Beemster in de Structuurvisie als volgt omschreven:
Voor de toekomst van de droogmakerij is het van belang dat deze krachten worden beschermd en verder worden ontwikkeld waar mogelijk.
1.2. Bredere doelstellingen – Ruimtelijk in het bijzonder
Samengevat zijn de ruimtelijke waarden en ambities van De Beemster als volgt beschreven:
Hiena worden achtereenvolgens de kernwaarden, de ambities, de bewaking van de kwaliteit en de opgaven van De Beemster nader beschreven omdat deze Nota Grondbeleid ondersteuning kan geven aan deze doelstellingen. Tenslotte zijn enkele, bij vaststelling van deze Nota Grondbeleid bekende, concrete opgaven beschreven.
De spanning tussen de waarden van het werelderfgoed en de ruimteclaims van vandaag en morgen hebben in De Beemster een bijzonder proces op gang gebracht, waarbij voortbouwen op en borging van de kernwaarden hoofddoel is.
Als kernwaarden van De Beemster worden beschouwd:
De ambities van De Beemster ten aanzien van die kernwaarden luiden als volgt:
Er zijn in de afgelopen jaren mooie successen behaald die getuigen van de kracht van de werkwijze van De Beemster. De essentie van deze werkwijze is dat vanuit een goed begrip van de identiteit en principes van het ontwerp van De Beemster, samen met belanghebbenden passende oplossingen worden uitgewerkt voor ruimtelijke opgaven. Op basis daarvan is een set van uitgangspunten, de Gouden Regels, ontwikkeld 1 (zie bijlage 2).
Ook zijn in de diverse bestemmingsplannen en in de Omgevingsnota Beemster (vastgesteld d.d. 10 juli 2012) bepalingen opgenomen om de ruimtelijke kwaliteit te bewaken. Voor potentiële nieuwe ontwikkelingslocaties zal de gemeente Beemster tijdig randvoorwaarden vaststellen.
De gemeente zorgt ervoor dat de beoogde ruimtelijke en architectonische kwaliteit en de kwaliteit van de openbare ruimte op hoofdlijnen tijdig zijn bepaald voor potentiële ontwikkelingslocaties.
In de Structuurvisie en in nader uitgewerkte beleidsdocumenten, zijn voorts enkele concrete opgaven benoemd die een bijdrage kunnen leveren aan de omschreven ambities, door vanuit een goed begrip van de kwaliteiten en in nauwe samenwerking met betrokkenen, zowel particulieren als bedrijven als andere overheden en maatschappelijke organisaties, hieraan te werken.
In de onderstaande tabel zijn per ruimtelijk domein de opgaven van De Beemster samengevat. Dit betreffen de opgaven van 2012 tot en met 2037.
Voor de agrarische sector gaat de gemeente uit van een ruimtelijk tweesporenbeleid:
In het bestemmingsplan Buitengebied 2012 wordt rekening gehouden met continuering en groei van argrarische bedrijvigheid. Een argrariër kan op basis van een bedrijfsplan zijn bouwvlak uitbreiden tot maximaal 2 hectare. Grotere uitbreiding wordt door De Beemster niet verantwoord geacht binnen de schaal van het grondgebied.
Er is op verantwoorde wijze ruimte geschapen in De Beemster om de (toekomstige) woonbehoefte van de inwoners voor langere termijn op te kunnen vangen. Plan Zuidoostbeemster I en de daarop volgende uitleg Zuidoostbeemster II, het bestemmingsplan Vierde Kwadrant Middenbeemster en de bestaande dorpsontwikkelingsvisie bieden daarvoor mogelijkheden.
Volgens de ‘Woningmarktanalyse Beemster, input voor een nieuwe woonvisie’ van Bureau Rigo d.d. 2 februari 2017 beschikt Beemster nog over een aanzienlijke plancapaciteit. Tot 2025 gaat het om maximaal 1.545 woningen. De capaciteit bevindt zich voor een belangrijk deel in de kern Zuidoostbeemster. Niet al de plannen zijn overigens hard. Het plan Zuidoostbeemster II met een plancapaciteit van circa 450 woningen, zal naar verwachting in 2017 concreet worden.
Tegelijkertijd met het opstellen van deze Nota Grondbeleid 2017 is ook de nieuwe woonvisie in voorbereiding.
Plancapaciteit in de gemeente Beemster tot 2025, bron: monitor plancapaciteit Noord-Holland
In het Beemster buitengebied wordt (behoudens enkele uitzonderingen) de vestiging van nieuwe particuliere woningen (in het raster) niet toegestaan. Daarmee wordt de openheid van het raster en het doorzicht naar het open landschap gewaarborgd.
In de Structuurvisie is ten aanzien van bedrijventerreinen opgenomen dat de bestaande twee bedrijventerreinen in Middenbeemster passen in de schaal van De Beemster. Nieuwvestiging of hervestiging van bedrijven op deze locaties worden gefaciliteerd, mits deze voldoen aan de in het bestemmingsplan genoemde lijst van toegelaten bedrijfstypen, planologische vereisten en de milieuwetgeving. Uitbreiding buiten de huidige terreinen wordt niet toegestaan.
