Artikel 23. Inwerkingtreding en citeertitel
- 1.
Deze verordening treedt in werking op 1 juli 2015 en vervalt op 1 juli 2019.
- 2.
In afwijking van het eerste lid, treden artikel 7 en 8 in werking op 1 januari 2016.
- 3.
Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2015.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 11 juni 2015.
Toelichting bij de Huisvestingsverordening ZKL/IJmond :Haarlem 2015
Op 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet (hierna: wet) in werking getreden. Op grond van deze wet kunnen gemeenten een huisvestingsverordening vaststellen, indien sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. In deze verordening mogen regels opgenomen worden met betrekking tot de woonruimteverdeling en desamenstelling van de woningvoorraad. Op grond van drie onderzoeken – ‘Wonen in de regio’ (Gemeente Amsterdam, Bureau O S), de Woonruimteverdeling, ‘Jaarverslag 2013’ (Woonservice Zuid-Kennemerland) en de rapportage ‘Verschuivende woningbehoefte?’, gevolgen van rijksbeleid in IJmond/ Zuid-Kennemerland (RIGO Research en Advies) – is gebleken dat in Zuid-Kennemerland en IJmond sprake zal zijn van toenemende druk op de sociale huurwoningvoorraad. Het vaststellen van de huisvestingsverordening ZKL/IJmond 2015: Haarlem (hierna: de verordening) biedt de mogelijkheid deze schaarse woningvoorraad te beschermen en verdringingseffecten bij het verkrijgen van goedkope woonruimte tegen te gaan.
Verdeling van sociale huurwoningen
Op het gebied van woonbeleid werken de acht gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland en IJmond (hierna: de regio) samen. Deze verordening is daarom in samenwerking met de gemeenten in deze regio tot stand gekomen. De gemeenten hebben een zoveel mogelijk gelijkluidende verordening opgesteld met op onderdelen lokaal maatwerk. De regio kent geen gemeenschappelijk bestuursorgaan dat de verordening vast kan stellen. Dit is de bevoegdheid van de afzonderlijke raden.
Uit bovenstaande onderzoeken is gebleken dat in deze regio de goedkope huurwoning een schaars goed is. Dit zijn alle huurwoningen met een huurprijs tot € 710,68 (prijspeil 2015). Voor het leeuwendeel zijn deze in eigendom en beheer bij woningcorporaties. Voor een deel is sprake van particuliere verhuur. Bij alle corporaties is een lange inschrijftijd benodigd om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en is een trend waarneembaar dat deze verder op zal lopen. Deze trend wordt onder meer versterkt doordat urgenten, onder wie verblijfsgerechtigden, voorgaan op ingeschreven woningzoekenden en de doorstroming van ouderen uit de sociale huur naar de verzorgingshuizen sterk afneemt. Daarnaast wordt er een toename verwacht van de behoefte aan sociale huurwoningen. Dit komt onder meer door:
• De omvang van de doelgroep die een beroep zal doen op de sociale voorraad neemt toe en, tegelijkertijd, neemt de woningvoorraad in dit segment af door herstructureringsmaatregelen, verkoop en liberalisering van huurwoningen (zie tabel 5-2).
• Het aantal alleenwonenden zal verder toenemen. De gezinsverdunning maakt dat er meer woningen nodig zullen zijn.
• Voor veel jongeren en ZZP-ers is het verkrijgen van een hypotheek minder bereikbaar. Zij krijgen vaak geen vaste aanstelling meer, maar een flexcontract. Afgestudeerden eindigen met een studieschuld. Zij doen daarmee ook een toenemend beroep op de goedkope voorraad.
Sturing in woonruimteverdeling vindt plaats via een vergunningenstelsel
Sturing in de woonruimteverdeling vindt plaats door middel van een huisvestingsvergunningssysteem voor het schaarse segment van de huurvoorraad. De wet verbiedt het zonder huisvestingsvergunning in gebruik nemen of geven van de aangewezen woonruimte. Het voordeel van dit regionale stelsel is, dat de corporaties op basis daarvan een uniform verdeelsysteem kunnen (gaan) hanteren. Het stelsel zorgt er voor dat betaalbare woningen behouden blijven voor de doelgroep.
Daarnaast reguleert de verordening de regels voor het verlenen van urgentie aan woningzoekenden die dringend een woning nodig hebben.
