Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 21 juni 2016, nr. 2016-0000342462, houdende wijziging van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 teneinde daarin een aantal technische wijzigingen en een aantal wijzigingen met beperkte beleidsmatige gevolgen aan te brengen

De Minister voor Wonen en Rijksdienst,

Gelet op de artikelen 35, zesde lid, 44a, eerste lid, onderdeel a, en 48, eerste lid, van de Woningwet en de artikelen 24, onderdeel g, en 31, derde en vierde lid, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015;

BESLUIT:

ARTIKEL I

De Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 wordt als volgt gewijzigd:

A

Artikel 4 vervalt.

B

Na artikel 12 wordt een artikel ingevoegd, luidende:

Artikel 12a

De gevallen, bedoeld in artikel 24, onderdeel g, van het besluit, betreffen het vestigen van een recht van opstal op een woongelegenheid ten behoeve van het plaatsen van:

  • a. een antenne-installatie ten behoeve van mobiele telecommunicatie;

  • b. een installatie ten behoeve van de opwekking van elektriciteit door middel van zonne-energie;

  • c. een constructie ten behoeve van de bevestiging van reclame-uitingen.

C

Artikel 15 wordt als volgt gewijzigd:

1. In het eerste lid wordt ‘een balans en een winst- en verliesrekening’ vervangen door: een balans, een winst- en verliesrekening en een kasstroomoverzicht.

2. Het tweede lid vervalt onder vernummering van het derde tot en met vijfde lid tot het tweede tot en met vierde lid.

3. In het tweede lid (nieuw) wordt ‘de balans en de winst- en verliesrekening’ vervangen door ‘de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht’ en wordt voor ‘betreft’ ingevoegd: en het kasstroomoverzicht.

4. In het derde lid (nieuw) wordt ‘Het eerste en tweede lid zijn’ vervangen door: Het eerste lid is.

5. In het vierde lid (nieuw) wordt ‘derde lid’ vervangen door: tweede lid.

6. In het vijfde lid wordt ‘2017’ vervangen door: 2018.

7. Na het vijfde lid wordt een lid toegevoegd, luidende:

  • 6. Bij de jaarrekening over het verslagjaar 2017 worden de op de eindbalans van dat jaar gebaseerde beginbalansen voor het jaar 2018 gevoegd, waarbij onderscheid wordt aangebracht tussen de activa en passiva die samenhangen met de werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang en de overige activa en passiva.

D

Artikel 22 wordt als volgt gewijzigd:

1. Onder vernummering van het derde tot en met negende lid tot het vierde tot en met tiende lid wordt na het tweede lid een lid ingevoegd, luidende:

  • 3. Het eerste lid is niet van toepassing indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken uitsluitend vreemdelingen zijn die in Nederland rechtmatig verblijf hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met d, van de Vreemdelingenwet 2000 en behoren tot de groep verblijfsgerechtigden die in aanmerking wordt genomen bij het bepalen van de taakstelling overeenkomstig artikel 29, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014.

2. In het vierde lid (nieuw) vervalt onderdeel a en worden de onderdelen b tot en met d geletterd a tot en met c.

3. In het vijfde lid (nieuw) wordt ‘het vijfde en zesde lid’ vervangen door ‘het zesde en zevende lid’ en vervalt ‘, onderdeel a’.

4. In het zesde lid (nieuw) wordt ‘het vierde lid, onderdeel b’ vervangen door ‘het vijfde lid, onderdeel b’.

5. In het zevende lid (nieuw) wordt ‘het vijfde lid, onderdeel b, onder 1° en 2°’ vervangen door: het zesde lid, onderdeel b, onder 1° en 2°.

6. In het negende lid (nieuw) wordt ‘het zevende lid’ vervangen door: het achtste lid.

7. In het tiende lid (nieuw) wordt ‘het achtste lid, onderdeel d’ vervangen door: het negende lid, onderdeel d.

E

Na artikel 22 wordt een artikel ingevoegd, luidende:

Artikel 22a

De groep, bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet, bestaat uit:

  • a. huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;

  • b. huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;

  • c. huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte, en

  • d. huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten.

F

Artikel 41, eerste lid, onderdeel e, komt te luiden:

  • e. de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen, al dan niet in waardepapieren, slechts middelen uitzetten bij financiële ondernemingen die gevestigd zijn in een lidstaat die ten minste beschikt over een AA-rating afgegeven door ten minste twee van de ratingbureaus Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch.