Herontwikkeling van bestaande bedrijven moet voldoen aan de vereisten en de bepalingen uit de Structuurvisie, bestemmingsplannen en de Omgevingsnota.
De nieuwe kaasmakerij van de CONO in Westbeemster won de Noord-Hollandse prijs voor ruimtelijke kwaliteit, de ‘Arie Kepplerprijs 2014’ in de categorie Utiliteitsbouw. De jury gaf hierbij aan: ‘Het ontwerp bestaat uit een 230 meter lange “landscraper” die een eerbetoon brengt aan het geometrische landschap van werelderfgoed de Beemster. Het gebouw brengt met zijn uitgestrekte horizontaliteit en bijna mathematische inpassing in het systeem van de Beemster, een hulde aan het DNA van de plek. In 2016 wordt de bestaande fabriek ontmanteld, de sloten hergraven en het restgebied teruggegeven aan het landschap.’
In het Gemeentelijk Verkeers en Vervoersplan 2014-2024 d.d. 28 januari 2014 zijn maatregelen en projecten opgenomen die uitgevoerd worden. Bij het opstellen van het gemeentelijk verkeers- en vervoersplan is rekening gehouden met de ambities uit de Structuurvisie ten aanzien van de landschapspatroon en het verminderen van de mobiliteitsdruk.
2. Hoe ontwikkelen wij onze dorpskernen?
Hoe kunnen de bredere algemene en in het bijzonder de ruimtelijke doelstellingen uit hoofdstuk 1 gerealiseerd worden? Hoe kan het grondbeleid daar een bijdrage aan leveren?
Gebiedsontwikkeling in Nederland verandert. Niet langer is de overheid (alleen) bepalend voor wat er wanneer en met welke kwaliteit gebouwd wordt. Ook andere partijen, zowel marktpartijen als particulieren, zijn hier in toenemende mate sturend in. Kortom, de omgeving en de context van gebiedsontwikkeling is in beweging.
Bij grondbeleid zijn er verschillende mogelijkheden voor de mate van betrokkenheid van de gemeente. Door de bank genomen wordt onderscheid gemaakt tussen actief en faciliterend grondbeleid.
Van actief grondbeleid is sprake wanneer de gemeente bij de uitvoering van een bestemmingsplan ervoor kiest om de locatie zelf (volledig, deels of mede) risicodragend te verwerven en in exploitatie te brengen. Actief grondbeleid kent de volgende voordelen:
Belangrijkste nadeel bij actief grondbeleid is het financiële risico dat een gemeente loopt.
Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente de initiatieven over aan particuliere grondexploitanten. De gemeente beperkt zich dan tot haar publiekrechtelijke rol (planologische kaderstelling, plegen van kostenverhaal). Dat neemt niet weg dat de gemeente ook financieel kan participeren om ervoor te zorgen dat het initiatief daadwerkelijk van de grond komt. Faciliterend grondbeleid kent de volgende voordelen:
Belangrijkste nadeel is dat de gemeente niet kan profiteren van een eventuele waardestijging van de grond en afhankelijk is van zakelijke partners voor het halen van haar doelstellingen. Het nakomen van afspraken kan moeilijker worden afgedwongen.
In onderstaande tabel zijn de belangrijkste verschillen tussen actief en faciliterend grondbeleid weergegeven, alsmede publiek-private samenwerking.
Er zijn verschillende samenwerkingsmodellen mogelijk bij een grondexploitatie. De meest voorkomende zijn op hoofdlijnen:
Er zijn ook nog varianten op deze samenwerkingsmodellen.
Voorkeur van de gemeente Beemster: de maatwerkbenadering
De gemeente Beemster kiest voor de maatwerkbenadering. Op projectniveau zal een afweging worden gemaakt aan welk grondbeleid (actief of faciliterend) invulling wordt gegeven, welke samenwerkingsvorm met de markt eventueel wordt gekozen, op welke wijze een marktpartij wordt geselecteerd en welke grondbeleidsinstrumenten worden ingezet. Anders gezegd, op projectniveau wordt de ontwikkelingsstrategie bepaald.
De keuze voor een vorm van grondbeleid per project is afhankelijk van algemene, maar ook van locatie- en projectspecifieke factoren en het risicoprofiel van de ontwikkeling. Deze specifieke factoren geven het situationele karakter van de keuze aan. Zo wordt de keuze van grondbeleid voor een belangrijk deel beïnvloed door de eigendomspositie van gronden in het plangebied, door de gewenste mate van invloed op een ruimtelijke ontwikkeling, de mate waarin de grondeigenaar zelf wenst te ontwikkelen binnen de door de gemeente gestelde kaders en de mate van acceptatie tot het lopen van risico’s.