Omdat er verschillen zijn tussen werkwijze en afspraken met instellingen rond de toekenning van urgenties tussen gemeenten in Zuid-Kennemerland en gemeenten in IJmond is een urgentieverklaring niet geldig op het niveau van de regio, maar op niveau van Zuid-Kennemerland en IJmond afzonderlijk. In het geval van de statushouders als bedoeld in artikel 28 van de wet – gebeurt de toewijzing op gemeentelijk niveau. Gemeenten streven naar een zo veel mogelijk samenhangend woonruimteverdeelsysteem.
De samenstelling van de woningvoorraad
Het deel van de verordening over aanpassingen in de woningvoorraad (onttrekken, samenvoegen en splitsen) is niet in regionaal verband tot stand gekomen, omdat daarvoor de verschillen tussen de gemeenten te aanzienlijk zijn. Hoofdstuk 3 van de verordening heeft daarom alleen betrekking op de gemeente Haarlem.
In de huidige verordening is het omzetten van een particuliere woning door onttrekking en woningvorming gebonden aan een vergunning. Op grond van de wet wordt het samenvoegen en onttrekken van woningen voor eigen gebruik door de eigenaar vergunningvrij, evenals het vestigen van kantoor- of praktijkruimte aan huis. Voor de andere vormen van onttrekking en samenvoegen van woningen is geen vergunningsplicht meer in de verordening opgenomen, omdat er in de praktijk de afgelopen jaren maar enkele vergunningsaanvragen zijn gedaan.
Met de woningcorporaties in de regio worden via de prestatieafspraken plannen gemaakt over de samenstelling van de woningvoorraad. De verordening regelt daarom niets over de samenstelling van het corporatiebezit.
Splitsen in appartementsrechten
In hoofdstuk 3 van de verordening wordt voor een deel van de particuliere voorraad een vergunningsplicht voor splitsen ingevoerd. De wet biedt deze mogelijkheid wanneer dit gericht is op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de voorraad. Dit is niet noodzakelijkerwijs dezelfde woonruimtevoorraad als bij de woonruimteverdeling en kan van toepassing zijn op zowel de goedkope huur- als koopvoorraad. Zoals eerder in deze toelichting is opgenomen, constateren we in Haarlem schaarste in de goedkope huursector, inclusief de particuliere huursector. Om te voorkomen dat deze voorraad verder afneemt, willen we daarom dat deze categorie woningen niet zonder meer van de huursector, via de splitsing in appartementsrechten, overgaat in de koopsector.
Daarnaast constateren we ook schaarste in delen van de betaalbare koopsector, met name waar het de eengezinswoningen betreft. Binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) heeft de woningvoorraad van Haarlem duidelijke een complementaire functie ten opzichte van Amsterdam. De (veelal wat kleinere) vooroorlogse eengezinswoningen zijn een duidelijke aanvulling op de voorraad elders in de MRA. Dit type woning is nog steeds erg in trek bij veel woningzoekenden, niet alleen uit de regio Zuid Kennemerland, maar ook daarbuiten. Dit type woningen wordt, onder andere door de zeer beperkte bouwmogelijkheden in Haarlem, in de nieuwbouw nauwelijks gerealiseerd. We willen voorkomen dat dit belangrijke deel van de voorraad, dat zich grotendeels in de vooroorlogse wijken bevindt, door splitsen in kleinere eenheden afneemt uit de Haarlemse woningvoorraad.
Door het splitsen van woonruimte kan in een gebouw het aantal bewoners toenemen. Als dit gebeurt in een straat/buurt die oorspronkelijk niet is aangelegd voor een dergelijke extra druk op de openbare ruimte (overlast zoals parkeren, fietsen, geluidsoverlast etc.), kan dit problemen opleveren voor de leefbaarheid. Bevinden zich concentraties hiervan in buurten met de betaalbare woningvoorraad, dan is bescherming van de woonconsument op zijn plaats en moet het splitsen gereguleerd worden.
In de Nota Ruimtelijke Kwaliteit van 2012 (onderdeel 2: beoordelingskader Ruimtelijke Kwaliteit) is een beoordelingskader van de ruimtelijke kwaliteit opgenomen inclusief de gebiedstype beschrijving. Deze typologie kan gebruikt worden om nader in te zoomen op de buurten waarvoor sturing met een vergunningstelsel nodig wordt gevonden. Het beeld is dat de buurten met overwegend vooroorlogse woningbouw (maar in ieder geval voor 1960), met kleine(re) traditionele gezinswoningen en/of boven-benedenwoningen, de gebieden zijn waar bescherming van de voorraad met een splitsingsvergunning gewenst is. In bijlage 1 zijn de buurten die hiervoor in aanmerking komen opgenomen.