G

In tabel 55 van bijlage 2 wordt ‘2%’ vervangen door ‘6%’ en wordt ‘3%’ vervangen door: 7%.

H

Bijlage 5 wordt vervangen door de bijlage bij deze regeling.

ARTIKEL II

Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 juli 2016.

Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.

De Minister voor Wonen en Rijksdienst, S.A. Blok

BIJLAGE

Bijlage 5 bij artikel 15 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

INHOUDSOPGAVE

HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN

1.1

Toelichting

1.2

Algemene gegevens
   

HOOFDSTUK 2 ACTIVITEITEN

2.1

Projectoverzicht A. DAEB activiteiten

2.1

Projectoverzicht B. niet DAEB activiteiten

2.2

Prognose verkopen huurwoongelegenheden gespecificeerd per postcode

2.3

Prognose ontwikkeling bezit

2.4

Prognose ontwikkeling energielabel huurwoongelegenheden

2.5

Prognose informatie woongelegenheden TI per bezitsgemeente
   

HOOFDSTUK 3 FINANCIELE PROGNOSE

3.1

Kasstroomoverzicht (enkelvoudig (A) en geconsolideerd (B))

3.2

Toelichtingen kasstroomoverzicht (enkelvoudig (A) en/of geconsolideerd (B))

3.3

Prognose balans en winst- en verliesrekening (geconsolideerd (B) of enkelvoudig (A))

3.4

Prognose specificatie bedrijfswaarde (geconsolideerd (B) of enkelvoudig (A))

HOOFDSTUK 1. ALGEMEEN

1.1 Toelichting
1.2 Algemene gegevens

HOOFDSTUK 2. ACTIVITEITEN

2.1 Projectoverzicht A. DAEB activiteiten per project (x € 1.000)
2.1 Projectoverzicht B. niet DAEB activiteiten per project (x € 1.000)
2.2 Prognose verkopen huurwoongelegenheden gespecificeerd per postcode
2.3 Prognose ontwikkeling bezit toegelaten instelling (opgave incl. verbindingen, indien van toepassing)
2.4 Prognose ontwikkeling energielabel huurwoongelegenheden TI enkelvoudig
2.5 Prognose informatie woongelegenheden TI per bezitsgemeente

HOOFDSTUK 3. FINANCIELE PROGNOSE

3.1 Kasstroomoverzicht (enkelvoudig (A) en geconsolideerd (B))
3.2 Toelichtingen kasstroomoverzicht (enkelvoudig (A) en/of geconsolideerd (B))
3.3 Prognose balans en winst- en verliesrekening (geconsolideerd (B) of enkelvoudig (A))
3.4 Prognose specificatie bedrijfswaarde (geconsolideerd (B) of enkelvoudig (A))

TOELICHTING

Algemeen

Met onderhavige regeling wordt de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 gewijzigd, teneinde daarin een aantal technische wijzigingen en een aantal wijzigingen met beperkte beleidsmatige gevolgen aan te brengen.

De Inspectie Leefomgeving en Transport heeft ten aanzien van het voorstel een HUF-toets (handhaafbaarheids-, uitvoerbaarheids- en fraudebestendigheidstoets) uitgevoerd. Daaruit kwam naar voren dat in de opsomming van het voorgestelde artikel 12a ook ‘openbare nutsvoorzieningen die zich in of nabij woongelegenheden bevinden’. De delegatiegrondslag in artikel 24, onderdeel g, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting, is daarvoor echter niet toereikend. Voorts werd de artikelsgewijze toelichting bij onderdeel C onvoldoende duidelijk geacht. De toelichting is daarop verhelderd.

De regeling heeft geen gevolgen voor de regeldruk, omdat de wijzigingen niet raken aan de informatieverplichtingen van burgers, bedrijven of professionals jegens de overheid of aan de kosten die deze groepen moeten maken om aan inhoudelijke verplichtingen te voldoen.

Artikelsgewijs

Artikel I

Onderdelen A en F

Met de wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: BTIV), die per 1 juli 2016 in werking treedt, zijn de lagere ratingeisen (B voor andere transacties dan beleggingen of derivaten, geen ratingeisen voor uitsluitend het aantrekken van leningen) bij besluit geregeld. Derhalve komen de artikelen 4 en 41, eerste lid, onderdeel e, onder 2°, van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: RTIV) te vervallen.