Per project dient vooraf, naast de algemene en locatie- en projectspecifieke factoren, een onderbouwde afweging te worden gemaakt op onderstaande aspecten. Het is namelijk van belang om bij het ontstaan of opkomen van een initiatief na te gaan wat de ambities en doelen zijn en aan de hand daarvan de kaders en de rol van de gemeente te bepalen (ook financieel). De keuze voor de inzet van het grondbeleid (faciliterend vs. actief, al dan niet in een bepaalde samenwerkingsvorm) volgt hieruit.
De gemeente kiest voor een maatwerkbenadering. Op projectniveau zal een afweging worden gemaakt aan welk grondbeleid (actief of faciliterend) invulling wordt gegeven en of en zo ja, hoe, met (een) marktpartij(en) wordt samengewerkt.
De gemeente neemt in haar afweging voor de keuze tussen actief en faciliterend grondbeleid in ieder geval mee met welk beleid beter aan (één of meer van) deze prioriteiten invulling kan worden gegeven:
Voor de keuze óf samengewerkt wordt met (een) marktpartij(en) is het bovendien, los van de algemene en locatie- en projectspecifieke factoren, van belang of deze samenwerking:
Bij de keuze voor samenwerking wordt bepaald welke samenwerkingsvorm met de markt wordt gekozen, op welke wijze marktpartij wordt geselecteerd en welke grondbeleidsinstrumenten worden ingezet.
In gesprek met de samenleving en samenwerken op basis van gelijkwaardigheid
Indien er geen prioriteiten aan de orde zijn bij een project, maar een bepaalde ontwikkeling toch wenselijk is, kan de gemeente in overweging nemen om faciliterend op te treden. Meewerken en meedenken op verzoek van ontwikkelaars, maar ook meedenken in netwerken, coalities zoeken, maar eventueel ook actief op zoek gaan naar nieuwe initiatiefnemers en deze de ruimte geven om binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie en andere beleidsdocumenten, plannen te ontwikkelen. De gemeente kan daarbij mensen, ideeën en initiatieven helpen verbinden en waar mogelijk daardoor meerwaarde creëren. Dit betekent dat de gemeente meer en gerichter het gesprek met de samenleving aan gaat vanuit een open en uitnodigende houding. De ambtelijke organisatie moet zijn toegerust om invulling te geven aan deze rol en dit vergt een sterke regie vanuit de afdelingen die zich bezighouden met grond- en vastgoedontwikkeling. De gemeente handelt bovendien transparant op voet van gelijkwaardigheid met grondeigenaren en marktpartijen.
De gemeente handelt transparant en in beginsel op voet van gelijkwaardigheid met grondeigenaren en marktpartijen.
Het toetsingskader voor medewerking aan initiatieven tot private grondexploitatie is het ruimtelijk beleid van de gemeente Beemster zoals vastgelegd in de diverse nota’s, de structuurvisie, de bestemmingsplannen en de Omgevingsnota.
In geval van private grondexploitatie/herontwikkeling worden de kosten die de gemeente maakt, verhaald op de initiatiefnemer binnen de kostenverhaalsmogelijkheden die de Wet op de ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening daartoe bieden; een anterieure overeenkomst over grondexploitatie of het publiekrechtelijke exploitatieplan.
Voorzover het gaat om kleinere projecten tot maximaal 3 woningen volstaat het kostenverhaal op basis van de legesverordening.
Voor kleinere projecten tot 3 woningen volstaat voor het kostenverhaal de legesverordening. Voor projecten van grotere omvang, die meer begeleiding en regie vragen van de gemeente, is kostenverhaal op de initatiefnemer het uitgangspunt. Voorkeur gaat daarbij uit naar een anterieure overeenkomst.
De gemeente Beemster kiest voor een maatwerkbenadering; per project kan gekozen worden voor een faciliterend grondbeleid of voor (een meer) actief grondbeleid. De keuze voor een faciliterend grondbeleid impliceert in zijn algemeenheid een passieve verwervingsstrategie. Indien in een project gekozen wordt voor een meer actief grondbeleid, kunnen verwervingen van grond en vastgoed 2 aan de orde zijn.
De gemeente is terughoudend ten aanzien van het verwerven van grond en vastgoed, maar sluit het op voorhand niet uit. De inzet van instrumenten zoals onteigening en het vestigen van een voorkeursrecht is daarbij mogelijk.
Onderscheid wordt gemaakt tussen planmatige en strategische verwerving.
Planmatige verwerving is de verwerving van gronden die vallen binnen een (voorgenomen) ruimtelijk plan en binnen een (toekomstige) grondexploitatie. Als onderdeel van een keuze bij een bepaald project voor actief grondbeleid kan planmatig worden verworven. De kosten van deze verwerving worden opgenomen binnen de door de raad vastgestelde of vast te stellen (deel)grondexploitatie.