Artikelsgewijze toelichting
Artikel 2 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
Huurwoningen van corporaties en particulieren met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 710,68 per maand in 2015) mogen niet zonder vergunning worden betrokken. De bevoegdheid om te beslissen op een aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt bij afzonderlijk besluit gemandateerd aan de corporatie voor de eigen woningvoorraad. De corporatie legt hierover verantwoording af. Voor de woningzoekende staat een bezwaarprocedure tegen de weigering van een huisvestingsvergunning of een urgentieverklaring open bij de gemeente.
Woonruimte die in het kader van de leegstandswet tijdelijk kan worden verhuurd (omdat de woning op korte termijn ingrijpend wordt gerenoveerd of gesloopt) valt buiten de werking van de verordening, omdat dit type verhuur slechts beperkt voorkomt en van tijdelijke aard is.
Ook onzelfstandige woonruimte en bedrijfswoningen behoren, gelet op hun beperkt voorkomen, specifieke karakter en doelgroep, niet tot de vergunningplichtige voorraad. Tot slot vallen studentenwoningen, zoals gedefinieerd in artikel 1, die via een zogenaamd campuscontract tijdelijk aan studenten verhuurd worden en door burgemeester en wethouders als zodanig zijn aangewezen, niet onder de vergunningplichtige woonruimte.
Artikel 3 Criteria voor verlening huisvestingsvergunning
Volgens de wet komen voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking woningzoekenden:
• die de Nederlandse nationaliteit bezitten;
• vreemdeling zijn en rechtmatig in Nederland verblijven.
De verordening bepaalt aanvullend dat de woningzoekende:
• meerderjarig moet zijn (>18 jaar);
• bij particuliere verhuur een lager inkomen moet hebben dan € 43.786.
Meerderjarigheid wordt voorgeschreven omdat minderjarigen in het algemeen nog deel uit maken van een gezin of in studentenhuisvesting of op kamers wonen.
De tweede voorwaarde is gesteld omdat particuliere verhuurders niet gebonden zijn aan de inkomensgrens, die voortvloeit uit de Europese regelgeving (thans € 34.678). Om ruimte te bieden voor middeninkomens is deze grens voor de particuliere verhuurders ruimer gesteld dan de EC-grens en gekoppeld aan het inkomen, waarboven corporaties de huren extra mogen verhogen wegens goedkoop scheefwonen.
De huurtoeslaggrens is gelijk aan de zogenaamde liberalisatiegrens en ligt per 1 januari 2015 op € 710,68. Voor woningen met een huur boven de liberalisatiegrens is de verhuurder niet gebonden aan puntenstelsel, maximale huur en maximale huurverhoging.
Voor corporatiewoningen is in dit artikel geen inkomensgrens opgenomen, omdat regels hierover al uit Europese regelgeving en de Woningwet 2015 volgen.
Artikel 5 Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning
De aanvraag voor een huisvestingsvergunning voor een corporatiewoning is onderdeel van de inschrijving voor een sociale huurwoning. Deze vergunning, bedoeld in het 2e lid, wordt na de inkomenstoets in mandaat afgegeven door de corporatie. Voor particuliere huurwoningen wordt de aanvraag voor een huisvestingsvergunning bij burgemeester en wethouders ingediend en wordt op de aanvraag ook door hen beslist.
Wanneer een woningzoekende voldoet aan de criteria van deze verordening en voldoende inschrijftijd heeft opgebouwd is noch de woningzoekende, noch de corporatie vanzelfsprekend gehouden om een huurovereenkomst aan te gaan. Wanneer echter wilsovereenstemming tussen partijen ontbreekt kan geen overeenkomst tot stand komen. Dit kan te maken hebben met woonwensen van de woningzoekende of een verleden van overlast of huurschuld, waardoor de corporatie het te risicovol vindt een overeenkomst aan te gaan.