Onderdeel B

In het BTIV is voorzien in de mogelijkheid om bij ministeriële regeling gevallen aan te wijzen ten aanzien waarvan de vestiging van een recht van opstal of vruchtgebruik op een woongelegenheid niet de voorafgaande toestemming van de minister behoeft, omdat de minister in dergelijke gevallen altijd toestemming geeft. In onderdeel B is deze lijst opgenomen. Het betreft de vestiging van een recht van opstal ten behoeve van GSM-zendmasten, zonnepanelen en reclameobjecten. In gevallen betreffende het vestigen van een recht van vruchtgebruik wordt vooralsnog niet voorzien. Er is voor gekozen de gevallen bij ministeriële regeling aan te wijzen en geen generieke uitzondering te maken, zodat voor het plaatsen van onvoorziene en mogelijk onwenselijke zaken toestemming van de minister nodig blijft.

Onderdeel C

Artikel 15 ziet op de tabellen die de jaarrekening dient te bevatten. In dit kader wordt het duidelijker geacht om naar tabellen ten behoeve van verantwoordingsinformatie te verwijzen, dan naar tabellen van prospectieve informatie. Het artikel is dienovereenkomstig gewijzigd. Ten aanzien van het toegevoegde lid geldt dat in de toelichting op de beginbalansen wordt aangegeven hoe de beginbalansen aansluiten op de gescheiden balansen ten aanzien van de jaarrekening over het verslagjaar 2016, zoals in het door de autoriteit goedgekeurde splitsingsvoorstel zijn opgenomen. Aanvullend hierop geldt dat de Autoriteit over het jaar 2017 voor de onderscheiden daeb- en niet-daebtak zelfstandig de winst- en verliesrekening en de kasstroomrealisatie zal opvragen, teneinde de aansluiting op de splitsingsvoorstellen te kunnen beoordelen.

Onderdeel D

Woningzoekende statushouders moeten op grond van artikel 22, eerste en derde lid, aanhef en onderdeel a, van de RTIV, een verklaring over de huishoudsamenstelling overleggen aan de toegelaten instelling om in aanmerking te kunnen komen voor een woning. In de praktijk is dit onnodig, omdat de samenstelling van het huishouden reeds blijkt uit een verklaring van het COA die dient te worden overlegd. Het is geen vereiste dat die verklaring ook de namen van eventueel meeverhuizende gezinsleden noemt. In het toetsingsschema bij de bepalingen is eveneens opgenomen dat kan worden volstaan met een verklaring van het COA.

Onderdeel E

In artikel 48 van de Woningwet is een verbod opgenomen voor toegelaten instellingen om zelfstandige woningen die behoren tot het Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB)-deel van de toegelaten instelling te verhuren met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van twee jaar of korter. Blijkens dit artikel wordt hierop een uitzondering gemaakt voor personen die deel uitmaken van een bij ministeriële regeling te bepalen groep. Met de wijziging van dit onderdeel wordt deze groep aangewezen.

In de toelichting bij het amendement op grond waarvan de grondslag voor een ministeriële regeling in artikel 48 van de Woningwet is opgenomen (Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 18) is aangegeven dat toegelaten instellingen op grond van de opgedragen DAEB voorzien in de huisvesting van huishoudens die qua inkomen of andere omstandigheden op een sociale huurwoning zijn aangewezen, en dat het hier gaat om reguliere huisvesting voor langere duur, waarbij het hanteren van een tijdelijke huurovereenkomst in het algemeen onwenselijk is.

In de toelichting bij het amendement zijn de volgende voorbeelden genoemd van personen waarvoor een uitzondering gemaakt wordt:

  • – huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of een ander land werken of studeren,

  • – huurders die in verband met de renovatie of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken,

  • – huurders in de noodopvang, en

  • – huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten.

Met deze groepen dienen vervolgens geen huurovereenkomsten te worden afgesloten welke een gebruik van woonruimte betreffen dat naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7:232, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW)).