Strategische verwerving kan aan de orde zijn in bijzondere situaties en/of bij gelegenheid, gerelateerd aan de realisatie van de Structuurvisie. Door het innemen van strategische grondposities kan de sturingsmogelijkheid worden vergroot, zowel ten behoeve van commerciële als maatschappelijke bestemmingen, waarbij zicht moet zijn op financieel en/of maatschappelijk rendement op langere termijn.
Bij strategische verwervingen loopt de gemeente risico’s. De mogelijkheid bestaat immers dat het verworven bezit op termijn weer moet worden afgestoten met een negatief resultaat c.q. dat de verwachtingswaarde later wordt gerealiseerd dan verwacht en het verworven bezit langer moet worden beheerd dan gepland. Daarom dient aan strategische verwervingen ondermeer een bedrijfseconomische afweging ten grondslag te liggen, omvattende het risicoprofiel en de dekking. Om te voorkomen, dat onverantwoorde risico’s ontstaan, moeten deze in beeld worden gebracht en gemonitord.
Om te bepalen wat het risico is dat de gemeente loopt bij een strategische aankoop, kan het aankoopbedrag gerelateerd worden aan de verwachte verkoopwaarde indien de verwachte bestemming niet wordt gerealiseerd, alsmede de extra investeringslasten en beheerkosten indien realisatie langer op zich laat wachten dan gepland. Het zo berekende risico moet worden afgedekt binnen de gemeentebegroting.
De gemeente Beemster is terughoudend in het verwerven van grond en vastgoed. Het beschikbare instrumentarium dat kan worden ingezet indien toch wordt besloten tot verwerving, is opgenomen in de bijlage.
De gemeente verwerft (grond)eigendom als dat voor het bereiken van haar doelstellingen en/of ruimtelijke plan(nen) noodzakelijk is, maar is hierin terughoudend. Onderscheid wordt gemaakt in twee categorieën verwervingen:
Verwervingen worden in elk geval ter besluitvorming aan de Raad voorgelegd. Het College zal de Raad regelmatig in vertrouwen informeren over de voortgang in onderhandelingen inzake verwerving(en) indien aan de orde.
3. Wat doen wij concreet om onze doelen te bereiken?
De bestuurlijke uitgangspunten worden in dit hoofdstuk vertaald naar het grondbeleid zelf. Wij maken concreet wat wij doen om onze doelen te bereiken, zonder overigens puur instrumenteel te worden.
Bij ruimtelijke ontwikkelingen waar sprake is van gronduitgifte door de gemeente, wordt gekozen voor de meest optimale vorm van uitgifte, waarbij – vanuit overwegingen van risicomijding – in principe wordt gekozen voor de uitgiftevorm verkoop, tenzij met inzet van één van de andere uitgiftevormen een ruimtelijke ontwikkeling kan worden ‘vlotgetrokken’.
Onderstaand schema laat de verschillende vormen van gronduitgifte zien:
De voorwaarden voor uitgifte van restgroen, alsmede de grondprijs die gehanteerd wordt bij de uitgifte van restgroen is recent vastgelegd in de ‘Beleidsnota Restgroen Beemster’ d.d. 27 januari 2017.
Marktconformiteit i.r.t. staatssteun- en aanbestedingsrichtlijnen
Uitgifte tegen een lagere prijs dan de marktwaarde kan in strijd zijn met de Europese staatssteunregelgeving. Er is sprake van staatssteun als de begunstigde onderneming een selectief economisch voordeel ontvangt dat zij onder normale marktvoorwaarden niet zou hebben verkregen.
Indien bij de grondverkoop tevens een ‘opdracht’ wordt overeengekomen, bijvoorbeeld voor de aanleg van werken c.q. openbare ruimte, dan komen de (Europese, nationale en/of gemeentelijke) aanbestedingsrichtlijnen en -drempels in beeld.
Bij elke ontwikkeling waarbij de gemeente grond aan- of verkoopt en/of diensten en werken aanbesteedt, worden de criteria ‘voorkoming ongeoorloofde staatssteun’ en de regels met betrekking tot het (Europees) aanbestedingsrecht in acht genomen.
De uitgifte van gronden vindt plaats tegen marktconforme prijzen en worden objectief en transparant vastgesteld.
Indien de keuze voor de partij waar gronden aan worden uitgegeven wordt gemaakt op basis van een selectieproces, dan worden hierbij tenminste de volgende selectiecriteria in acht genomen:
De weging van deze criteria is per project afhankelijk van de geldende prioriteiten voor de locatie.
Voor het bepalen van de uitgifteprijs zijn verschillende methodieken gangbaar. Welke methode er gekozen wordt, is mede afhankelijk van de gekozen ontwikkelstrategie, de toekomstige functie van de te verkopen grond, locatiespecifieke omstandigheden en gemeentelijke randvoorwaarden. In de basis zijn er drie methoden:
De gemeente Beemster zal conform deze Nota een maatwerkbenadering toepassen en derhalve per project bepalen of actief of faciliterend grondbeleid zal worden ingezet. De gemeente zal bij verkoop van grond ook een keuze moeten maken in de te hanteren grondprijsmethodiek. Van belang is dat de grondprijs die gehanteerd wordt in ieder geval marktconform is.