Artikel 6 Bekendmaking aanbod van woonruimte
Dit artikel bepaalt dat de corporatie minimaal 75% van de beschikbare woningen openbaar moet aanbieden aan ingeschreven woningzoekenden. Zij kunnen binnen het systeem reageren. De maximaal 25% vrije ruimte is bedoeld om maatwerk te kunnen leveren. Het maximum geldt voor woningen die normaliter openbaar zou worden aangeboden. De woningen die via een direct aanbod aan urgente groepen zoals omschreven in artikel 9 en 10 vallen worden hier vooraf op in mindering gebracht. Woningzoekenden en woningen die voor een aanbod in de ‘’vrije ruimte’’ in aanmerking komen, kunnen vallen in de volgende categorieën:
a. Huurders van een corporatiewoning die doorstromen naar een andere huurwoning:
• van een eengezinswoning naar een seniorenwoning;
• van een eengezinswoning naar een gelijkvloerse woning;
• van groot naar klein of andersom;
• van goedkoop naar duur (of andersom).
b. Huurders van een corporatiewoning die in aanmerking komen voor individueel maatwerk zoals het geval is bij:
• achtergebleven inwoning (kind na overlijden van ouder);
• doorschuiven binnen een complex (bijvoorbeeld dichter bij de lift);
• leefbaarheidsproblematiek;
• mensen met specifieke beperkingen;
• mensen die terugkeren op een nieuwe of gerenoveerde woning op basis van afspraken binnen een sociaal plan bij nieuwbouw en renovatie.
c. Woningen met specifieke kenmerken:
• Woningen bestemd voor groepswonen waarbij onder groepswonen wordt verstaan personen die een woongemeenschap vormen op basis van een gemeenschappelijke levensvisie en met elkaar afzonderlijke woonruimtes bewonen in één daarvoor bestemd pand en bij het vrijkomen van een afzonderlijke woonruimte zeggenschap hebben over de toewijzing van deze woonruimte aan een woningzoekende.
• Zorgwoningen die in overleg met de zorginstellingen worden verdeeld aan woningzoekenden.
• Woningen met een specifiek uitrustingsniveau voor mensen met een specifieke beperking.
De toewijzing van deze woningen met bovengenoemde categorie wordt geregistreerd door de corporatie (en in een jaarlijkse rapportage opgenomen).
Artikel 7 Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard of grootte
Dit artikel is de basis voor de mogelijkheid corporatiewoningen in eerste aanleg voor een doelgroep te bestemmen. Als zij reageren hebben zij voorrang. Op deze manier kunnen woningen passend worden toegewezen. Wanneer in de doelgroep geen kandidaten beschikbaar zijn, wordt de woning aan een andere kandidaat die gereageerd heeft toegewezen.
Op grond van dit artikel kunnen grotere woningen worden voorbestemd voor gezinnen. De wijze waarop dit zal gebeuren is afhankelijk van de opbouw van de woning, met dien verstande dat aan een woning met vier kamers voorrang moet worden verleend aan een huishouden van minstens twee personen.
Bij op kosten van de WMO aangepaste woningen en complexen met zorgpakket gaan huishoudens met een indicatie voor. De corporatie kan nultredenwoningen aanwijzen als seniorenwoning en op basis daarvan voorrang verlenen aan huishoudens ouder dan 65 jaar.
Corporaties zijn wettelijk verplicht om het merendeel van hun bezit beneden de huurprijsgrens toe te wijzen aan een doelgroep beneden de EU-norm (34.678,-, prijspeil 2015). Daarnaast zal het Rijk via AmvB in het kader van de Woningwet 2015 met voorschriften komen over toewijzing door corporaties van categorieën woningen aan bepaalde inkomensgroepen om het beroep op de huurtoeslag te beperken. Om aan deze verplichting te kunnen voldoen zullen corporaties zeer waarschijnlijk in aanvulling op de voorrangsregels van artikel 7 ook op grond van passendheid van inkomen voorrang verlenen aan woningzoekenden met een bepaald inkomen voor specifieke typen woningen. Aangezien dit een verplichting is van de corporaties richting het rijk op grond van de Woningwet 2015 wordt inkomen in de verordening niet nader uitgewerkt als voorrangsregel.