In de voorliggende regeling zijn deze groepen als volgt uitgewerkt.

huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of een ander land werken of studeren

Hierbij moet allereerst gedacht worden aan uit het buitenland afkomstige studenten of arbeidsmigranten, waarvoor het noodzakelijk is om ten behoeve van het tijdelijk kunnen werken of studeren in Nederland ook tijdelijke huisvesting te vinden. Maar het kan ook gaan om studenten en werknemers die binnen Nederland voor werk of studie verhuizen. Het ligt voor de hand dat het dan zal gaan om die gevallen waarbij het werk of de studie niet langer dan 2 jaar zullen duren, zodat door middel van de tijdelijke huurovereenkomst voor de gehele duur van werk of studie in huisvesting voorzien kan worden.

huurders die in verband met de renovatie of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken

Het gaat hierbij over die gevallen waarbij een huurder als gevolg van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het BW (sloop met vervangende nieuwbouw of gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging) zijn woning tijdelijk moet verlaten, tot de nieuw gebouwde of gerenoveerde woning weer betrokken kan worden. In deze gevallen wordt ook wel gesproken over een wisselwoning. Wanneer de periode van het gebruik van de wisselwoning korter is dan 2 jaar, dan kan voor die periode door de toegelaten instelling een huurovereenkomst van 2 jaar of korter worden afgesloten.

huurders in de noodopvang

Het gaat in deze gevallen om personen die uit de maatschappelijke opvang (daklozenopvang, vrouwenopvang e.d.) uitstromen en eerst nog tijdelijk gehuisvest worden alvorens een definitieve woning toegewezen te krijgen. Het streven is deze personen zo snel mogelijk weer zelfstandig te laten wonen. Door het mogelijk te maken deze personen tussentijds tijdelijk in een woning te huisvesten komen opvangplaatsen vrij die nodig zijn voor nieuwe instroom.

Daarnaast gaat het om personen die in een noodsituatie verkeren en daardoor urgent tijdelijk woonruimte behoeven, zoals personen die gaan scheiden, ex-gedetineerden, slachtoffers van mensenhandel en personen waarbij gedwongen verkoop van de koopwoning heeft plaatsgevonden. Deze personen kunnen worden geholpen met een tijdelijke woning zodat zij hun zaken op orde kunnen brengen alvorens verder zelf in hun huisvesting te voorzien.

huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten

In die gevallen dat een huurder eerder woonoverlast heeft veroorzaakt, en daardoor een huisuitzetting dreigt of heeft plaatsgevonden wordt soms een zogenoemde tweede of laatste kans-huurovereenkomst afgesloten. Het gaat dan bijvoorbeeld om huurders die in de omgeving overlast hebben veroorzaakt, hun woning hebben verwaarloosd of huurders die wegens huurschuld ontruimd zijn of dreigen te worden. Toegelaten instellingen helpen deze huurders door hen nog een kans te bieden als zij bereid zijn hulp te aanvaarden en/of aan bepaalde voorwaarden ten aanzien van het woon- en huurgedrag te voldoen.

Voor deze gevallen kan een tijdelijke huurovereenkomst worden afgesloten, waarbij de huur na de afgesproken termijn eindigt wanneer de huurder niet aan de bedoelde voorwaarden heeft voldaan, maar waarbij de huur verlengd kan worden of de huurder andere permanente huisvesting kan betrekken wanneer dat wel het geval is.

Dit geldt ook wanneer er naast de huurovereenkomst een overeenkomst voor woonbegeleiding (voor een bepaalde tijd) is afgesloten. De huur kan dan eindigen wanneer de begeleiding is afgerond, waarna de huurder in een andere woning zonder begeleiding kan gaan wonen, of de huur kan na de afgesproken termijn worden voortgezet als huur voor onbepaalde duur, ook wel ‘omklapcontract’ genoemd.

Onderdeel G

In tabel 55 van bijlage 2 bij de RTIV is de modelparameter voor overdrachtskosten voor de basisversie opgenomen. Abusievelijk is hier een foutief percentage vermeld voor de overdrachtsbelasting, namelijk 2% in plaats van 6%. Het totaal komt daarmee op 7% in plaats van 3%. De tabel is conform aangepast.

Onderdeel H

De financiële en volkshuisvestelijke prognoses (dPi) dienen jaarlijks voor 15 december te worden ingediend volgens het model in bijlage 5 bij de RTIV. Die bijlage is geactualiseerd.

Artikel II

In overeenstemming met het systeem van vaste verandermomenten treedt deze regeling met ingang van 1 juli 2016 in werking.

De Minister voor Wonen en Rijksdienst, S.A. Blok

Naar boven