Hierna volgt een samenvattend overzicht van de voor- en nadelen van de verschillende grondprijsmethodieken.
Afhankelijk van de specifieke prioriteiten voor de locatie ligt de residuele methode in de rede voor gronden voor woningbouw, bedrijventerreinen en de publieke ruimte en de kostprijsmethode voor gronden die bestemd zijn voor ontwikkelingen met een maatschappelijke betrokkenheid.
Jaarlijkse herziening van de grondexploitatie(s), de daarin opgenomen grondprijzen en de bijbehorende toelichting en verantwoording, zorgt voor een actuele en marktconforme grondprijsbepaling.
De gemeentelijke grondexploitatie wordt verantwoord binnen de totale financiële administratie van de gemeente, maar wordt wel als een op zich staande administratie geregistreerd. De financiële administratie van de gemeente is zodanig ingericht dat er ten aanzien van grondexploitaties sprake is van een voortdurend inzicht in:
Daarbij dient de administratie en de begroting en de verslaglegging over de grondexploitaties aan te sluiten bij de eisen van het Besluit Begroting en Verantwoording.
Binnen de financiële administratie worden in ieder geval de volgende functionele complexen onderscheiden (indien aanwezig), te weten:
N.B: conform de Notitie faciliterend grondbeleid van de Commissie BBV van maart 2016 dienen projecten met faciliterend grondbeleid apart te worden verantwoord op de balans. Indien op basis van een exploitatieplan onder de overlopende activa als ‘nog te verhalen kosten’. Indien op basis van een anterieure overeenkomst over grondexploitatie onder de vorderingen als kortlopend actief (indien overeenkomst) of overlopend actief (indien geen overeenkomst). Bovenstaande indeling sluit hier bij aan.
Alvorens werkzaamheden in het kader van de grondexploitatie kunnen worden uitgevoerd, dient de raad hiervoor een krediet beschikbaar te stellen. Een uitzondering hierop kan gemaakt worden voor algemene kosten die middels het vaststellen van de gemeentebegroting worden gefiatteerd. Advieskosten van plannen in de initiatieffase komen ten laste van de daarvoor bestemde algemene budgetten in de gemeentelijke begroting. Indien het project doorgang vindt, worden de gemaakte kosten meegenomen in het door de raad vast te stellen voorbereidingskrediet. Hierbij dient in ogenschouw te worden genomen dat voorbereidingskosten conform de BBV-regels maximaal 5 jaar kunnen worden geactiveerd.
Op basis van een definitieve grondexploitatiebegroting wordt aan de raad een totaalkrediet gevraagd. Jaarlijks bij de actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen wordt aan de raad meegedeeld of het totaalkrediet nog voldoende is om de nog te maken kosten te dekken. Indien nodig wordt aan de raad een aanvullend totaalkrediet gevraagd.
Het bouwprogramma en het grondgebruik, gebaseerd op marktomstandigheden en beleidsmatige en planologische uitgangspunten, vormen de basis voor de exploitatieopzet waarin een financiële raming wordt gegeven van de kosten en opbrengsten van de activiteiten, die nodig zijn voor de productie van bouwrijpe grond (bij actief grondbeleid). Met een dergelijke grondexploitatie kan tevens worden aangetoond in hoeverre een bestemmingsplan(wijziging) economisch haalbaar is.
De grondexploitatiebegroting bevat minimaal:
Een gespecificeerde raming van verwervingskosten of kosten van inbreng van gemeentelijke gronden, een raming van de civieltechnische kosten, plankosten en overige kosten. De kostenramingen sluiten aan op de limitatieve ‘kostensoortenlijst’ van het Besluit ruimtelijke ordening, conform de BBV-regelgeving hierover.
De grondexploitatiebegroting wordt voorzien van een toelichting op de uitgangspunten van de berekening met daarbij ondermeer aandacht voor de gehanteerde grondprijzen. Zie ook paragraaf ‘grondprijsbepaling’. Tevens wordt in de toelichting een tekening van het exploitatiegebied opgenomen met de grondposities. In een risicoparagraaf wordt nader ingegaan op de financiële risico’s die verbonden zijn aan de grondexploitatie en wordt aangegeven op welke wijze de risico’s kunnen worden ingeperkt (risicomanagement).
Indien gekozen wordt voor een actief grondbeleid is een gedegen risicomanagement noodzakelijk. Risico’s omtrent verwerving, realisatie en afzet worden geïnventariseerd en continu gemonitord. De gemeenteraad wordt periodiek meegenomen in de risicoanalyse en de daarbij behorende beheersmaatregelen.