Artikel 8 Voorrang bij economische of maatschappelijke binding
Dit artikel geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om te besluiten maximaal de helft van de woningvoorraad bij voorrang toe te wijzen aan huishoudens met een economische of maatschappelijke binding aan de regio. Wat binding is, wordt gedefinieerd in artikel 14, lid 3, van de wet. (Het college van burgemeester en wethouders kan een Beleidsregel Binding vaststellen om aan te geven op welke manier dit begrip wordt geïnterpreteerd om de binding vast te stellen van bijzondere groepen als studenten of ZZP-ers ). Het artikel schept de mogelijkheid om regels te stellen, maar stelt deze niet vooraf. Omdat de verdeling van woonruimte voor het merendeel plaatsvindt op basis van inschrijftijd wordt aangenomen dat (gelet op de benodigde zoektijd) het merendeel van de vrijkomende woningen de komende jaren toegewezen zal worden aan woningzoekenden met een binding aan de regio. De afgelopen jaren is er immers sprake geweest van een regionale bindingseis voor alle vrijkomende woningen. Er zal door corporaties gemonitord worden of er sprake is van binding bij de toewijzing van woningen. Mocht hieruit blijken dat er sprake is dat het merendeel van het vrijkomend aanbod aan mensen zonder binding wordt toegewezen dan kan er voorrang worden gegeven aan mensen met een binding. Ook voor bijzondere categorieën is er de mogelijkheid om het voorrangsartikel toe te passen, bijvoorbeeld in geval van een project met specifieke ouderenwoningen.
Dit neemt niet weg dat de wet stelt dat het geven van voorrang bij de verlening van huisvestingsvergunningen aan woningzoekenden met een economische of sociale binding niet tot gevolg mag hebben dat er geen reële huisvestingsmogelijkheden meer zijn voor woningzoekenden die geen maatschappelijke of economische binding hebben.
Artikelen 9 en 10 Voorrang bij urgentie
In deze artikelen wordt de voorrang bij urgentie op corporatiewoningen geregeld. De voorwaarde dat de woonruimte dringend noodzakelijk is, geformuleerd in artikel 9, tweede lid, geldt voor alle categorieën urgenten van artikel 9.
De wet bepaalt dat drie groepen woningzoekenden urgent zijn en daarom voorrang krijgen. Dit zijn:
- •
personen in tijdelijke opvang omdat zij in verband met relatieproblemen of geweld hun woning hebben moeten verlaten;
- •
personen die mantelzorg verlenen of ontvangen;
- •
Voor de huisvesting van verblijfsgerechtigde vergunninghouders wordt door het Rijk eens per half jaar een taakstelling opgelegd, waarbij het aantal verwachte verblijfsgerechtigden wordt gerelateerd aan het aantal inwoners van de gemeente. De Wet Revitalisering Generiek Toezicht bepaalt dat de provincie in de plaats kan treden bij taakverwaarlozing door de gemeente.
De verordening bepaalt dat hiernaast in aanmerking komen voor een urgentieverklaring:
- •
personen voor wie de woonsituatie een zeer ernstige bedreiging vormt voor de gezondheid, waaronder diegene die op grond van de Wmo geïndiceerd zijn voor andere huisvesting;
- •
personen van wie de huidige woonruimte wordt gerenoveerd gesloopt of onbewoonbaar is geworden.
- •
personen die in een instelling woonachtig zijn waarmee afspraken zijn gemaakt met de instellingen over de uitstroom van ex-cliënten naar reguliere woningen.
- •
personen die hun woonruimte hebben of zullen moeten verlaten door natuurgeweld of een niet door eigen opzet ontstane calamiteit
Burgemeester en wethouders stellen de duur van de inschrijftijdverlenging op grond van het elfde lid vast. In beginsel zullen zij hierbij een verlenging van vier jaar hanteren.
In Zuid-Kennemerland worden urgentie-aanvragen getoetst door een regionale urgentiecommissie die op basis van een reglement regionale urgentiecommissie is ingesteld. Het reglement is een bevoegdheid van burgemeester en wethouders en wordt separaat vastgesteld.