De herziening van de grondexploitatie bevat een verschillenanalyse met toelichting ten opzichte van de eerder vastgestelde grondexploitatie. De diepgang van de jaarlijkse herziening kan verschillen. Voor zover het significante wijzigingen betreft, die niet meer tot de normale uitvoeringsdynamiek van een project kunnen worden gerekend, dient de gemeenteraad tussentijds expliciet te worden geïnformeerd. De effecten van de herziening worden vervolgens in de jaarrekening en de begroting weergegeven.
Per grondexploitatie heeft de gemeenteraad een zo volledig mogelijk beeld van de planeconomische en financiële aspecten. In de begroting en jaarrekening wordt actuele informatie opgenomen over de grondexploitatie(s) en lopende projecten. De gemeenteraad stelt de geactualiseerde grondexploitatie(s) jaarlijks vast (BBV). Bij tussentijdse wijzigingen wordt de raad bovendien geïnformeerd. Indien de gemeenteraad meerdere grondexploitaties geopend heeft, kan jaarlijks een projectrapportage aan de gemeenteraad ter vaststelling voorgelegd.
In een projectrapportage worden de geactualiseerde resultaten van alle grondexploitaties verzameld, en gespiegeld aan de voor deze gebiedsontwikkelingen gestelde beleidsdoelen en de ambities van de gemeente Beemster, zoals deze zijn vastgelegd in onder andere de Structuurvisie. In een projectrapportage wordt op basis van de bij alle grondexploitaties aanwezige risicoanalyses, ingegaan op het totaal van de aanwezige en noodzakelijke risicovoorzieningen en wordt een totaalrapportage gegeven van het Weerstandsvermogen Grondexploitaties. Zolang de gemeente één grondexploitatie geopend heeft, is het opstellen van een MPG in ieder geval niet noodzakelijk.
In het BBV is opgenomen dat de begroting en de jaarrekening een verplichte paragraaf grondbeleid bevatten. De paragraaf grondbeleid moet de raad ondersteunen bij haar kaderstellende en toezichthoudende rol. Door het college wordt verwoord wat het te voeren grondbeleid zal zijn om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. Tevens wordt ingegaan op de ontwikkeling van de totale portefeuille, de verwachte uitgaven en inkomsten in het voorliggend jaar, de financieringsbehoefte, marktontwikkelingen en risico’s. De paragraaf grondbeleid in de op te stellen begrotingen en jaarrekeningen dient in overeenstemming te zijn met hetgeen in deze Nota Grondbeleid is opgenomen.
Bij de jaarrekening wordt vervolgens door het college verantwoording afgelegd over het gevoerde grondbeleid, inclusief eventuele gedane aankopen (na instemming van de raad) en de waardering van de bestaande voorraad aan (eventueel) strategisch verworven gronden. Tevens wordt inzicht gegeven in de (financiële) resultaten en hoe deze resultaten zich verhouden tot de begroting. Jaarlijks vindt ten behoeve van de jaarrekening herziening van de grondexploitatie(s) plaats en wordt de waardering bijgesteld (op eindwaarde of netto contante waarde). Ook wordt ingegaan op marktontwikkelingen, risico’s, reserves en weerstandsvermogen, winst- en verliesnemingen.
Bij het nemen van winst wordt het voorzichtigheidsbeginsel als uitgangspunt gehanteerd. In artikel 5.5.3 van het BBV worden situaties beschreven waarbij er voldoende zekerheid is om winst te nemen en er volgens het realisatiebeginsel ook aanleiding is om dat te doen.
Het BBV bepaalt dat voorziene verliezen genomen moeten worden zodra ze bekend zijn. Voor het exploitatieresultaat van alle verlieslatende grondexploitaties wordt daarom door de gemeente direct een voorziening getroffen. Het verlies wordt voorzien op basis van het resultaat op eindwaarde of op netto contante waarde (waarde anno nu). Jaarlijks wordt, op grond van de herziening van de grondexploitatie, de voorziening aangevuld of kan deze deels vrijvallen. Er wordt recht gedaan aan het voorzichtigheidsprincipe door verwachte verliezen direct te nemen. Met het treffen van voorzieningen in plaats van voorziene verliezen direct af te boeken, wordt de transparantie van de genomen verliezen vergroot en ontstaat er meer flexibiliteit.
Taken en rollen raad en college
De raad stelt de kaders vast waarbinnen het college uitvoering geeft aan de verwezenlijking van de gestelde doelen. De uitvoering van het beleid vindt plaats door het ambtelijk apparaat. De rolverdeling binnen de gemeente tussen het college en de raad staat in onderstaand schema weergegeven:
Besluitvorming per projectfase
Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen wordt in een fasestructuur gewerkt. Hoewel elke ontwikkeling verschilt qua proces en rolverdeling, geldt voor de meeste projecten dat projectspecifieke besluiten genomen worden in vier fasen.
Bij faciliterend grondbeleid kunnen (plan)producten en activiteiten worden ontwikkeld en uitgevoerd door private initiatiefnemers. De gemeente heeft in die gevallen een begeleidende en toetsende rol. Bij actief grondbeleid kan de gemeente ook zelf (plan)producten en activiteiten ontwikkelen en uitvoeren.
Zo kan de gemeente Beemster ervoor kiezen om bij een nieuw initiatief financieel inzicht te verkrijgen door een haalbaarheidsberekening of globale gebiedsexploitatie op te (laten) stellen om te bepalen of een initiatief op een locatie realistisch is. Hiermee ontstaat een middel voor sturing in de verschillende fases op bijvoorbeeld het programma, de bouwkosten en de opbrengsten.
De gemeente Beemster is of wordt in principe na oplevering van een plan eigenaar van de openbare ruimte. De gemeente is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte. De gemeente kan, bij gemeentelijke grondverkoop, zelf opdrachtgever zijn voor de realisatie van de openbare ruimte. Ook is het mogelijk dat in een project van een derde de opdracht voor de realisatie van de openbare ruimte door deze derde wordt gegeven, maar dat de openbare ruimte vervolgens in eigendom wordt overgedragen aan de gemeente. De gemeente gaat vervolgens de openbare ruimte onderhouden. De gemeente kan vooraf afspraken maken met ontwikkelaars over de civiele werken en de kwaliteit ervan, de toetsing en de oplevering. Het is mogelijk om in een beleidsdocument uitgangspunten ten aanzien van de openbare ruimte op te nemen en vast te stellen zodat bij een nieuw project daarnaar verwezen kan worden. Het is van belang om vooraf afspraken te maken over de door de ontwikkelaar te realiseren kwaliteit van de openbare ruimte, zodat de gemeente vooraf weet met welke onderhoudskosten rekening gehouden moet worden na oplevering.
Bij faciliterend grondbeleid kunnen, los van het ruimtelijk instrumentarium (bestemmingsplan, omgevingsvergunning) de volgende instrumenten worden genoemd:
Bij faciliterend grondbeleid, maakt de gemeente afspraken met de marktpartijen om de gemeentelijke doelstellingen en het maatschappelijk gewenste ruimtegebruik te waarborgen. Uitgangspunt bij de afspraken is, dat alle kosten die verband houden met de ontwikkeling voor rekening van de private ontwikkelaar komen. De afspraken worden vastgelegd door het sluiten van een anterieure exploitatieovereenkomst met de ontwikkelende partij. In een dergelijke overeenkomst worden onder meer afspraken gemaakt over financiële bijdragen aan de kosten die de gemeente maakt, maar ook over bijvoorbeeld de inrichting en oplevering van de openbare ruimte. Een voorwaarde voor het sluiten van een overeenkomst is wel dat de andere partij daar ook toe bereid is. Een anterieure overeenkomst is gebaseerd op vrijwilligheid. Wanneer de ontwikkelende partij niet bereid is een voor de gemeente bevredigende anterieure overeenkomst te sluiten, kan een exploitatieplan worden opgesteld, zodat de betaling van de exploitatiebijdrage door de ontwikkelende partij is zeker gesteld via de vergunningverlening. In een exploitatieplan legt de gemeente in ieder geval het kostenverhaal vast. Het is ná het vaststellen van een exploitatieplan ook nog mogelijk om een posterieure overeenkomst te sluiten waarin afspraken worden gemaakt over onder andere het kostenverhaal.
De anterieure overeenkomst is een vrijwillig gesloten overeenkomst tussen gemeente en particuliere initiatiefnemer. In de overeenkomst zijn allerlei afspraken vastgelegd, zo ook over kostenverhaal. Anterieure overeenkomst is één van de manieren om kosten, zoals bedoeld in de kostensoortenlijst van de Bro (Besluit ruimtelijke ordening) te verhalen. Gezien het vrijwillige karakter van de overeenkomst kunnen de afspraken verder gaan dan de limitatieve lijst in de Bro.
Het exploitatieplan is erop gericht de meest voorkomende kosten die met de locatieontwikkeling verband houden te verhalen. Deze zijn vastgelegd in een kostensoortenlijst. Als criterium geldt dat het totaal aan te verhalen kosten het totaal aan baten van de ontwikkeling niet mag overschrijden, de zogenaamde ‘macro-aftopping’. Bovendien zijn de verhaalsmogelijkheden van bepaalde kostensoorten gelimiteerd, de zogenaamde ‘micro aftopping’.
Overeenkomst met afspraken over onder andere kostenverhaal, gesloten tussen gemeente en particuliere initiatiefnemer nadat het exploitatieplan is vastgesteld.
Gemeenten moeten op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) het verhaal van kosten verbonden aan een planologische ingreep verzekeren, voordat zij het bestemmingsplan kunnen vaststellen. Op die manier mogen zij kosten verhalen op ontwikkelaars van bouwprojecten.