Artikel 12 Rangorde woningzoekenden
Dit artikel van de verordening geeft regels voor de rangorde tussen woningzoekenden die op dezelfde corporatiewoning reageren. Bij inwerkingtreding van de verordening op 1 juli 2015 maakt Haarlem geen gebruik van artikel 8. Het college kan hier op termijn wel toe besluiten. Daarom is hier in rangordebepaling rekening mee gehouden. Op grond van dit artikel geldt in het geval meerdere woningzoekende voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komen de volgende rangorde:
Eerst komen urgenten als omschreven in artikel 9 voor woonruimte in aanmerking. Vergunninghouders krijgen een aanbieding voor passende woonruimte. De urgentie is geldig tot het moment dat er een passend aanbod is gedaan. Personen in tijdelijke opvang krijgen in de eerste 26 weken een aanbod. Indien in die periode geen woning is gevonden wordt de periode van urgentie verlengd en kunnen zij zelf reageren en komen zij met voorrang in aanmerking voor een woning. De datum van verstrekken van de urgentie is bepalend wanneer meerdere urgenten met een passend zoekprofiel reageren op een woning. Als tweede, na de urgenten, komen woningzoekenden die voldoen aan de passendheidscriteria én eventueel bindingsvereisten, in aanmerking. Als derde personen die in ieder geval voldoen aan passendheidscriteria. Als vierde, personen die voorrang hebben op grond van de bindingsvereisten en daarna de overige woningzoekenden.
Mochten er op grond van deze rangorde nog steeds meerdere woningzoekende in aanmerking komen, komt op grond van het tweede lid degene met de oudste urgentieverklaring en/of langste inschrijftijd in aanmerking.
Mochten op grond van bovenstaande rangorde nog altijd meerdere woningzoekende in aanmerking komen, dan wordt ingevolge het derde lid op grond van loting bepaald wie in aanmerking komt.
Artikel 15 Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 22 van de wet. Voor het in appartementsrechten splitsen van een gebouw dat woonruimte bevat en dat behoort tot een in het eerste lid aangewezen categorie is een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. Deze aanwijzing is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). Hiermee wordt greep gehouden op de hoeveelheid goedkope woonruimte in de vorm van appartementen. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen te kunnen verkopen. De verkoop van die appartementen kan ongewenst zijn in het licht van het behoud van de voorraad betaalbare huurappartementen en een onaanvaardbare inbreuk betekenen op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand.
Artikel 15 geeft tevens aan welke gebouwen en woonruimten uitgezonderd zijn van de vergunningsplicht. Een van de uitzonderingen is vastgelegd in de gebiedsbepaling, waarbij voor de vergunningsplicht diverse buurten nader zijn aangewezen. Uitzondering op die aanwijzing zijn de woningen gelegen langs de hoofdroutes in of door de buurt. Vaak zijn dit de delen van een buurt waar al meer activiteiten plaatsvinden door meerdere (gemengde) bestemmingen zoals wonen, winkelen, werken. Hier zal splitsing van een gebouw minder druk op de leefomgeving opleveren.
Artikel 18 Weigeringsgronden
Een weigeringsgrond is slechts aan de orde als door het stellen van voorwaarden en voorschriften het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad onvoldoende kan worden gewaarborgd. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad kan naast schaarste ook worden gedacht aan andere belangen, zoals wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand.
Verder kan een vergunning worden geweigerd als de voorgenomen splitsing strijd oplevert met het vigerend bestemmingsplan en/of de voorwaarden en bepalingen van het Bouwbesluit. Het is niet gewenst dat een gebouw wordt gesplitst, terwijl de kwaliteit van de appartementen te wensen overlaat of als er zelf sprake is van een onbewoonbaarverklaring op basis van de Woningwet.
De woningen die gesplitst separaat worden verkocht/gebruikt zijn vaak klein. Dit type woning zal (enigszins afhankelijk van de locatie), bij ontspanning van de woningmarkt minder gewild en daarmee lastig verkoopbaar worden , als gevolg van verminderde vraag. Daarom is als weigeringsgrond opgenomen dat de woonruimte na splitsing niet kleiner mag zijn dan 50m2 BVO (= bruto vloeroppervlakte).
Artikel 22 Intrekken oude verordening / inwerkingtreding
De geldigheidsduur van een verordening is op grond van de wet maximaal vier jaar. Dat maakt dat binnen vier jaar de noodzaak voor het stellen van deze regels en de situatie op de woningmarkt opnieuw zal worden getoetst.
Bijlage 1 (als bedoeld in artikel 14, lid 5)
Delen van de gemeente Haarlem waarbinnen gebouwen bevattende woonruimte niet zonder vergunning als bedoeld in artikel 15 gesplitst mogen worden in appartementsrechten.
Naam (deel)buurt (conform straatnaamlijst Onderzoek en Statistiek van de gemeente Haarlem)