Bij actief grondbeleid gaat het in de basis om de volgende onderdelen:
De instrumenten die de gemeente kan gebruiken bij het verwerven van grond zijn:
Minnelijke (grond)verwerving is het op minnelijke, niet gedwongen, wijze in eigendom verkrijgen van grond. Dat wil zeggen dat de overheid in onderhandeling treedt met de grondeigenaar en op basis van vrijwilligheid overeenstemming tracht te bereiken over verkoop. De waarde in het vrije economische verkeer is hierbij uitgangspunt.
De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) geeft gemeenten, provincies en het Rijk bij het uitvoeren van hun ruimtelijk beleid een betere uitgangspositie op de grondmarkt. Deze overheden kunnen dan als eerste reageren op een aanbod tot verkoop van gronden. Vestiging van de Wvg is niet vrijblijvend: het wekt verwachtingen bij grondeigenaren en is aan termijnen gebonden.
Als de grondeigenaar en de gemeente het niet eens kunnen worden over de aankoop of de vergoeding, dan kan de gemeente een zogenaamde onteigeningsprocedure inzetten. De onteigeningswet schrijft voor hoe de gemeente kan onteigenen. Onteigening is alleen mogelijk in het algemeen belang en onder strikte wettelijke voorwaarden, omdat eigendom een fundamenteel recht is. Wie onteigend wordt, heeft recht op een volledige schadeloosstelling. Deze is schade is opgebouwd uit vermogensschade, inkomensschade en bijkomende schade.
Onteigening vergt een vastgesteld ruimtelijk plan (‘titel IV’), maar andere titels zijn ook mogelijk. Indien de verwachtingswaarde (de ‘complexwaarde’) hoger is dan de berekende schadeloosstelling op basis van de huidige bestemming en gebruik, dient deze te worden vergoed. Bij verwerving op onteigeningsbasis dient, met het oog op een eventuele onteigeningsprocedure, door de gemeente een verwervingsdossier te worden opgebouwd conform de daarvoor geldende vereisten.
Inzet van het onteigeningsinstrument past bij een actief grondbeleid.
Overige mogelijke instrumenten
Nota risicomanagement en weerstandsvermogen
Door het vaststellen van deze nota geeft de gemeenteraad kaders met betrekking tot weerstandsvermogen en risicomanagement en stelt de gemeenteraad beleid vast waarbinnen het bestuur en de ambtelijke organisatie dient te handelen. De kaders en beleidsregels moeten ervoor zorgen dat weerstandsvermogen en risicomanagement een plek krijgt binnen de P&C cyclus, dat de risico’s beheersbaar zijn en dat er voldoende weerstandsvermogen aanwezig is. Deze nota is van invloed op de begroting en de jaarstukken.
In het BBV is opgenomen dat de begroting en de jaarrekening een verplichte paragraaf grondbeleid bevatten. De paragraaf grondbeleid moet de raad ondersteunen bij haar kaderstellende en toezichthoudende rol. Door het college wordt verwoord wat het te voeren grondbeleid zal zijn om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. Tevens wordt ingegaan op de ontwikkeling van de totale portefeuille, de verwachte uitgaven en inkomsten in het voorliggend jaar, de financieringsbehoefte, marktontwikkelingen en risico’s.
Bij de jaarrekening wordt door het college verantwoording afgelegd over het gevoerde grondbeleid, inclusief eventuele gedane aankopen en de waardering van de bestaande voorraad aan strategisch verworven gronden. Tevens wordt inzicht gegeven in de (financiële) resultaten en hoe deze resultaten zich verhouden tot de begroting. Jaarlijks vindt ten behoeve van de jaarrekening herziening van de grondexploitaties plaats en wordt de waardering op netto contante waarde bijgesteld. Ook wordt ingegaan op marktontwikkelingen, risico’s, reserves en weerstandsvermogen, winst- en verliesnemingen.
De Beemster is werelderfgoed en daarom moeten alle nieuwe ontwikkelinggen voldoen aan de criteria van ‘Des Beemsters’. Dat houdt in dat elk ruimtelijk initiatief (bebouwing, water, wegen, landschap) opgevat moeten worden als ontwerpopgave met de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van De Beemster als uitgangspunt.
De landschappelijke openheid is een belangrijke, maar kwetsbare kwaliteit van De Beemster. De droogmakerij bestaat visueel-landschappelijk uit een aantal ‘kamers’, begrensd door randen met bebouwing en opgaande beplanting: de dorpen, de beboomde wegen met agrarische erven en de ringdijk. Eventuele verdichting in het buitengebied vindt alleen plaats in dezelfde zones en langs dezelfde wegdelen waar nu bebouwing staat. De openheid van de kamers blijft zo gewaarborgd.
Het hiërarchisch opgebouwde watersysteem, lopend vanaf de kavelsloten via het grid van de hoofdafwatering tot de Beemsterringvaart, is de blauwdruk voor de structuur. Dit watersysteem, zoals in kaart vastgelegd op de Kopergravure (1644), moet gerespecteerd worden, zowel het tracé als het dwarsprofiel.
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2017-179790.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.